Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin, şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir....

Bu durumda, arsa sahibi ya da sahipleri, eksik ve kusurlu işlerin giderilmesini Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi gereğince de talep edebilirler. Çünkü, “nama ifa” sözleşmenin “aynen ifası” kapsamındadır (Y.15.H.D. 11.12.2002 T, 5721/5764 ve 06.04.1989 T. 1988/2909 esas, 1989/1783 sayılı kararlar). Arsa payı karşılığı yapılan inşaatlarda “nama ifa” istenmesi durumunda; arsa sahibi, kural olarak nama ifa suretiyle tamamlayacağı inşaatın, yüklenicinin payına düşen bağımsız bölümlerin eksik işlerini tamamlamak ve kusurları gidermek zorunda değildir. Buna göre, inşaattan kendisine isabet edecek bağımsız bölümler ile ortak alanlarını yüklenici namına tamamlamak üzere Borçlar Kanunu’nun 97/1. maddesi hükmüne dayanarak izin talep edebilir. Sözleşmenin yanları arasında bağımsız bölümlerin paylaşımı yapılmamış ise, arsa sahibi inşaatın tamamı için nama ifa izni talep etmek durumundadır....

Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davalı şirket yetkilisi davacı arsa sahibine düşen dairelerin teslim süresinden önce teslim edildiği ve davacının bu daireleri kiraya verdiği, kiracıların şantiye elektrik ve suyu kullanması nedeniyle kendisinin fazla bedel ödediği, kendisinden talep edilen duşa kabin bedelinin bu bedelden takas edildiğini savunmuş ise de kendisinin ne kadar fazla su ve elektrik bedeli ödediğini belirtip ispat edemediği gibi usulüne uygun harçlandırılmış bir takas talebinde de bulunmadığı anlaşıldığından davalı tarafın duşa kabinler bedelinin fazla ödediği elektrik ve su bedelinden takas talebine itibar edilmediği, taraflar arasında yapılan arsa payıkarşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı arsa sahibine düşen zemin kat 2 no'lu binanın 4,55 m² düşük yapılması nedeniyle 4.550,00 TL, yine davacıya düşen zemin kat 2 ve 1. kat 3 ve 4 no'lu bağımsız bölümlerdeki duşa kabin ve ayna takımı bedeli olarak 1.800,00 TL olmak üzere...

VEKİLİ : DAVANIN KONUSU : Tespit, Şerhin Kaldırılması/Nama İfaya İzin (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ : 03/10/2023 KARAR YAZIM TARİHİ : 04/10/2023 Taraflar arasında yargılaması yapılan Tespit, Şerhin Kaldırılması/Nama İfaya İzin (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) mahkemece asıl ve birleşen dosya yönünden davanın açılmamış sayılmasına dair verilen karara karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından davacısı oldukları dosyalar yönünden istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede; TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Asıl davada davacı vekili; davalı ile davacı arasında Ankara 46. Noterliğinin 09/10/1988 tarih ve 41713 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki arsa payı inşaat yapımı ve satış sözleşmesi ve bu sözleşmeye ek protokollerin akdedildiğini, sözleşme tarihinden dava tarihine kadar çeşitli nedenlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin edimlerinin yerine getirilmediğini ileri sürerek Ankara 46....

Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....

"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, süresinde yapı kullanma izni alınmadığını ileri sürerek, gecikme tazminatının tahsili ve binadaki eksikler ve resmi kurumlara olan borçlardan dolayı davalıya ait olan 13 numaralı bağımsız bölümün satışına izin verilerek nama ifaya izin verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, binanın bitirildiği ve oturmaya başlanıldığını, davacıların teslim almadığını, yapı kullanma izni alma taahhüdünün bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 15/03/2022 NUMARASI : 2019/310 ESAS - 2022/115 KARAR DAVA KONUSU : Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil KARAR : İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş ve dosya istinaf incelemesi yapılmak üzere dairemize gönderilmiş olmakla 6100 sayılı HMK'nın 353. maddesi uyarınca dosya incelendi. TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı T3 maliki olduğu Konya İli Karatay İlçesi Mezbaha ( Fetih) Mahallesi 31452 ada 4 parsel sayılı taşınmaza bina yapımı için davalının vasisi T4 ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve sözleşme uyarınca davacının edimlerini yerine getirdiğini davalı tarafa sözleşme uyarınca verilmesi gereken 5 adet dairenin 06.03.2017 tarihinde teslim edildiğini ancak davacıya verilmesi gereken 5 adet daireden A Blok 3. Ka 2....

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Arsa sahibine verilecek edimin ise, para ya da arsasından verilecek pay (daire ) ya da başka bir malvarlığı olmasının bir önemi olmadığı gibi, bu hususun kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olup olmadığına da bir etkisi yoktur....

Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde (6098 Sayılı TBK. md. 183-204) düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez....