HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2023/935 KARAR NO : 2023/1025 T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A İ S T İ N A F K A R A R I İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : RİZE 1.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 23.02.2023 NUMARASI : 2022/57 ESAS - 2023/55 KARAR DAVA KONUSU : Nama İfaya İzin (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden KARAR : Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine HMK'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi. TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: DAVA: Davacı vekili 30.04.2022 tarihli dava dilekçesinde özetle; Rize ili Merkez ilçesi Eminettin Mahallesi 151 ada 22 nolu parselde bulunan arsa için müvekkili ile davalılar arasında Rize 3....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahibi S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın; temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Genel Müdürlüğü vekili temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir."...
Yerel mahkemece, eksik ve ayıplı işlerin düzeltilmesi için 18.190,00 TL, yapının iskânının alınabilmesi için 80.504,84 TL olmak üzere toplamda 98.694,84 TL eksik işin yüklenici tarafından yerine getirilmediği, bu meblağın davalı arsa sahibi tarafından katlanılabilir seviyede olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporuna göre, davalılar arasındaki sözleşmeye konu inşaatın büyük bir oranda tamamlanmış olduğu ve 98.694,84 TL eksik iş bedelinin bulunduğu anlaşılmıştır. Davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler için aşamalı devir öngörülmüştür. Davalı arsa sahibinin elinde, dava konusu bağımsız bölüm dışında yükleniciye düşen bir dükkan bulunduğu ve iskân ile diğer eksikliklerin giderilmesi hususunda arsa sahibine nama ifaya izin verilmesi istemi ile ... 1....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir....
Mahkemesinin 2013/435 Esas sayılı davasında lehlerine tazminata hükmedildiğini, ancak karşı dava dilekçesinde faiz talep etmediklerini, o davada eksik ve ayıplı işler nedeniyle 12.7857,00 TL'ye hükmedildiğini fakat faize karar verilmediğini ileri sürerek temerrüt tarihi olan 18.04.2009'dan itibaren bu alacaklarına işleyen avans faizinin tahsilini talep etmiştir. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, asıl ve karşı davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine dair verilen karar dairemizin 03.11.2015 tarihli 2015/5 Esas, 2015/7025 Karar sayılı ilamıyla faiz yönünden bozulmuştur. .../... S.2 Bu kez taraf vekilleri karar düzeltme talebinde bulunmuştur. Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik iş bedeli ve tapu iptali tescil talebine ilişkindir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 02.07.2003 tarihli sözleşmeye dayalı olarak açılmış olup, gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Arsa sahipleri ...ve ... ile davalı kooperatif arasında ... Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 22.12.2000 tarihli 7561 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 20.12.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalının maliki olduğu 166 ada 7 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği ve çekişmeli bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı konularında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 20.12.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalının maliki olduğu 166 ada 7 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği ve çekişmeli bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı görülmektedir....
