Dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler, yanlarca karşılıklı gönderilen ihtarname kapsamları birlikte değerlendirildiğinde; yüklenici kooperatifin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici edimlerini ifa etmeme kararlılığında olduğu sonucuna varıldığı gibi; sözleşmede gösterilen haklı gecikme sebeplerinin ve yasal gecikme nedenlerinin gerçekleşmiş bulunduğunu yasal delillerle kanıtlamamıştır. Kaldı ki, arsa sahibi kooperatif tarafından fesih bildirimi yüklenici tarafından kabul edilerek dava açılmıştır. Mahkemece, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshinde arsa sahibi kooperatifin haklı olduğunun kabulü isabetlidir. BK’nın 108. maddesi hükmü gereğince; sözleşmeyi bozan alacaklı, kendisine düşen borcu ödemekten kaçınabilir ve yapmış olduğu ödemeyi de geri isteyebilir....
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından; davacı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında akdedilen satış vaadi içerikli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi isteminde davacıların haklı olduğu, feshin inşaatın getirildiği aşamaya göre geriye etkili olmasının gerekeceğini, arsa maliklerince inşaatın seviyesine göre satış yetkisi tanınan...parsel sayılı kat irtifaklı taşınmazda inşa edilmekte olan binanın 60/539 arsa paylı 5 no'lu meskeninin davalı üçüncü kişi....adına olan tapu kaydının iptali ile davacı arsa malikleri adına tapuya tescilinin gerekeceğini, birleşen dava açısından, taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde sözleşme tarihinden itibaren tüm vergi, harç, malzeme, işçilik vb. bilumum masrafların yükleniciye ait olduğunun hüküm altına alındığını, dolayısıyla gerek sözleşme hükümleri nazara alındığında, gerek ödeme makbuz asıllarının davacılar elinde olmaması sebebiyle dava konusu masrafların yüklenici tarafından yapıldığının...
Taraflar arasındaki 21.06.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ikinci sahifesinin “Diğer Hususlar” başlıklı bölümünün dördüncü paragrafı, “mal sahibi inşaat konusu arsayı ve müteahhide ait daireleri inşaat süresince müteahhidin oluru dışında satamaz, .../... S.2. ipotek edemez, rehin veremez, üçüncü bir kişiye kat karşılığı satış vaadinde bulunamaz, buna aykırı hareket sözleşmenin mülk sahibi tarafından haksız feshi sonucunu doğurur ve bu yüzden yüklenicinin uğrayacağı müspet ve menfi zararlardan mülk sahibi sorumlu olacaktır” hükmünü içermektedir. Sözleşme 21.06.2011 tarihinde imzalanmış, davalılardan arsa sahibi Yücel, sözleşmeye konu arsayı diğer davalı ...'e 19.09.2011 tarihinde satmıştır. Bu satış işlemi ile sözleşmenin ifası imkansız hale gelmiş olup taşınmazı devralanın sözleşmeyi vekil sıfatıyla imzalayan kişi olmasıda sonuca etkili değildir....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....
Dava, arsa sahibi davacılar ile davalıların murisi ... arasında düzenlenen Kadıköy .... Noterliğinin 28.02.2019 tarih ve 06945 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin geriye etkili feshi, sözleşmeye göre iskan dahil inşaatın halihazır durumunun, seviyesinin, tamamlanma süresinin ve tamamlanma maliyetinin tespiti istemine ilişkindir. Dosya kapsamından; dava konusu Kadıköy 22. Noterliğinin 28.02.2019 tarih ve 06945 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin tarafı yüklenici ...'in dava tarihinden önce 30.01.2021 tarihinde vefat ettiği, davalı mirasçıların muris ...'in mirasını İstanbul Anadolu 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 28.04.2021 tarihinde kesinleşen 2021/226 Esas ve 2021/240 sayılı Kararı ile 3 aylık yasal süre içerisinde kayıtsız şartsız olarak reddettiklerinin tespitine karar verildiği anlaşılmaktadır. 4721 s. T.M.K.'...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptâli ve tescil, men'i müdahale ve kâl istemlerine ilişkindir. Davacı arsa sahibi, davalılardan ... yüklenici, diğer davalılar ise bağımsız bölüm malikleridir. Davacı vekili, müvekillinin davalı yüklenici ... ile 06.09.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin sözleşme ile belirlenen yükümüne aykırı davranmak suretiyle projeye uygun imalat yapmadığını, ilgili belediye başkanlığı tarafından imar kanunları hükümleri uyarınca aleyhe yıkım ve para cezası kararı verildiğini, dava dışı ... Yapı Denetim Ltd....
-K A R A R- Asıl davada davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalılar arasında 28.12.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre paylaşımın, %54 yüklenici %46 ise arsa maliki payı olarak belirlendiğini, inşaatın tek bina olarak yapılması kararlaştırılmasına rağmen davalının, sözleşmeye aykırı olarak müvekkilinin olurunu almadan, sözleşmede öngörülenden farklı bir proje ile inşaata başladığını, bir adet bina yerine iki ayrı bina şeklinde projeyi uygulamaya geçirdiğini, 24 aylık inşaatı tamamlama süresinin dolmuş olmasına rağmen davalı yüklenicinin, işin %15'ini tamamladığını ileri sürerek, 28.12.2005 tarihli sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshi ile varolan inşaatın yıkımı ve kar kaybı için 15.000,00 TL menfi zararın tahsilini talep ve dava etmiş; birleşen karşı davanın reddini istemiştir. Asıl davada davalılar vekili, dava konusu sözleşmenin müvekkili ... Tic....
; dava dilekçesi ve aşamalardaki beyan dilekçeleri ile davalı yüklenici şirket ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin sözleşmeye aykırı proje ve imalât yapılması nedeniyle feshi, yükleniciye avans olarak verilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptâli ve adına tescili, yüklenici şirketin yaptığı imalâtların çıplak imalât bedeli karşılığına isabet eden bağımsız bölümlerin yüklenicide bırakılmasına ve sözleşmenin bu şekilde tasfiyesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, ayrıca 60.000,00 TL sözleşmeye aykırılık nedeniyle uğradıkları zarar karşılığı maddi ve 10.000,00 TL manevi tazminat ile yüklenicide kalacak bağımsız bölümlerin değeri ile imalât bedeli arasındaki fark karşılığı 400.000,00 TL alacak isteminde bulunmuştur....
Şti. arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazlara yönelik yapılan imar uygulaması sonucu inşaatın yapılacağı 776 ve 777 nolu parsellerin 1005, 1006, 1007 ve 1008 sayılı imar parseline dönüştürülmesi ve bu şekilde tapuya tescil edilmesi neticesinde yanlar arasında 18.03.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin eki sayılmak üzere 28.09.1995 tarihli sözleşme imzalanmıştır. 31. Davacı kooperatif ile davalı ... İnş. Tur. San. Tic. Ltd. Şti. arasında 18.03.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin eki olarak adi yazılı şekilde 01.08.1996 tarihli sözleşme imzalanmıştır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
