-K A R A R- Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin mutlak butlan ile batıl olduğunun tespiti ve sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, davalılardan ... ve...yönünden tefrik edilen davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Bu tür davalarda, yükleniciye ve yükleniciden taşınmaz satın almış olan üçüncü kişiler aleyhine açılan davaların birlikte açılıp görülmesi; sözleşmenin içeriği, sözleşmenin şartlarının yerine getirilip getirilmemesi, sonuçlarının yüklenici kişiyle birlikte üçüncü kişiyi de sonuç itibariyle etkileyeceğinden, birlikte görülmelerinde zaruret oluşturmaktadır. Bu itibarla, davacı tarafça yüklenici aleyhine açılan davanın tefrik edilmesi doğru değildir....

-Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin .../a maddesi, inşaat süresini ruhsattan itibaren 36 ay olarak belirlemiştir. Yine aynı sözleşmenin .../c maddesi ise inşaat süresini etkileyen hususları belirlemiş olup mahkemece bu hususlar içerisinde sayılmayan içme suyu şebeke hattının döşenmesi tarihinin, teslime etkisi olmadığından, işin bitim tarihi olarak kabul edilmesi gerektiğine ilişkin tespitte isabet bulunmamaktadır. ...-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, karşı davada davacı vekilinin tüm, karşı davada davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. ...-Karşı dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı fazla imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir. ...'...

Kararı, davalı vekili ile asli müdahil vekili temyiz etmiştir. 1-Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 237, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur....

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Davalı vekilinin taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira tazminatı ve ortak alanlardaki eksik imalat bedeline ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasındaki 26.07.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesi, “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmaz üzerine müteahhit tarafından yapılacak inşaatın süresi mücbir sebepler hariç ruhsat tarihinden itibaren 24 aydır.” hükmünü, 4. maddesi ise; “Müteahhit ruhsatı 6 ay içerisinde alacağını taahhüt eder. Ruhsatı 6 ay içerisinde alıp, inşaata başlamadığı taktirde arsa sahiplerinin isteği üzerine mukavele fesih olacaktır.” hükmünü içermektedir....

Kararı, asıl davada davacı vekili ile asıl davada davalılar- karşı davada davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı, tazminat ve cezai şarta hak kazanıldığının tespiti, karşı dava ise yine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı, cezai şarta hak kazanıldığının tespiti istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan bu sözleşmelerin feshi, tek taraflı irade beyanı ile değil; mahkeme kararıyla veya sözleşmenin tüm taraflarının iradelerinin birleşmesi ile mümkündür. Eldeki davalara konu edilen talepler, menfi ve müspet zararlar ile cezai şarta ilişkin olduklarından, bu davaların tarafları bakımından, iradenin sözleşmenin devamı yönünde bulunmadığı, fesih talebini de içerdiği anlaşıldığından, öncelikle TMK'nın 692. maddesi uyarınca sözleşmede yer alan diğer hissedarların davaya dahil edilerek yargılamaya devam edilmek suretiyle bir hüküm verilmesi gereklidir....

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı menfi zarar ve ecrimisil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı menfi zarar talepleri sözleşmenin feshinin kesinleştiği tarihten itibaren TBK'nın 147. maddesinde eser sözleşmeleri için belirlenen 5 yıl sonunda zaman aşımına uğrar. Ecri misil ise haksız fiil tazminatı olduğu için haksız fiilin vuku bulduğu yani ecri misilin işlediği tarihten itibaren 5 yıl içinde talep edilmelidir. Somut olayda davacı arsa sahibinin menfi zarar istemi yönünden, zamanaşımı süresinin sözleşmenin feshine ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarih olan 18.11.2009 tarihi itibariyle işlemeye başlayacağı, ecri misil isteminin haksız fiil kapsamında kaldığı hususları dikkate alınmaksızın, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru olmamıştır....

Limited Şirketi ile arasında imzalanan 20.06.2009 tarihli temlik sözleşmesine dayalı bağımsız bölümde şahsi hakkı bulunduğundan davanın reddini savunmaktadır. Tapu kayıt malikleri (arsa sahipleri) ile ... Ltd. Şti. arasında, Ankara 1. Noterliğinde 08.06.2009 tarihinde imzalanan daire karşılığı inşat sözleşmesi vardır. Buna göre sözleşmeye ekli planda gösterildiği gibi, bir kısım bağımsız bölümler inşaat karşılığı yükleniciye bırakılmıştır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yüklenici, arsa sahibine karşı şahsi hak kazanır. Yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, arsa sahibinin rızası gerekmeksizin yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.(BK. md. 183) -Temlik sözleşmesinin yazılı olması yeterlidir. (BK. md.184) Ayrıca noterde resmi şekilde yapılması zorunlu değildir....

"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi - K A R A R - Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkin olup, kararın temyiz incelemesi Dairemizin görevi dışındadır. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın temyiz incelemesini yapmakla görevli Yüksek 15.Hukuk Dairesi Başkanlığına gönderilmesine, 16.04.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi....

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Somut uyuşmazlıkta mahkemece, işin getirildiği fiziki seviye keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak ve davalılar arasındaki 04.11.1997 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre değerlendirilmemiş, sadece bir başka dava sebebiyle asliye hukuk mahkemesinin 2004/49 değişik işler sayılı dosyasına verilen bilirkişinin tarihsiz raporuna atfen dosya üzerinden alınan bilirkişi raporuyla sonuca ulaşılmıştır. Bu şekilde yaptırılan bilirkişi incelemesiyle sağlıklı bir sonuç alınması kuşkusuz olanaklı değildir....