Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir....

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borcu inşaatı sözleşmesine, imar planına, yapı ruhsatına, tasdikli plan ve projesine uygun şekilde tamamlayıp arsa sahibine teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise taahhüt ettiği tapu paylarını yükleniciye devretmekten ibarettir. Ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumluluğunu düzenleyen TBK'nın 474. maddesi uyarınca açık ayıplar yönünden iş sahibi imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde, gizli ayıplar yönünden ise, 477/son maddesi uyarınca, ayıp ortaya çıkar çıkmaz gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorunluluğu bulunmaktadır....

Arsa sahibinin arsadaki paylarını ya da bağımsız bölümleri başkalarına sadece devretmiş olması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakları ayrıca yazılı olarak temlik etmedikçe, anılan sözleşmeye dayalı hakların da devri anlamına gelmez. (YHGK'nın 26.03.2008 tarih 15-279 E., 2008/277 K. sayılı ilamı ile Dairemizin 21.03.2013 tarih ve 327 E, 1732 K; 25.09.2013 tarih ve 3694 E, 5737 K sayılı ilamları bu yöndedir.) Davalı arsa sahibi ... tarafından, 06.11.2004 tarihli sözleşmenin geçersizliği yönünden herhangi bir savunma ileri sürülmemesine rağmen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakların temlikine ilişkin daha önce düzenlenen 08.04.2004 tarihli sözleşmenin iradeyi sakatlayan sebeplerle geçersizliğinin savunulmasının, 6100 sayılı HMK'nın 29. maddesindeki tarafların dürüst davranma yükümlülüğüne uygun olmadığı kabul edilerek itibar edilmemiş, arsa sahibi ...'...

Davalı yüklenici yanıt vermemiş; davalı arsa malikleri ise, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, iskan ruhsatının alınmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....

Sulh Hukuk Mahkemesi ise, dava eser sözleşmesinden kaynaklı eksik işlerin tespiti ve alacak davası olup davacının apartman yöneticisi olmasının davanın niteliğini değiştirmeyeceğinden; davanın niteliğinin belirlenmesinde taraflar arasındaki temelde var olan hukukî ilişkiye bakılması gerektiği, taraflar arasındaki uyuşmazlığın eser sözleşmesinden kaynaklandığının anlaşıldığı gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurmuştur. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 sayılı Kanunun 3/l bendi ile tüketici işlemi kapsamına eser sözleşmeleri de alınmışsa da, somut olayda olduğu gibi arsasına karşılık bağımsız bölüm alacak olan arsa sahibinin salt kişisel tüketim amacından söz edilemeyeceği, bu amacın tüketim ihtiyacını aştığı, Kanunun 3/k maddesindeki "tüketici" tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesini birlikte kapsayan karma bir sözleşmedir....

- K A R A R - Davacı vekili, davalı ile müvekkili arasında imzalanan harici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince eksik işler bedeli ve gecikme cezasının tahsili ile nama ifaya izin verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. ...-Dava dosyası temyiz aşamasında iken, davacı vekilince dosyaya sunulan, 01.09.2015 havale tarihli dilekçe ve eki protokolden davacı ve davalı arasında ....08.2015 tarihli sulh protokolü imzalandığı anlaşılmıştır. Sulh, 6100 sayılı HMK'nın 313. maddesi uyarınca, görülmekte olan bir davada, tarafların aralarındaki uyuşmazlığı kısmen veya tamamen sona erdirmek amacıyla, mahkeme huzurunda yapmış oldukları bir sözleşme olup, aynı Yasa'nın 315. madde hükmü uyarınca, ilgili bulunduğu davayı sona erdirir ve kesin hüküm sonuçlarını doğurur....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi Taraflar arasında görülen alacak davası sonucunda verilen hükmün düzeltilerek onanmasına ilişkin Dairemizin 19.12.2013 gün ve 2013/5180 Esas, 8184 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü: - KARAR - Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında 03.04.1990 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, davalının zamanında edimini yerine getirmemesi nedeniyle açtıkları Davada, .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 1996/103 E, 1997/679 K sayılı kararı ile, 480.000,00 USD gecikme tazminatı, 533,41 TL proje denetim ücreti, 517,23 TL emlak vergisi alacakları ile nama ifaya karar verildiğini ve 02.02.1998 tarihinde bu kararın kesinleştiğini, binanın % 75’inin davalı yüklenici tarafından tamamlanması nedeniyle açılan davada 1, 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin yüklenici adına tesciline karar verildiğini, bu kararın Yargıtay 15....

Davalı arsa malikleri vekili cevabında; dava konusu sözleşmeden müvekkillerinin bilgisi olmadığını, diğer davalı yüklenici ile müvekkileri arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafından tam olarak yerine getirilmediğini, iyi niyetli olduklarını, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü Davalı arsa malikleri vekilleri temyiz etmiştir. Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....

"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen 07.07.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılan inşaatta eksik ve ayıplı işler bulunduğu iddiası davalılar tarafından... 24....