-K A R A R- Asıl davada davacı-karşı davada davalı vekili, davalı yüklenici kooperatif tarafından işin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen sürede tamamlanamadığını, bir kısım bağımsız bölümlerin diğer davalılara devredildiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ve davalılar adına olan tapuların iptali ile müvekkil adına tesciline; olmadığı takdirde sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine, gecikmeden kaynaklanan kira bedeli ve eksik işler bedelinin tespiti ile tespit edilen miktar karşılığı olacak şekilde arsa payının iptali ile müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ....05.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile 70.782,39 TL'si eksik işler bedeli ve 33.950,00 TL'si kira tazminatı olmak üzere toplam 104.732,39 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir....
Kararı, arsa sahibi ve yüklenici vekilleri temyiz etmiştir. 1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yüklenici vekilinin tüm, arsa sahibi vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2)Yüklenici ve arsa sahibi arasındaki gerek asıl, gerek ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gereği inşaatın süresinde teslim edilmediği ve halen dahi eksik ve kusurlu işler bulunduğu anlaşılmış, arsa sahibi ...'nın açtığı ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2004/84 E. sayılı dava dosyasında 12.000,00 TL eksik iş, 10.000,00 TL kira tazminatının tahsiline karar verilmiştir. Arsa sahibi, açılan davada ...'nın 125. (BK. m. 106) maddesi uyarınca borcun ifası ve gecikme sebebiyle oluşan tazminatı talep ettiğini açıklamıştır. Davacı arsa sahibinin bu seçimlik hakkını kullanmasında herhangi bir gecikme hali savunulup kanıtlanmış da değildir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
Noterliği 12.05.2006 17361 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan davacının bu sözleşmede ve devamında kendilerini temsile yetkili olan arsa sahipleri temsilcileri olan Ali Aydın, Hasan Hüseyin Aktaş ve Ceylani Kılınç'tan müteşekkil heyetin imzaladığı 29.11.2015 tarihli ikinci sözleşmenin işine gelen kısmını kabul ederken (6 yıl) işine gelmeyen kısmını kabul etmemesinin ve yok sayması iyiniyetle bağdaşmayacağını, öncelikle davacı tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sadece haksız iddialarını destekleyeceğini düşündükleri kısımlarır ele alındığını, taraflar arasında 29.01.2015 tarihli "Gayrimenkul Satış (iade) Sözleşmesi" başlıklı sözleşmesinin sürenin uzamasına ilişkin kısmı geçerli sayılırken diğer hükümlerin yok sayıldığını, davacının kira karşılığı tazminat hakkını elde ettiğini savunmakta ve mahkemece de bu hususun kabul edildiğini, sözleşmenin bütünü dikkate alındığında sahiplerine iade edilmeyen ve kooperatif üzerinde kalması kararlaştırılan...
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin 24.01.2007 ve 25.09.2008 tarihli tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği 3245 Ada 4 nolu parseldeki hak ve hisselerinin bulunduğu arsa üzerinde yapılacak olan binadan toplam 1 adet daire ve 1 adet işyeri verilmesi hakkında yapılmış bulunan inşaat sözleşmeleri uyarınca sözleşmeye uyulmadığından ve inşaata başlanmadığından dolayı rayiç kira bedellerinin ödenmesi ve şartı cezaların ödenmesi için sözleşme yapılmasına rağmen aradan 5 yıl gibi bir süre geçmesi karşısında hiçbir arsa sahibi ile anlaşma yapılamaması, parselasyon ve ifraz işlemlerinin tamamlanamaması, ruhsat alınamaması nedeniyle inşaata başlama gibi bir durumun mümkün olmadığını ileri sürerek, 30.06.2010 tarihinden bu yana birikmiş rayiç kira bedeli için şimdilik fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00 TL gecikmiş kira bedeli ile süresinde teslim yapılmadığı ve sözleşmeye uyulmadığı için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 25.000,00 TL cezai şart...
Dosya kapsamında alınan 23.05.2014 tarihli bilirkişi heyet raporunda, taşınmazın bulunduğu bölgede yüklenicilerin, gecekondu sahiplerine giderek belirli bir oran karşılığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları, tapu tahsis belgesine dayalı olarak belediyeye harcı ödeyip taşınmazı devraldıkları, bölgedeki uygulamanın genel olarak bu şekilde olduğu, inşaat piyasası uygulaması, taraflar arasındaki sözleşme, davalı tarafından verilen 50.000 USD bedelli cezai şarta bağlanan senet ve davacılara bir dönem kira bedeli ödenmiş olması ve davalı tarafın ikrarları dikkate alındığında, dava konusu olayda, davacıların gerçek iradesinin satış vaadi sözleşmesi olmadığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu belirtilmiştir....
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Davalı vekilinin taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira tazminatı ve ortak alanlardaki eksik imalat bedeline ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasındaki 26.07.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesi, “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmaz üzerine müteahhit tarafından yapılacak inşaatın süresi mücbir sebepler hariç ruhsat tarihinden itibaren 24 aydır.” hükmünü, 4. maddesi ise; “Müteahhit ruhsatı 6 ay içerisinde alacağını taahhüt eder. Ruhsatı 6 ay içerisinde alıp, inşaata başlamadığı taktirde arsa sahiplerinin isteği üzerine mukavele fesih olacaktır.” hükmünü içermektedir....
-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi murisi ... ile davalı arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkillerine ait dairelerin sözleşmede belirlenen süre ve koşullarda teslim edilmediğini ileri sürerek, sözleşmeyle belirlenen kira tazminatından şimdilik ....000 USD'nin faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, inşaatın belirlenen günden önce tamamlandığını,arsa maliklerinin istemi üzerine fazladan yapılan imalat bedelinin mahsubu gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
- K A R A R - Davacı vekili, dava dışı mirasçıları ile davalı kooperatif arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dava dışı arsa maliki isabet eden A blok 4. kat 9 nolu bağımsız bölümün müvekkili ile arasında yapılan 30.07.2003 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline satılacağı kararlaştırılarak satış bedelinin ödendiğini ve böylece alacağın temliki hükümlerine göre müvekkilinin Ali Turhan'ın halefi olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 40 ay içinde dairelerin teslim edilmemesi halinde her ay 20.000 Alman markı gecikme tazminatı ile rayiç bedel üzerinden kira tazminatı ödeneceğinin düzenlendiğini, müvekkilinin satın aldığı bağımsız bölümün ihtarlara rağmen davalı tarafça eksik bırakılıp tamamlanmadığını ileri sürerek, şimdilik eksik işler için 6.000,00 TL, kira kaybı için 1.000,00 TL, eksik imalatlar için 500,00 TL olmak üzere toplam 7.500,00 TL'nin tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla talebini 38.123,00...
Hukuk Dairesi’nin 21.01.2016 tarih, 2014/7718 E., 2016/271 Karar sayılı ilamıyla, kira gelirlerinin tahsiline ilişkin davacılar talebi bakımından olumlu ya da olumsuz bir karar verilmediği belirtilerek bozulmuş, bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde, 16.850,00 TL’lik eksik ve ayıplı işler tutarı için 14 no.lu bağımsız bölümün 150.000,00 TL’den aşağı olmamak kaydıyla satışına izin verilmesine, kira tazminatı talebinin feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı ... mirasçıları vekili ile davalılar vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifa kapsamında satışa izin talebine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yüklenicinin süresi içinde işin tamamlanmaması ya da ayıplı olarak yapması halinde eksik ve kusurlu işlerin yüklenici namına arsa sahibince infazına izin verilmesi mümkündür....
