nın bu inşaatı bitirme süresinin henüz dolmamış olsada, inşaatın terk edildiğini, ve de sözleşmeye ve imar mevzuatına aykırı imalatlar yapıldığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, taşınmazın hukuka uygun eski haline getirilebilmesi amacıyla, imara aykırı yapıları yıkması için davalıya süre verilmesini, yıkmaması halinde masrafları davalıya ait olmak üzere müvekkiline yıkım için izin verilmesini, arsa payı karşılığı inşaat şerhinin kaldırılmasını talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davacının kusurlu olduğunu, inşaat ruhsatının yenilenmesi ve diğer işlemler için gerekli vekaletnamelerin verilmediğini, kalan sürede inşaatın tamamlanabileceğini savunarak, davanın reddini talep etmiştir....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar re'sen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince davalı yüklenicinin taşınmazdaki diğer paydaşlarla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmadığının tespit üzerine, Türk Medeni Kanunun 692. maddesi uyarınca sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verdiği anlaşılmakla verilen karar doğrudur. Sözleşmenin geçersiz olması halinde, taraflar sözleşme kapsamında birbirine verdiklerini her zaman geri isteyebilirler. Geçersiz sözleşme kapsamında karşı tarafa devredilen, karşı tarafın mülkiyetine geçmemiş ise mülkiyet hakkına dayalı olarak her zaman talepte bulunabilir. Bu hallerde zamanaşımı işlemez....
Somut olaya gelince; Davacı aynı mahkemenin 2010/117 Esas sayılı dosyasında arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan 1498 ada 93 parsel 14 nolu bölümü yükleniciden temlik aldığını, taşınmazın tapusunun iptali ile adına tescilini talep etmiştir. Ayvalık Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/360 Esas 2011/764 sayılı Kararı ile; arsa sahibi ... tarafından Yüklenici aleyhine açılan davada 22.01.2004 tarihli 10839 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilerek hükmün 26.06.2013 tarihinde kesinleşmesi üzerine 2010/117 Esas sayılı dosyası ile görülen yüklenicinin temlikine dayanan Tapu iptali ve tescil davasında arsa sahibi olan ...’ya yönelik dava tefrik edilerek eldeki dosya esasına kaydedilerek yargılamaya devam edilmiş; mahkemece davanın reddine karar verilmiştir....
- K A R A R - Davacı vekili, davacı kooperatif ile davalı arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, inşaat devam ederken taraflar arasında fesih konusunda sağlanan mutabakat ve protokol sonucu inşaat karşılığı 318.532,00 TL ile mühendislik hizmet bedeli karşılığı 167.124,00 TL olmak üzere toplam 485.656,00 TL'nin olay tarihinden itibaren faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı İnşaat sözleşmesinin temerrüt nedeni ile geriye etkili feshine ilişkin davanın yargılaması sırasında davacının davayı kabulü üzerine karar çıktığı ve temyiz edilmeksizin kesinleştiğini, davacı Kooperatifin yaptığı kısmi imalatının kaçak, İmar yasası, bilim ve fen kurallarına ve projesine aykırı olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir....
gereği taraflar arasında akdedilen “kat karşılığı inşaat sözleşmesinin” karşılıklı olarak feshine karar verdiklerini ve fesih protokolü akdedildiğini, arsa maliklerinin tamamının davacı da dahil taşınmazdaki hisselerini Aca Mühendislik Ltd....
Kararı, davacılar davacılar ..., Zeynep İmre Aytuna vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın kapsamı dışında kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazları incelenemeyeceğine göre, davacılar ..., Zeynep İmre Aytuna vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin tespiti ile müdahalelerinin men'i ve muarazanın önlenmesine ilişkindir. Mahkemece bozma ilamlarına uyulmasına rağmen gereklerinin yerine getirilmediği açıktır. " İnşaatın muhtemelen davalı tarafça" tamamlandığı gerekçesinin dosyada dayanağı olmadığı gibi, bu hususun tesbiti, dava açısından öneme haizdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ifa ile sonuçlanmışsa tasfiye edilerek ileriye etkili feshedilir, aksi halde geriye etkili feshe karar verilir....
İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava Arsa payı karşılığı inşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili feshi ve gecikme tazminatı ile birleşen dava ise taraflarınca imzalanan sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespiti ve meni müdahale suretiyle muarazanın giderilmesi istemidir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüde düşer ve arsa sahibinin anılan yasanın TBK'nın 125 maddesince seçimlik hakları doğar. Somut olayda inşaat süresinin sonunda inşaat seviyesinin % 47 ve % 51 oranında kalması nedeniyle inşaat süresinde tamamlanmadığından yüklenicinin temerrüdü oluşmuştur. Davacı arsa sahipleri tercihlerini sözleşmenin geriye etkili fesih yönünde kullanmakla sözleşmenin feshi gerekmiştir....
Bu paydaşlarla ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmışsa yukarıda belirtildiği şekilde usulüne uygun taraf teşkilinin sağlanması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmamışsa bu husus gözetilerek bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece, belirtildiği şekilde taraf teşkili sağlanmadan yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olmuş, kararın bozulması gerekmiştir. 2-Bozma nedenine göre, davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda olduğu gibi tüm arsa sahiplerince imzalanan sözleşmenin feshi ya da iptali davası da "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan, davanın sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerince ve sonradan el değiştirmişse tüm tapu paydaşlarınca açılması veya davacılar dışında kalan diğer paydaşlar varsa davaya muvafakatlarının sağlanması, muvafakatlerinin bulunmaması halinde davacı tarafa bu kişiler aleyhine dava açması için süre verilmesi, açtığında açılan davanın bu dava ile birleştirilmesi gerekir. Taraflar arasında imzalanan 09.08.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan.... ve ... davada yer almamıştır....
Davada, taraflar arasındaki düzenleme şeklindeki 24.03.2005 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi ile tapu kaydının iptaliyle davacılar adına tescili talep edilmiştir.Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarından, dava tarihi itibariyle, bir bloğun tamamlandığı diğer bloğun %33 seviyede olduğu, inşaata devam edilmek suretiyle barbeküler hariç imalatın tamamlandığı ve %100 seviyede olduğu, ancak, bir kısım mali yükümlülüklerin yerine getirilmediği, bunlar dikkate alındığında seviyenin azaldığı anlaşılmaktadır. Sözleşmede, inşaatın anahtar teslim suretiyle ve sözleşme tarihinden itibaren 48 ay içinde 24.03.2009'da teslimi kararlaştırılmıştır. Bu durumda, davalı yüklenicinin temerrüde düştüğünde şüphe yoktur. Davacı arsa sahipleri ise, BK.'nun 106....
