"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki elatmanın önlenmesi, tapu iptali ve tescil, alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen 2004/78 Esas sayılı davanın açılmamış sayılmasına, birleşen 2011/85 Esas sayılı davada karar verilmesine yer olmadığına, birleşen 2005/5 Esas sayılı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalı ... ve davacılar-karşı davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Asıl ve birleşen ... (Kapatılan) Asliye Hukuk Mahkemesi 2011/85 E. sayılı dava, arsa sahiplerinin açtığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan el atmanın önlenmesi, tapu iptal tescil ya da alacak, birleşen ... (Kapatılan) Asliye Hukuk Mahkemesi 2004/78 E. sayılı dava müdahalenin men’i ve kal, birleşen ......

II-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belli payların mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir (Erman,H: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. B., İstanbul 2010, s. 1; Coşkun, G.: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukukî Durumu, 1. Baskı, Ankara 2010, s. 25). Diğer bir anlatımla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (synallagmatik) sözleşmelerden olup sözleşme ile yüklenici arsa üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenmiştir....

Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, davalı arsa maliki ... ile davalı yüklenici... arasında düzenlenen 02.11.2004 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan 554 parsel sayılı taşınmazdaki 1 numaralı bağımsız bölümü yükleniciyle 26.07.2008 tarihinde düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca temlik aldığını, yüklenicinin arsa malikine, kendisinin de yükleniciye karşı edimlerini yerine getirdiğini, tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir. Davalı ..., yüklenici edimlerini yerine getirmediğinden eser sözleşmesinin feshedildiğini, satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, davanın reddini savunmuş, davalı yüklenici ise davacının satış vaadi bedelini ödediğini, binanın %99 oranında tamamlandığını, arsa malikinin tapu kaydını devretmediğini, davayı kabul ettiğini belirtmiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir....

"İçtihat Metni" MAHKEMESİ Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı mahkemenin görevsizliğine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, davalı arsa sahipleri ile davacı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi süresi dolmadan, arsa sahiplerinin, diğer davalı ile sözleşme imzaladığını ileri sürerek, inşaata müdahalelerinin meni, davalılar arasındaki sözleşmenin feshini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, taraflar arasındaki uyuşmazlığın, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, 6502 Sayılı Yasa hükümlerine göre Tüketici Mahkemesi'nin görevli olduğu gerekçesiyle, mahkemenin görevsizliğine ve dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir. Karar, davalı...vekili tarafından temyiz edilmiştir....

Bir bakıma denilebilir ki, temlik işleminin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir ve ifa isteğini reddedebilir. Örneğin, karşılıklı borç yükleyen ... sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını bildirerek temlik yoluyla kazanılan borcunu ifadan kaçınabilir. Burada BK m.81 borçluya (arsa sahibine) ödemezlik defini kullanma yetkisini vermektedir....

Noterliği’nin 05.01.1993 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numaralı bağımsız bölümlerin 30.06.1993, 14.07.2002, 26.04.1993, 16.05.2006, 31.08.1993, 09.08.2009 ve 29.05.2003 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile satışının vaat edildiğini, edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri teslim alıp ikamet ettiklerini taşınmazın tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, 609 ada 120 parsel sayılı taşınmazdaki 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numaralı bağımsız bölümlerin adlarına ayrı ayrı tescilini istemişlerdir....

Davacı vekili, davalı arsa sahipleri ile yüklenici arasında noterde yapılan 16.08.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 9159 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak binada 1 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye bırakıldığını, müvekkilinin bahsi geçen bağımsız bölümleri yükleniciden noterde yapılan 25.09.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, davalı yüklenicinin 6 nolu bağımsız bölüm yerine 8 nolu bağımsız bölümün tapusunu devretmesine rağmen 1 nolu bağımsız bölümün tapusunun halen devredilmediğini ileri sürerek 1 nolu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Davalı arsa sahipleri vekili, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, bu nedenle açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın halen derdest olduğunu, yüklenicinin noksan işler bedelini ödemesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur....

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, taşınmazla ilgili imar durumunun tespit tarihinin 12.06.1998 olduğu, arsa payı karşılığı inşaat yapım ve taşınmaz vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihin 29.01.1999 olduğu, davalı yüklenicinin, resmi imar durumuna göre yapılması mümkün olmayan bir kroki ile davacılarla sözleşme yaptığı ve inşaata başlanması için gerekli olan yapı ruhsatının da alınamadığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi konusu olan taşınmazdaki şerhin terkini istemine ilişkindir. Tapu Kanunu'nun 26. maddesinin 7 ve 8. fıkralarında ''Noterlik Kanunu'nun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir....

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olup, yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir....

Değişik bir söyleyişle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklar yeni alacaklıya karşı da ileri sürülür hale gelir. Diğer taraftan; belirtilmelidir ki, eser sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen ani edimli sözleşmelerdendir. Bir sözleşmenin iki tarafa hak ve borçlar yüklüyor olması demek o sözleşmeden kaynaklanan iki tarafın da hem alacaklı ve hem de borçlu olması demektir. Ani edimli sözleşmelerde ise eserin tesliminden öncesi bütün çalışmalar eseri meydana getirme çalışmalarıdır. Borçlar Kanununun 364.maddesi gereğince de aksine sözleşme hükmü yoksa eser bedeli (somut olayda bağımsız bölümlerin tescili istemi) ancak eserin teslimiyle istenebilir. Alacağın temlikine ve eser sözleşmesinin niteliklerine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Davalılar arasındaki 29.11.2002 günlü arsa payı karşılığı sözleşmenin konusu 8906 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine 5 blok halinde 120 daireli bir bina yapım işidir....