Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....
Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde (6098 Sayılı TBK. md. 183-204) düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki nama ifa davasının bozma kararına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında ... 1. Noterliği'nin 11.10.2001 tarih ve 27425 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, zemin üstü birinci ve ikinci katta bulunan toplam dört dairenin davacı arsa sahibine, kalan dairelerin yükleniciye ait olduğunu, davalının en geç 31.12.2002 tarihinde inşaatı bitirip arsa sahibine teslim etmesi gerekirken teslim etmediğini, taraflar arasında esas sözleşmenin diğer tüm hükümleri baki kalmak kaydıyla ... 1....
Mahkemece iddia, savunma ve dosya kapsamından; Davalıların dava konusu daireleri yükleniciden harici sözleşme ile satın aldıklarının ihtilafsız olduğu, yüklenicinin iskân izin belgesini almadığından sözleşme borcunu tamamen yerine getirmediği, her ne kadar yüklenicinin, arsa sahibine karşı edimini tamamen yerine getirmiş olmadığı sabit ve yüklenicinin halefi durumundaki davalılar bu yükümlülükten sorumlu ise de davacının meni müdahale talebi yükleniciye kalacak daireleri mülk edinme niteliğinde olduğu, oysa Yargıtay uygulamalarına göre fiilen inşaatı tamamlanmış kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, ancak sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilebileceği, bu hali ile arsa sahibi davalıların iddia ettikleri eksik işler var ise nama ifaya izin niteliğinde dava açıp, eksik işler karşılığı kadar dairelerin satışına izin istemesi gerektiği, kaldı ki taraf beyanlarından davacı arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki bu tür davaların devam ettiği, mülkiyet hakkının çekişmesiz kullanımına engel...
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme ile yüklenicinin davacıya şahsi hakkını temlikine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın; temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Arsa sahibine verilecek edimin ise, para ya da arsasından verilecek pay (daire ) ya da başka bir malvarlığı olmasının bir önemi olmadığı gibi, bu hususun kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olup olmadığına da bir etkisi yoktur....
Taraflar arasında 18/03/2014 ve 19/11/2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapıldığı, bunlardan ilkinin bir kısım arsa sahipleri ile yapılırken, diğerinin ise arsa sahibi Suzan Akyar'ın kısıtlanma süreci nedeniyle vesayet makamındaki vasi atanması ve sözleşme yapılması için vasi T8 yetki ve izin verilmesi işlemlerinin beklenmesi nedeniyle daha sonraki bir tarihte yapıldığı anlaşılmıştır....
Noterliği tarafından 13.03.2015 tarih ve 06393 Sayı iye yapılan taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince %50 arsa sahibi müvekkiline %50 müteahhit yükleniciye ait olmak üzere toplamda 6 adet daire yapılacağını, sözleşmeye göre bu dairelerden 1, 2 ve 3. katların müvekkiline ait olacağını, davalının, davayı konu müvekkilinin sahibi ve hissedarı olduğu binayı sözleşmeye ve teknik şartnameye aykırı ve eksik bir şekilde, sözleşme ile belirlenen süre sonunda tamamlanmadığını, iskan almadığını, Zeytinburnu 1.Noterliği'nce yapılan bu sözleşmeye göre inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içerisinde yapı kullanım izin belgesi alınmış bir vaziyette bitirilecek olduğunu, inşaat ruhsatının sözleşmeden itibaren 6 ay içinde alınacak olduğunu, bu durumda söz konusu inşaat için yapılmış sözleşme tarihinin 13.03.2015, ruhsat alma tarihinin 14.09.2015, yapı kullanım izin belgesi almak için en son tarihin 15.03.2017 olup, sözleşmeye konu binaya yapı kullanım izin belgesinin...
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir....
