Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
Davacıların mirasbırakanı arsa sahibi; davalı Kooperatif ise yüklenicidir. Davalı, sözleşmede yazılı tapulu taşınmaza sözleşmedeki koşullarla inşaat yapmayı yüklenmiştir. Davalı kooperatif, Kütahya 1. Noterliği aracılığıyla gönderdiği 10.08.2005 tarih ve 20685 yevmiye numaralı ihtarname ile davacı taraf ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, geriye etkili sonuç doğurur şekilde fesih ettiğini bildirmiştir. Oysa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu arsa ya da arsa payının devrini içermesi nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı fesih edilemez; feshe hakim karar verir. Bu hukuksal nedenle, davalı kooperatifin tek yanlı fesih bildirimi, arsa sahiplerince kabul edilmedikçe hukuksal sonuç doğurmaz. Somut olayda da, davalı yüklenici kooperatifin tek yanlı fesih bildiriminin davacı arsa sahiplerince kabul edilmediği anlaşılmaktadır. LO ./.. s.2 15.H.D. 2008/4235 2009/4163 Davacı ya da davacıların dava haklarına sahip olmaları yeterli değildir....
Bu itibarla, anılan davalılar vekilinin temyiz isteminin feragat nedeniyle reddine karar vermek gerekmiştir. 2-a) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı sözleşmenin feshi ve tapu iptali ile tescili istemlerine ilişkidir. TMK’nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile tapu iptali ve tescili istemlerinde tüm paydaşların taraf olarak yer alması zorunlu olup, bunun yanında tapu iptali ve tescile karar verilmesi halinde tapu sicilinde hak sahibi olarak görülen ilgili kişilerin de hukuku etkileneceğinden bu kişilerin de yargılamada taraf olarak bulunması gereklidir....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı alacak talebine ilişkindir. Davacı yüklenici vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinin kesinleşmesi nedeniyle hak edilen imalat bedeli ile inşaatın başlangıç aşamasında ödenen ruhsat, proje gibi harcamaların davalı arsa sahibinden tahsilini talep etmiş, davalı arsa sahibi ise, zamanaşımı ile davacı yükleniciden alacaklı bulunduğu icra dosyaları ile sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle zararlarından doğan alacaklarının takas def'inde bulunmuştur. Konya 1....
- Davacı şirketin ticari defterlerinin incelenmesinde taşınmazın devri karşılığında herhangi bir ödemenin olmadığı, dava dışı diğer arsa sahibi olan ...'nin ticari defterlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan devir nedeniyle para giriş çıkışının olmadığı bildirilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir....
İnşaat Ltd. Şti. ile arsa sahibi ... arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalılar tarafından muvazaalı olarak müvekkilinin alacağının tahsiline engel olmak amacı fesih edildiğini, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen geçerli olduğunu bu nedenle sözleşme gereği müteahhitin hak ettiği payın İİK'nın 94/2. maddesi gereğince müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, davalı ... sözleşmenin müteahhit tarafından gereği yerine getirilmediğinden feshin geçerli bir fesih olduğu, inşaatı kendi imkânları ile tamamladığını, diğer davalı şirketler ise sözleşmenin fesih edildiğini ve inşaata kendilerince başlanamadığını savunmuşlardır. Arsa sahibi davalı ... ile davalılardan yüklenici ... İnşaat Sanayi Ticaret Ltd. Şti arasında ... 25....
Asliye Hukuk Mahkemesi’nin bozmadan sonra 2005/526 Esas, 2008/3 Karar numarasını alan dosyasının incelenmesinden arsa sahipleri tarafından yüklenici kooperatif ile 3. kişiler aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi, tapu iptâli ve tescil davasının bozmadan sonra yapılan yargılaması sonunda, davanın kısmen kabul edilerek diğer kabul ve red kararları yanında hüküm kısmının 7. bendinde davalı ...’ın belediyeden almış olduğu ve davacılar hissesine ilave edilen payların karşılığı 13.020,48 YTL’nin davacılardan tahsiliyle, davalı ...’a ödenmesine karar verildiği ve karar arkasındaki şerhe göre sözkonusu kararın temyiz edilmeksizin 19.03.2008 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. İncelenen dosyada ... davalı konumunda olup, lehine hükmedilen arsa bedeliyle ilgili usulünce açılmış karşı davası bulunmadığı gibi bedelin ödenmesi konusunda arsa sahiplerini temerrüde düşürücü bir ihtar da bulunmamaktadır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, yargılama aşamasında inşaat seviyesinin %100 oranına yakın bir şekilde tamamlandığı, 01.07.2014 tarihi itibariyle iş bitirme tutanağının yüklenici tarafından alındığı, sadece iskân ruhsatı alınabilmesi için gerekli bürokratik işlemlerin kaldığı, inşaatın tamamlanan seviyesi gözetildiğinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshinin mümkün olmadığı, dava tarihi itibariyle davalı taraf dava açılmasına sebebiyet verdiğinden yargılama giderlerinden sorumlu tutulması gerektiği belirtilerek, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapmak üzere dava dışı .... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığın, müvekkilinin daire farkı nedeniyle arsa payı devri yanında 29.000,00 TL ödemeyi kabul ederek bono verdiğini, sözleşme öncesi görüşmelerin yüklenici adına davalılar ... ve ... ile yapıldığını, davalıların kendilerini dava dışı yüklenici olarak tanıttıklarını, sözleşmenin yüklenici adına vekaletten davalı ... tarafından imzalandığını, anılan kişilerin aynı zamanda davalı şirketin temsilcisi ve ortakları olduklarını, daha sonra müvekkilinin borçlu olduğu miktardan mahsup edilmek üzere ...plakalı aracın 19.000,00 TL bedel ile davalı şirkete devredildiğini, devir bedelinin alınmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa maliki ile yükleniciler arasında yapılan sözleşmeyle feshedilerek tarafların bir birini ibra ettiğini, verilen bonoların geri alındığını, diğer şirketlere verilen araçların iadesinin kararlaştırıldığını...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
