Niteliğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olan yanlar arasındaki sözleşme, Türk Medeni Kanunu'nun 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noter Kanunu'nun 60. maddeleri hükümleri gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde noterce “düzenleme” şeklinde yapılmamış ise de; sözleşme konusu taşınmaz payı davalı kooperatife kayden temlik edildiğinden, sözleşme, Türk Medeni Kanunu'nun (2.) maddesi gereğince, tarafları bağlayıcı olmuştur. Yine taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan 16.06.1999 günlü sözleşmeyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uyarınca, arsa sahibi davacı tarafa verilmesi kararlaştırılan 5 daire ile bir adet işyerinin, yüklenici tarafından davacılara 31.12.2000 tarihinde teslim olunacağı kabul edilmiştir. Davada da 5 adet daire ve bir işyeri için fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak, 3.000,00 YTL (TL) gecikme tazminatı kapsamında kira bedelinin tahsili istenmiştir....
Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 21. maddesi, “İnşaat süresi Belediye hissesinin alınmasını müteakip 3 aylık proje ve ruhsat aşamasından sonra 20(yirmi) aydır. Bu süre zarfında inşaat bitirilmediği taktirde geciken her ay için o günkü rayiç değer üzerinden arsa sahiplerine her bir daireleri için ayrı ayrı kira bedeli müteahhit tarafından ödenecektir.” hükmünü içermekte olup, ''Satış Yetkisi'' başlıklı bölümünde, yükleniciye verilecek dairelerden son dairenin iskân ruhsatının alınmasına bırakıldığı anlaşılmakla, davalı yüklenicinin iskân almayı yüklendiğinin kabulü gerekir....
Karar, davalı kooperatif vekili tarafından temyiz edilmiştir. ......1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı arsa sahiplerinin murisine verilen dava konusu B3 blok ... nolu bağımsız bölüm arsa sahibince tapuda .... kişiye devredilmiştir. Dosya kapsamında bulunan kayıtlardan anılan bağımsız bölüm, dava dışı ...'a ve en son da davacı ....'a devredilmiş ise de mevcut kayıtlardan tapudaki devir silsilesi net olarak anlaşılmamaktadır. Arsa sahibinden satış sözleşmesi ile bağımsız bölüm devralan üçüncu kişiler, kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıkları için yükleniciye husumet yöneltemezler. Ancak arsa sahibinin sözleşmedeki bağımsız bölüme ilişkin haklarını temlik aldıklarına dair delil ibraz etmeleri halinde, buna dayanarak yükleniciden talepte bulunmaları mümkündür. Somut olayda, davacı ...'ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hakları temellük edip etmediği araştırılmamıştır....
Yüklenici kişisel hakkını doğrudan sözleşmenin arsa sahibi olan tarafına karşı ileri sürebileceği gibi bu hakkını arsa sahiplerinin rızası aranmaksızın üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Davadaki istemin dayanağı davacı ile yüklenici arasındaki 30.11.2000 günlü adi yazılı tarihsiz temlik sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin arsa sahibine karşı olan borçları üzerinde durmak gerekir. Çünkü, yüklenicinin hak etmediği bir alacağı temlik etmesi üçüncü kişiye temlik işlemine dayanma hakkı vermez. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin özellikli borcu sözleşmede yapımı kararlaştırılan binayı sözleşmeye, fenne ve amacına uygun meydana getirmektir. Yüklenicinin bundan sonraki borcu kendisine teslim borcu olarak gösterir. Teslimden sonra da yüklenicinin borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi, eksik işler bedeli ile gecikme tazminatı alacaklarının tahsili istemlerine ilişkindir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi _K A R A R_ Dava, yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil istemine ilişkin olduğundan, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 20.07.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi. ......
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan hakka dayanılarak arsa sahibi tarafından açılan haciz şerhinin terkini isteğine ilişkin olup, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 24.07.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
(BK'nın 355. vd.) maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK'nın 125. (BK'nın 106/2.) maddesince seçimlik hakkı doğar. Arsa sahibi bu seçimlik hakkını, geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını istemek olarak kullanmış ise sözleşmeyi feshetmeden, ileride olası (eksik-ayıplı) işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiili teslime erteleyerek, gecikme tazminatı alacağını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek, eserin teslimini bekleyebilir. Başka bir anlatımla, bu alacaklarını talep veya dava etmek için eserin yüklenici tarafından teslimini beklemek zorunda değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir....
Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle cezai şart ve yoksun kalınan kira bedeline ilişkindir. Taraflar arasında imzalanan 20.03.2009 gün 8661 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin "inşaatın süresi" başlıklı 9. maddesi uyarınca inşaatın teslim süresi inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 12 ay olarak belirlenmiştir. Maddenin devamında inşaatın teslim süresinin gecikmesi halinde ise gecikilen her ay için arsa sahiplerinin paylarına isabet edecek bağımsız bölüm başına 1.000,00 TL cezai şart ödeneceği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 180/2. maddesi "alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı borçlunun kusuru bulunduğunu isabet etmedikçe aşan miktarı isteyemez." hükmünü içermektedir. Somut olayda inşaat yapı ruhsatının 17.05.2010 tarihinde alındığı gözetildiğinde, teslim tarihinin 17.05.2011 olduğu anlaşılmaktadır....
Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin tüm, davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı iş bedelleri ile gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Gecikme tazminatı istemi bakımından; davalılar vekili savunmasında imal edilen dairelerden davacılardan....isabet edenin 01.08.2008 tarihinde teslim edildiğini, bu durumun da 25.11.2009 tarihli tutanak ile kayıt altına alındığını savunmuş ise de, bu savunmaya ilişkin olarak karar yerinde herhangi bir inceleme ve değerlendirme yapılmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır....
