Dava ve birleştirilen dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alındığı iddiası ile açılan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğunun arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Genel Müdürlüğü vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki karar düzeltme itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciden bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir."...
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davacılar arasında 15.06.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içerisinde tamamlanmasının gecikme halinde arsa sahiplerine gecikilen her ay için rayiç kira bedelinin ödenmesinin kararlaştırıldığını, sözleşme süresinin 30.11.2009 tarihinde dolmasına rağmen davalının inşaatı durdurduğunu, binada eksik imalat ve işlerin olduğunu, 9 ve 11 nolu dairelerdeki eksikliklerin davacı arsa sahiplerince giderildiğini, davacılara ait bağımsız bölümlerdeki ve ortak alanlardaki eksiklikler ve ayıplar ile iskan ruhsatının alınması için gerekli giderlerin tespitini BK'nın 97. maddesi uyarınca eksikliklerin davalının nam ve hesabına giderilmesine izin verilmesini, yapılacak masrafların karşılanması için sözleşme ile davalıya özgülenen 2-4-5-6 nolu dairelerden birinin satışına izin verilmesini, sözleşmenin 28. maddesine göre 9 ve 11 nolu daireler için iskan edildikleri 10.08.2010 tarihine kadar...
Bu durumda dosya içeriğine, temyizin kapsamına, uyuşmazlığın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan nama ifaya izin talebi istemine ilişkin bulunmasına göre, temyiz inceleme görevi Yargıtay Kanunu'nun 14. maddesi ve Başkanlar Kurulu kararı uyarınca Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'ne aittir. Yukarıdaki yasal düzenleme de dikkate alındığında dosyanın görevli Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'ne GÖNDERİLMESİNE, 26/05/2022 gününde oybirliğiyle karar verildi....
İstinaf taleplerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya okunup gereği düşünüldü: A) DAVACI VEKİLİNİN İSTEMİNİN ÖZETİ : Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Elazığ ili merkez İzzetpaşa mahallesi,Kubilay ve Mektep önü mevkiinde kain 548 ada 22 nolu parselin davalı T11 aynı yer 548 ada, 24 parselde kain taşınmazın ise T8 adına kayıtlı olduğunu ve taşınmazların 26 parsel numarası ile her iki davalı adına hisseli olarak tevhid edildiğini arsa sahibi olan davalıların müteahhit Gazi Gül ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, müteaahhidin inşaatı yarım bırakması üzerine arsa malikleri malikleri T11 ile T8'un , Elazığ 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009 /204 esasında kayıtlı dava ile nama izin için davalı müteahhit aleyhine dava açtıklarını mahkeme kararı ile arsa sahibi davacılara nama ifaya izin verildiğini, bu karar da inşaattaki bağımsız bölümlerde ve ortak alanlarda bulunan eksik ve ayıplı işleriyle iskan ruhsatı almak için gerekli olan toplam bedelin...
Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 05.03.2015 gün ve 2013/339-2015/90 sayılı hükmü onayan 23. Hukuk Dairesinin 17.05.2018 gün ve 2015/6716-2018/3210 sayılı ilamı aleyhinde davalı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay'a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'ne verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir....
Temlikin konusu önceki arsa sahibinin arsa payı devri karşılığı yüklenici ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden arsa sahibinin yükleniciden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi yüklenici bakımından önemsizdir. Diğer taraftan arsa sahibi yükleniciye karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi TBK'nın 97. maddesinden yararlanma hakkı bulunan yükleniciyi ifaya zorlayamaz. Öte yandan arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümleri yükleniciden teslim alıp kabul ettikten sonra üçüncü kişilere satmış ise; yeni mâlik üçüncü kişi, yükleniciye karşı hiçbir talepte bulunamaz. Çünkü, yüklenici edimini arsa sahibine karşı yerine getirip inşaatı teslim etmekle borcundan kurtulur. Üçüncü kişi ancak, satıcısı olan eski mâlik arsa sahibinden, satış sözleşmesi nedeniyle istemde bulunabilir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....
Davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle ;Davanın yetkisiz ve görevsiz mahkemede açıldığını davanın taşınmazın değerine göre çok düşük bedelle açılmış olduğunu ve eksik harcın tamlanması gerektiğini , davanın Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... (eski ...) sayılı dosyası aralarında bağlantı olduğunu ve birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, Düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesine ve TBK 113 md.sine dayandığı iddia edilen nama ifaya izin talepli davadır. 6100 sayılı HMK'nın 166/1 inci maddesi "aynı yargı çevresinde yer alan aynı düzey ve sıfattaki hukuk mahkemelerinde açılmış davalar, aralarında bağlantı bulunması durumunda, davanın her aşamasında, talep üzerine veya kendiliğinden ilk davanın açıldığı mahkemede birleştirilebilir. Birleştirme kararı, ikinci davanın açıldığı mahkemece verilir ve bu karar, diğer mahkemeyi bağlar." şeklindedir....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin sahibi olduğu taşınmaz üzerinde davalı yüklenici tarafından üstlenilen 16.02.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapımına başlanan inşaatın bitirilerek ayıpsız ve eksiksiz olarak müvekkiline teslim edilmedeğini ileri sürerek, eksikliklerin giderilerek iskân ruhsatının da alınması için tüm masrafları yapmak üzere henüz yüklenicinin hak kazanmamış olduğu 3 ve 8 no'lu bağımsız bölümlerin satılarak inşaatın yüklenici nam ve hesabına tamamlanıp iskân ruhsatının alınması için müvekkiline izin verilmesini ve cezai şart olarak şimdilik 1.000,00 TL tazminat ödenmesine karar verilmesini, tespit edilecek proje ve ruhsata aykırılıkların giderilemeyeceğinin veya giderilme maliyetinin çok yüksek olacağının ortaya çıkması halinde sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, müvekkilinin zarar ve ziyanının tazminine, bu taleplerin kabul edilmemesi halinde yüklenicinin edimini yerine getirmediğinin ve alacağının zamanaşımına uğraması nedeniyle...
