Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme ile yüklenicinin davacıya şahsi hakkını temlikine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın; temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Mahkemece iddia, savunma ve dosya kapsamından; Davalıların dava konusu daireleri yükleniciden harici sözleşme ile satın aldıklarının ihtilafsız olduğu, yüklenicinin iskân izin belgesini almadığından sözleşme borcunu tamamen yerine getirmediği, her ne kadar yüklenicinin, arsa sahibine karşı edimini tamamen yerine getirmiş olmadığı sabit ve yüklenicinin halefi durumundaki davalılar bu yükümlülükten sorumlu ise de davacının meni müdahale talebi yükleniciye kalacak daireleri mülk edinme niteliğinde olduğu, oysa Yargıtay uygulamalarına göre fiilen inşaatı tamamlanmış kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, ancak sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilebileceği, bu hali ile arsa sahibi davalıların iddia ettikleri eksik işler var ise nama ifaya izin niteliğinde dava açıp, eksik işler karşılığı kadar dairelerin satışına izin istemesi gerektiği, kaldı ki taraf beyanlarından davacı arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki bu tür davaların devam ettiği, mülkiyet hakkının çekişmesiz kullanımına engel...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki nama ifa davasının bozma kararına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında ... 1. Noterliği'nin 11.10.2001 tarih ve 27425 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, zemin üstü birinci ve ikinci katta bulunan toplam dört dairenin davacı arsa sahibine, kalan dairelerin yükleniciye ait olduğunu, davalının en geç 31.12.2002 tarihinde inşaatı bitirip arsa sahibine teslim etmesi gerekirken teslim etmediğini, taraflar arasında esas sözleşmenin diğer tüm hükümleri baki kalmak kaydıyla ... 1....
Taraflar arasında 18/03/2014 ve 19/11/2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapıldığı, bunlardan ilkinin bir kısım arsa sahipleri ile yapılırken, diğerinin ise arsa sahibi Suzan Akyar'ın kısıtlanma süreci nedeniyle vesayet makamındaki vasi atanması ve sözleşme yapılması için vasi T8 yetki ve izin verilmesi işlemlerinin beklenmesi nedeniyle daha sonraki bir tarihte yapıldığı anlaşılmıştır....
Noterliği tarafından 13.03.2015 tarih ve 06393 Sayı iye yapılan taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince %50 arsa sahibi müvekkiline %50 müteahhit yükleniciye ait olmak üzere toplamda 6 adet daire yapılacağını, sözleşmeye göre bu dairelerden 1, 2 ve 3. katların müvekkiline ait olacağını, davalının, davayı konu müvekkilinin sahibi ve hissedarı olduğu binayı sözleşmeye ve teknik şartnameye aykırı ve eksik bir şekilde, sözleşme ile belirlenen süre sonunda tamamlanmadığını, iskan almadığını, Zeytinburnu 1.Noterliği'nce yapılan bu sözleşmeye göre inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içerisinde yapı kullanım izin belgesi alınmış bir vaziyette bitirilecek olduğunu, inşaat ruhsatının sözleşmeden itibaren 6 ay içinde alınacak olduğunu, bu durumda söz konusu inşaat için yapılmış sözleşme tarihinin 13.03.2015, ruhsat alma tarihinin 14.09.2015, yapı kullanım izin belgesi almak için en son tarihin 15.03.2017 olup, sözleşmeye konu binaya yapı kullanım izin belgesinin...
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir....
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borcu inşaatı sözleşmesine, imar planına, yapı ruhsatına, tasdikli plan ve projesine uygun şekilde tamamlayıp arsa sahibine teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise taahhüt ettiği tapu paylarını yükleniciye devretmekten ibarettir. Ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumluluğunu düzenleyen TBK'nın 474. maddesi uyarınca açık ayıplar yönünden iş sahibi imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde, gizli ayıplar yönünden ise, 477/son maddesi uyarınca, ayıp ortaya çıkar çıkmaz gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorunluluğu bulunmaktadır....
Arsa sahibinin arsadaki paylarını ya da bağımsız bölümleri başkalarına sadece devretmiş olması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakları ayrıca yazılı olarak temlik etmedikçe, anılan sözleşmeye dayalı hakların da devri anlamına gelmez. (YHGK'nın 26.03.2008 tarih 15-279 E., 2008/277 K. sayılı ilamı ile Dairemizin 21.03.2013 tarih ve 327 E, 1732 K; 25.09.2013 tarih ve 3694 E, 5737 K sayılı ilamları bu yöndedir.) Davalı arsa sahibi ... tarafından, 06.11.2004 tarihli sözleşmenin geçersizliği yönünden herhangi bir savunma ileri sürülmemesine rağmen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakların temlikine ilişkin daha önce düzenlenen 08.04.2004 tarihli sözleşmenin iradeyi sakatlayan sebeplerle geçersizliğinin savunulmasının, 6100 sayılı HMK'nın 29. maddesindeki tarafların dürüst davranma yükümlülüğüne uygun olmadığı kabul edilerek itibar edilmemiş, arsa sahibi ...'...
