Şti. ile 7.2.2002 tarihinde yaptıkları satış vaadi sözleşmesi ile arsa sahipleri olan diğer davalılara ait arsa üzerine yapılmakta olan binadan 13 numaralı bağımsız bölümü satın aldıklarını belirterek, bağımsız bölüme ait tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. ./.. 2009/12450-13358 -2- Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasına rağmen ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda bir paya bağlanacak bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce satışının vaat edilmesi 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında tartışılmış, anılan kararın sonuç bölümünde “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığı” benimsenerek tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmakla beraber üzerine bina yapılan ve henüz kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesi yapılabileceği, bu sözleşmelerin geçerli hüküm...
DELİLLER VE GEREKÇE; Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı temlik alan, davalılar ise yüklenici ile arsa sahibi mirasçılarıdır. Davacı davasında; davalı arsa sahibi mirasçısı ... ile davalı yüklenici ... İnşaat ve Ticaret Yayıncılık AŞ arasında .... nolu parsel üzerinde ....yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, davalı yüklenici ile de davacı arasında ise Yenimahalle 22. Noterliği'nce resen düzenlenen 22.07.2015 tarihli temlik sözleşmesi ile yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm hak ve yetkileri devrettiğine dair sözleşme akdedildiğini, davacının 2015 yılında inşaata başlamak için hazırlık yaptığını ancak davalı yüklenicinin inşaata başlanılabilmesi için arsa sahiplerinden vekaletname getiremediğini, yüklenici ile arsa sahiplerinin taraf oluğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptaline ilişkin açılan Ankara .......
adına tescil yapılanların, gerçek mülkiyet haklını kananmayacağını, yüklenicinin sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesi ile imar mevzuatına uygun olarak edimini yerine getirmiş olması halinde kararlaştırılan bağımsız bölüm y ada tapu paylarına hak kazandığını ve avans niteliğinde yapılan tapu devirlerinde de gerçek mülkiyetin devri niteliğine dönüştüğünü, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi alinde arsa sahibinin yükleniciye bırakıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ve tescilini talep edebileceğini, arsa sahibinin kendisine ait tapu payı ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişiye satın devretmesi halinde yaptığı muamelenin kendi mülkiyetinde bulunan pay veya bağımsız bölümle ilgili feshedilen sözleşme dışında satış suretiyle yapılan tasarruf işlemi niteliğinde olduğundan sadece kat karşılığı inşaat yapım...
bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir....
Mahkemece iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davacı şirket ile 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 99/1. maddesi gereğince tacir sayılan kooperatif arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası olduğu, bu nedenle davanın ticari dava sayılacağını belirterek, mahkemenin görevsizliği nedeniyle dava dilekçesinin reddine, davaya bakma görev ve yetkisinin... Asliye Ticaret Mahkemesi’ne ait olduğuna karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir....
HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU(MÜLGA) [ Madde 40 ] "İçtihat Metni" Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 24.4.2003 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, karşı davada ise satış vaadi sözleşmesinin iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne karşı davanın reddine dair verilen 10.10.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı -davacı Kazım tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteminin değer yönünden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: Davalı Kazım ile dava dışı Hüseyin ve arkadaşları arasında 26.5.1993 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır....
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belli payların mülkiyetini yükleniciye devretme borcu altına girdiği, buna karşılık yüklenicinin de arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir (Erman,H: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. B., İstanbul 2010, s. 1; Coşkun, G.: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukukî Durumu, 1. Baskı, Ankara 2010, s. 25)....
in, diğer davalıya müvekkillerine taahhüt ettiği binanın ruhsatını almadan, arsa üzerinde bulunan ve müvekkillerinin oturduğu binayı yıkmadan, müvekkillerinin hisselerini muvazaalı olarak devrettiğini, bu hususun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olduğu gibi üzerinde bina bulunan bir arsanın ¾ payını tapuda alan davalı H.. E..'in böyle bir taşınmazın alımında binada oturanların varlığına göre, onlarla görüşmeden taşınmaz almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu ileri sürerek, davalı H.. E..'e yapılan satış sebebiyle adına tescil edilen dava konusu 12 parseldeki ¾ hissenin iptali ile müvekkilleri adına resmi satış senedindeki oranlar üzerinden tescilini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen davada davalı M.. G.., davaya cevap vermemiştir. Birleşen davada davalı H.. E.. vekili, müvekkilinin tapu kayıtlarına güvenerek işbu taşınmazı satın aldığını, davacılar ile M.. G.. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olabilecek durumda olmayıp M.....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Mahkememizin------Esas sayılı dosyasında, taraflar arasındaki satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine ilişkin ön protokolün iptali, bu sözleşme kapsamında yükleniciye devredilen taşınmazın tapu iptali ve davacı adına tescili ve bu sözleşmenin iptali nedeniyle uğranılan zararların tazmini talep edildiği anlaşılmış, 11/05/2023 tarihli ara karar ile tazminat talebi yönünden davanın tefrikine karar verilmiş, tazminat talebi yönünden mahkememizin ------ Esas sırasına dosya kaydedilmiştir....
