"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ Uyuşmazlık; düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat davasında yargılamanın yenilenmesi istemine ilişkindir. Davanın bu niteliğine göre, inceleme görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesinindir. Bu itibarla dosyanın gerekli inceleme yapılmak üzere Yargıtay 15. Hukuk Dairesine gönderilmesine 17/02/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi....
Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ... 40. Noterliğinin ...tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi, ... 14. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi, tedavüllü tüm tapu kayıtları celp edilmiş, incelenmiştir. Dava, taraflar arasında akdedilen ... 7. Noterliğinin ... gün ve ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin iptali istemine ilişkindir....
Asıl davada taraflar arasındaki adi ortaklık ilişkisi ispat edilemediğinden davanın reddine, birleşen davada ise satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bağımsız bölümlerin bedellerine ilişkin olarak alacağa hükmedildiği görülmektedir. Asıl dava davacısı ile birleşen dosya davacısı arasında satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi sabit olup, bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşmede asıl davanın davacısı arsa sahibi, birleşen dosyanın davacısı ise yüklenici olarak yer almaktadır. Bu nedenlerle; taraflar arasındaki ihtilafın her iki tarafın kabulünde olan öncelikle satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uyarınca çözülmesi ve sözleşme hükümlerinin tartışılması gerekmektedir....
DELİLLER: Tapu kaydı, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, cari hesap ekstresi, banka dekontları, tahsilat makbuzu, Yapı ruhsatları, İhtarname, Keşif, Bilirkişi kurulu raporu, Delil listeleri sunulan ve toplanan deliller. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE; Asıl dava gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, senetlerin geçersizliğinin tespiti ve iptali, olmadığı taktirde ödenen bedelin ve kira alacağının tahsili, birleşen dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde ödenen bedelin tahsili istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 03.02.2012 gün ve 2011/15328 - 2012/1347 sayılı ilamiyle onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, davalılar arasında düzenlenen 19.01.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 2729 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan binada davalılardan yüklenici ...'a bırakılan 2 numaralı bağımsız bölümün 23.10.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelinin ödediğini ve taşınmazın da kendisine teslim edildiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur....
Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, davalı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı arsa maliki ...’a bırakılan E-17 numaralı bağımsız bölümü Yalova 3.Noterliğinde 19.03.1997 tarihinde re’sen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, davalı ...’a karşı edimlerini yerine getirdiğini, satış vaadi sözleşmesi ile davalı yüklenici kooperatife başvurduğunda kat irtifakı kurulduğunda taşınmazın davacı adına tescil edileceğine dair 25.07.1998 günlü ve 179 sayılı kararın alındığını, taşınmazın davalı ... tarafından 30.06.1998 tarihinde muvazaalı olarak davalı ...’a tapudan devredildiğini, ...’un da taşınmazı 13.01.1999 tarihinde davalı ... ...’e devrettiğini ileri sürerek, 1 parsel (E) Blok 17 numaralı bağımsız bölümün arsa payının tespiti ile davalı ... ... adına kayıtlı 4795/43355 oranındaki paydan...
(İzzet Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar, Ankara 2009, sf. 48 vd). Ne var ki, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazda yapılan binadan bağımsız bölüm değil de bağımsız bölüme karşılık belirli bir miktar arsa payı devri satışı vaat olunmuşsa, yasal engel bulunmadıkça, arsa payının satış vaadi geçerlidir. Fakat vaat alacaklısına imar mevzuatına aykırı, kaçak ve yıkılması zorunlu bir binadan arsa payı satışı değil, münhasıran bağımsız bölümü vaadinde bulunulmuşsa, bağımsız bölümün yukarıda açıklanan sebeplerle tescili olanaksızdır. Kuşkusuz, kaçak yapıda bağımsız bölüme özgülenecek arsa payından da söz edilemeyeceğinden bu gibi sözleşmelerin ifa olanağı yoktur....
Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Gerçekten, davada dayanılan 08.06.1994 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında yapılmış olan bir temlik sözleşmesidir. Çünkü, dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Bu sözleşme, yükleniciye şahsi hak sağlar....
Noterliğinin 25/12/2017 tarih ve 15190 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi düzenleyerek, davacının yüklenicinin kullanma imkanı olmayan bir yetkiye dayanarak, davalı arsa sahibine karşı tapu iptali talebinde bulunmasının mümkün olmadığını, arsa sahibi davalının, davacıyla herhangi bir satış sözleşmesi yapmadığını ve satış bedeli de tahsil etmediğini, satış vaadi sözleşmesi davacı ile yüklenici arasında yapıldığını, satış bedelinin de yükleniciye ödendiğini, davacının, "ben yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğine karışmam, sadece satın aldığım bağımsız bölümün tapusunu isterim" diyerek tapu iptali talebinde bulunmasının mümkün olmadığını belirterek açılan davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. İlk derece mahkemesince; "…davalı yüklenici T5 ile davalı arsa sahibi T3 arasında Edremit İlçesi, Zeytinli Mahallesi, 113 ada, 4 (yeni 1754 ada 2 parsel) parsel sayılı taşınmaz yönünden Edremit 1....
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
