Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava Arsa payı karşılığı inşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili feshi ve gecikme tazminatı ile birleşen dava ise taraflarınca imzalanan sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespiti ve meni müdahale suretiyle muarazanın giderilmesi istemidir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüde düşer ve arsa sahibinin anılan yasanın TBK'nın 125 maddesince seçimlik hakları doğar. Somut olayda inşaat süresinin sonunda inşaat seviyesinin % 47 ve % 51 oranında kalması nedeniyle inşaat süresinde tamamlanmadığından yüklenicinin temerrüdü oluşmuştur. Davacı arsa sahipleri tercihlerini sözleşmenin geriye etkili fesih yönünde kullanmakla sözleşmenin feshi gerekmiştir....
Kararı, davacılar davacılar ..., Zeynep İmre Aytuna vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın kapsamı dışında kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazları incelenemeyeceğine göre, davacılar ..., Zeynep İmre Aytuna vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin tespiti ile müdahalelerinin men'i ve muarazanın önlenmesine ilişkindir. Mahkemece bozma ilamlarına uyulmasına rağmen gereklerinin yerine getirilmediği açıktır. " İnşaatın muhtemelen davalı tarafça" tamamlandığı gerekçesinin dosyada dayanağı olmadığı gibi, bu hususun tesbiti, dava açısından öneme haizdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ifa ile sonuçlanmışsa tasfiye edilerek ileriye etkili feshedilir, aksi halde geriye etkili feshe karar verilir....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda olduğu gibi tüm arsa sahiplerince imzalanan sözleşmenin feshi ya da iptali davası da "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan, davanın sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerince ve sonradan el değiştirmişse tüm tapu paydaşlarınca açılması veya davacılar dışında kalan diğer paydaşlar varsa davaya muvafakatlarının sağlanması, muvafakatlerinin bulunmaması halinde davacı tarafa bu kişiler aleyhine dava açması için süre verilmesi, açtığında açılan davanın bu dava ile birleştirilmesi gerekir. Taraflar arasında imzalanan 09.08.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan.... ve ... davada yer almamıştır....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ileri etkili feshi ile tapu iptali tescil veya terditli olarak tazminat talebine ilişkindir. Davacı arsa sahipleri vekili, davalı Süleyman ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, arsa paylarının da yüklenicinin kardeşi Ramazan'a devredildiğini, ancak daha sonra sözleşme kapsamında kendilerine verilmesi gereken 10 nolu bağımsız bölümün davalı Enişte Lpg ... Ltd Şti'ye devredildiğini, devirle birlikte davalı Vakıfbank tarafından taşınmaza ipotek konulduğunu, davalı Enişte Lpg ......
gereği taraflar arasında akdedilen “kat karşılığı inşaat sözleşmesinin” karşılıklı olarak feshine karar verdiklerini ve fesih protokolü akdedildiğini, arsa maliklerinin tamamının davacı da dahil taşınmazdaki hisselerini Aca Mühendislik Ltd....
Davada, taraflar arasındaki düzenleme şeklindeki 24.03.2005 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi ile tapu kaydının iptaliyle davacılar adına tescili talep edilmiştir.Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarından, dava tarihi itibariyle, bir bloğun tamamlandığı diğer bloğun %33 seviyede olduğu, inşaata devam edilmek suretiyle barbeküler hariç imalatın tamamlandığı ve %100 seviyede olduğu, ancak, bir kısım mali yükümlülüklerin yerine getirilmediği, bunlar dikkate alındığında seviyenin azaldığı anlaşılmaktadır. Sözleşmede, inşaatın anahtar teslim suretiyle ve sözleşme tarihinden itibaren 48 ay içinde 24.03.2009'da teslimi kararlaştırılmıştır. Bu durumda, davalı yüklenicinin temerrüde düştüğünde şüphe yoktur. Davacı arsa sahipleri ise, BK.'nun 106....
. - K A R A R - Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve ek sözleşmelerin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Davacı arsa sahibi, davalılardan ... yüklenici ve diğer davalılar ise tapu malikleridir....
Sarı vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile sözleşmenin ifası amacıyla yükleniciye ve yüklenici tarafından üçüncü şahıslara devredilen arsa paylarının tapu kayıtlarının iptâli ile arsa sahibi davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı ve davalılar ... ve ... vekillerince istinaf edilmiş, ... Bölge Adliye Mahkemesi 17....
Bu paydaşlarla ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmışsa yukarıda belirtildiği şekilde usulüne uygun taraf teşkilinin sağlanması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmamışsa bu husus gözetilerek bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece, belirtildiği şekilde taraf teşkili sağlanmadan yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olmuş, kararın bozulması gerekmiştir. 2-Bozma nedenine göre, davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir....
