Dava ve birleştirilen dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alındığı iddiası ile açılan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğunun arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Hukuk Dairesi'nin 28.11.2013 tarih ve 1732 E., 6336 K. sayılı ilamıyla, davada, dayanak alınan Mudanya Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 30.07.2007 tarihli ve 08384 yevmiye numaralı “satış vaadi” sözleşmesinin dava dışı ile davacı arasında yapıldığı, davalı kooperatif ile arsa sahipleri arasında yapılan 14.10.1998 tarihli ve 11449 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı kooperatifin yüklenici sıfatıyla, İlçesi sınırları içerisinde ve mevkiinde bulunan pafta 24 ada 3 ve 1 parsel numaralı olarak tapuya tescilli taşınmaza sözleşmedeki koşullarla inşaat yapımını yüklendiği, davalı yüklenici tarafından yapımı yüklenilen inşaatın A bloğundaki 4. kat 9 numaralı dairenin satış vaadi sözleşmesinin konusu olduğu, sözü edilen satış vaadi sözleşmesinin kapsamı incelendiğinde; arsa sahibi tarafından, yüklenici kooperatife karşı ileri sürebileceği şahsi haklarının temlik olunduğuna ilişkin bir kayıt bulunmadığı, yanlar arasında ise, satış vaadi sözleşmesinin...
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 23.11.2011 gün ve 2011/11477-14204 sayılı ilamı ile düzeltilerek onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, davalı arsa maliki ... ile davalı yüklenici kooperatif arasında 20.09.1995 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca 43126 ada 2 parsel sayılı taşınmaza inşa edilen binada, davalı arsa malikine bırakılan I blok 12 numaralı bağımsız bölümü, davalı arsa malikinden noterde 11.04 .2001 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ileri sürerek, tapu iptali ve tescil, kademeli olarak ise tazminat istemiştir. Davalı arsa maliki ..., duruşmalara katılmamış ve cevap vermemiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 14.03.2007 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.12.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, 1175 ada 102 parsel numaralı taşınmazda bulunan 3 numaralı bağımsız bölümü 24.05.2009 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelini ödediğini, kullanımında olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı, satış vaadi sözleşmesine konu binanın kaçak ve ruhsatsız olduğunu, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı bulunmadığından sözleşmenin geçerli olmadığını, davanın reddini savunmuştur....
Dava, davacı müteahhit yüklenici şirket ile davalı arsa maliki T13 arasında akdedilen düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan müdahalenin men'i istemine ilişkindir. Dava dilekçesindeki anlatım ve açıklamalardan taraflar arasındaki uyuşmazlık davacı müteahhit şirketi ile davalı arsa sahibi T13 arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Dairemizin görev alanı HSK'nın 01/09/2020 tarihinden itibaren uygulanacak kararında belirtilen işlerle sınırlıdır. 01/09/2020 tarihli İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri ve Ceza Daireleri arasındaki iş bölümü kararı gereğince "Arsa, arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar" İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15.Hukuk Dairesinin görev alanındadır....
Tüketici Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeniyle yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. ... 9. Asliye Hukuk Mahkemesince, dava konusu olan ...3.Noterliğinin 23/12/2013 tarih 29503 yevmiye sayılı Düzenlenme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayalı uyuşmazlıkta arsa sahibi olan davacıların yüklenici aleyhine eser sözleşmesine dayalı olarak açtıkları iş bu dava 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında kalmaktadır. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 73.maddesi bu kanunun uygulanmasıyla ilgili her türlü ihtilafa Tüketici Mahkemelerinde bakılacağı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. ... 4....
İlk derece mahkemesinin 06/09/2022 tarihli ara kararı ile; talebin taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tazminat davasında davalının malvarlığı üzerine ihtiyati haciz konulmasına yönelik olduğu, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde zemin kat 1 ve 2 numaralı bağımız bölüm dairelerinin davacıya ait olacağı, binadaki mal sahibine ait dairelerin sözleşme tarihinden itibaren 36 ay içerisinde teslim edileceği hususlarının kararlaştırıldığı, sözleşme tarihinin 14.11.2016 olduğu, ihtiyati hacizde yaklaşık ispat koşulunun gerçekleştiği belirtilerek, davacı vekilinin 15.000,00 TL tutarında nakdi teminat karşılığında davalının menkul ve garimenkulleri ile 3. kişilerdeki hak ve alacakları üzerine İİK'nun 257/1 maddesi uyarınca ihtiyati haciz konulması talebinin kabulüne karar verilmiştir....
Mahkemece, bağımsız bölüm tapu kaydının iptal ve tescili istemi reddedilmiş, 08.08.1995 tarihli satış vaadi sözleşmesinde arsa payı satışı da vaat edildiğinden, sözleşmedeki 1/24 payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalılardan kooperatif temyiz etmiştir. Dosya da yer alan bilgi ve belgelerden; çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu yapının inşaat ruhsat ve eklerine aykırı yapıldığı anlaşılmaktadır. Davalılar arasındaki 14.10.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin temel borcu, yapımını üstlendiği inşaat sözleşmesine, amaca ve fen- sanat kurallarına uygun meydana getirmek, bu haliyle de sözleşmenin diğer tarafı olan arsa sahibine teslim etmektir. Aksi takdirde, ifa ile sonuçlanmış bir edimin varlığından bahsedilemeyeceğinden ne yüklenici ve ne de onun temlik işleminde 2010/7785-9101 bulunduğu üçüncü kişi (davacı) arsa sahibinden, arsa sahibinin edimi olan arsa payının devrini talep edemez....
Noterliğinin 25.11.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 1466 ada, 21 parsel sayılı arsa üzerinde yapılacak inşaatta toplam 5 adet bağımsız bölümün yükleniciye bırakılacağı; 2. kat betonunda bir tapu verileceği, 4. kat betonunda bir tapu verileceği, tuğla örüldüğünde bir tapu verileceği, doğramalar takılıp sıva başladığında bir tapu verileceği, sıvalar bitip dış boya yapıldığında bir tapu verileceği, iskan alındığında bir tapu verileceği (kademeli ferağ) kararlaştırılmıştır. Davalı arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düştüğü halde ... . Noterliğinde 24.12.1998 tarihinde ... yevmiyeyle düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümü, arsa payı ile birlikte 500.000.000 TL (beşyüz milyon TL bedelle) davacı ...'na satmayı vaadetmiştir. Anılan sözleşmede bedelin nakden alındığı, iskan ruhsatının alınmasından sonra bir ay içinde tapunun verileceği kararlaştırıldığı gibi sözleşmede yüklenici ...'...
Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasa'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanun'da kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Somut olayda Asıl ve birleşen dosyada davacılar davalı yükleniciden taşınmaz satın alan kişiler olup davalı yüklenici ... ile aralarındaki satış sözleşmesine dayanmış ise de eldeki uyuşmazlığın çözümünde yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini yerine getirip getirmediği tartışılacaktır....
