Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Hukuk Dairesi 2019/2614 Esas 2020/1373 Karar sayılı ve 08.06.2020 tarihli kararı ile mahkemece, satışa izin yetkisi verilmeksizin sadece eksik işlerin tamamlanması için nama ifaya izin kararı verilmesi gerekirken satış suretiyle nama ifaya izin kararı verilmesinin yanlış olduğunu belirterek, karar düzeltme talebinin kabulü ile kararın bu yönde bozulmasına karar vermiştir. Bozmaya uyan yerel mahkemece, satış yetkisi talebi reddedilerek sadece dava konusu kalemler ile giderim bedellerine ilişkin nama ifa yetkisi verilmiştir....
-K A R A R- Davacı yüklenici vekili, müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında 31.12.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bilahare noterde 12.04.2002 tarihli "düzeltme beyanı" düzenlendiğini; ancak davalı arsa sahibinin kira tazminatı ile nama ifaya izin talep ederek açtığı ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/128-2011/349 sayılı dosyasında, kendilerine usulsüz tebligat yapılarak, kararın temyiz dahi edilmeden kesinleştirildiğini, bu suretle savunma haklarının kısıtlanarak zarara uğratıldığını ileri sürerek, yargılamanın iadesini talep ve dava etmiştir. Davalı arsa sahibi, kesinleşen dosyada bir usulsüzlük olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre yargılamanın iadesi sebeplerinin yasada tahdidi olarak sayıldığı davacının iddialarının bu sebeplerden olmadığı belirtilmiş ve davacının sübut bulmayan davasının reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir....
"İçtihat Metni" _ K A R A R _ Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan nama ifaya izin isteğine ilişkindir. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 6723 sayılı Kanunun 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince, Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 12.02.2016 tarihli ve 2016/1 sayılı Kararına ve davanın açıklanan niteliğine göre temyiz inceleme görevi Yargıtay 23. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle dosyanın sözü edilen görevli Yüksek Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 17.11.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Arsa sahibiyle davalı yüklenici kooperatif arasında yapılan ......1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakların, satıcı arsa sahibi ... tarafından davacıya temlik edildiğine dair yazılı bir temlik sözleşmesi sunulmamış ise de, mahkemece, davacının dava konusu bağımsız bölümleri satış yoluyla tapuda devir almakla önceki malik ... 'nin sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve borçlarına halef olduğu kabul edilmiştir. Ne var ki, davalı yüklenici vekili tarafından sunulan yanıt dilekçesinde ve gerek bozma öncesi gerekse bozma sonrası verilen karara yönelik temyiz dilekçesinde, davacının arsa maliki ...'...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ifaya izin, tazminat isteğine ilişkindir. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 6723 sayılı Kanunun 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince, Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 20.01.2017 tarihli ve 2017/1 sayılı Kararına ve davanın açıklanan niteliğine göre temyiz inceleme görevi Yargıtay (23 ) Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle dosyanın sözü edilen görevli Yüksek Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 18.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Bu şekilde, davacı arsa sahiplerine, yükleniciye ait yeterli sayıda bağımsız bölümün satış yetkisi tanınarak bedeli, eksik işlerin giderilmesinde kullanılmak üzere avans niteliğinde davacılara bırakılmalıdır. Bütün bu hususlar üzerinde durulmadan, davacı arsa sahiplerinin istemi Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi uyarınca nama ifaya izin ve yükleniciye ait yeterli sayıda bağımsız bölümün satışına izin verilmesi olduğu halde, bu konuda hüküm kurulmayarak, davadaki talebin eksik ve kusurlu işler bedelinin tahsili olarak değerlendirilip yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır. 2-Davalı yüklenici sözleşmenin 2. maddesi uyarınca inşaatın ikmâlini 31.12.2000 tarihine kadar tamamlamayı üstlenmiştir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Somut olaya gelince; mahkemece hükme emsal alınan dairemizin 22.11.2011 tarihli ve 2011/13614-14161 sayılı ilamında dava konusu temlik edilen hakkın doğduğu inşaat sözleşmesi arsa malikleri ..., ... ve ... ile yükleniciler ... ve ... arasında ... Noterliğinin 02.09.1995 tarihli ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olup, bu sözleşmenin 3. maddesinde yükleniciye temlik yasağı getirilmiştir. Eldeki davada ise dava konusu ......
Mahkemece tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kabulü ile davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Hükmü, davacı-karşı davalı ve davalı-karşı davacı vekilleri temyiz etmişlerdir. Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
