Eser sözleşmeleri-kural olarak-ani edimli oldukları için fesih, geriye etkili sonuç doğurur. Geriye etkili feshe, sözleşmeden “dönme” denir. Dönme halinde, sözleşme, geçmişe etkili olarak son bulur. Başka bir anlatımla, sözleşmenin yapıldığı andaki duruma dönülür. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 108/1. maddesine göre; sözleşmeden dönme halinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün davalılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalılar vekili Avukat... gelmiş tebligata rağmen diğer taraftan gelen olmadığnıdan onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalıların sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, 2 yıl boyunca müvekkillerini oyaladıklarını ileri sürerek taraflar arasında imzalanan 19.01.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep ve dava etmiştir....

Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Davacıların murisleri ile davalı T11 arasında Mudanya Noterliğinin 27/05/2005 tarih ve 05226 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, buna göre arsa maliklerine ait Mudanya Ömerbey Mahallesi 301 ada 58 parsel üzerinde yapılacak olan her biri ikişer bağımsız bölümlü A ve B bloktan oluşan inşaatta, A blokta bulunan 2 adet bağımsız bölümün arsa sahiplerine kalacağı B bloktaki bağımsız bölümlerin ise yükleniciye ait olacağı, ayrıca yine arsa maliklerine ait bitişik 301 ada 59 parsel numaralı arsanın da davalı yükleniciye verileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme taraflarınca artık parsel olarak nitelenen 301 ada 59 parsel üzerinde herhangi bir bina yapımı kararlaştırılmamış olup bu arsa 58 parsel üzerinde arsa sahipleri için yapılacak bağımsız bölümler karşılılığı davalı yükleniciye ücret olarak bırakılmıştır....

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....

Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister....

- K A R A R - Davacılar vekilleri, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında 30.12.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca inşaatın bitim tarihinin 30.12.2013 tarihi olduğunu ancak dava tarihi itibariyle inşaatın tamamlanamadığını, yapılan tespit neticesinde inşaat seviyesinin %44'te kaldığının belirlendiğini, imara aykırı yapı nedeniyle ilgili belediyece idari para cezası ve yıkım kararları verildiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini ve şimdilik 10.000,00 TL gecikme tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı, davaya cevap vermemiştir....

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile kira kaybı ve eksik imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir. BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....

Dava ve sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı mülga BK'nın 355. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....

Davalı T9 vekili kararı istinaf etmiş ise de davalının tapu iptal davasına konu hisse payı üzerinden hesaplanan nispi istinaf harcı yatırmadığından İlk Derece Mahkemesince istinaf talebi ek kararı ile ret edilmiştir. İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve 3 kişilere devir edilen tapu kayıtlarının iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat süresi 24 ay kararlaştırılmasına rağmen, davalı yüklenici tarafından herhangi bir inşaat faaliyetinde bulunmadığı gibi inşaat seviyesi % 48 seviyesinde kalmıştır. Yüklenicinin temerrüdü halinde Türk Borçlar kanunun maddesi gereğince arsa sahibi seçimlik hakları kullanabilir. Yüklenicinin temerrüdü nedeniyle davacı arsa sahipleri sözleşmenin feshinde haklıdır....

i yapılmadığı için fesih hakkının doğmuş olduğu, yüklenicinin taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle 2013 yılı sonu itibariyle sözleşme gereği arsa sahibine ödemesi gerektiği tazminat tutarının... TL olarak hesaplandığı ancak, davacı menfi zararı için somut bir delil sunamadığından menfi zarar talebinin reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile, Dalaman Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, menfi zarara ilişkin tazminat talebinin reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....