Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Gerçekten, davada dayanılan 08.06.1994 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında yapılmış olan bir temlik sözleşmesidir. Çünkü, dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Bu sözleşme, yükleniciye şahsi hak sağlar....
Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 24.06.2014 gün ve 2009/367-2014/203 sayılı hükmü düzelterek onayan 23. Hukuk Dairesi'nin 10.10.2018 gün ve 2015/9588-2018/4625 sayılı ilamı aleyhinde davacı-birleşen dosya davalıları ile davalı-birleşen dosya davacıları vekillerince karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl ve birleşen 2014/25 Esas sayılı dosyalardaki dava gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu işlerin tamamlanması için nama ifaya izin ile teminat olarak bırakılan dairenin satışına izin ve yetki verilmesi, yüklenici tarafından açılıp birleşen 2010/94 Esas sayılı dosyadaki dava sözleşmenin 13. maddesine göre inşaat yapı ruhsatında bodrum katında yapımına izin verilmeyen daire bedelinin kâr kısmının tahsili istemine ilişkindir....
b) Dava, nama ifaya izin, nefaset bedeli ve maddi tazminatın tahsili istemine ilişkindir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davacı, yüklenici ... Limited Şirketi ile 30.10.2007 tarihinde gayrimenkul satış sözleşmesi imzaladığını, diğer davalı ...'nun ise sözleşmede kefil olduğunu, davalılardan ... ve ...'un yüklenici firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahipleri olduğunu, arsa maliki ...'ın payını inşaat sırasında ...'...
Daha önce görülen 2004/22 sayılı davada arsa sahipleri tarafından iskân masraflarıyla ilgili bir talepte bulunulmadığından anılan dosyanın bu dosya açısından kesin hüküm oluşturduğundan sözedilemez. Eldeki dava, niteliği itibariyle BK’nın 97. maddesine dayalı nama ifaya izin istemine ilişkin olarak değerlendirilmelidir. Davalı yüklenici iskân ruhsatını almamak suretiyle temerrüde düştüğünden davacıların nama ifaya izin verme istemi yerinde olup, mahkemece arsa sahibi davacılara iskân ruhsatı alınması bakımından gerekli iznin verilmesi gerekir. Öte yandan davacılar iskân ruhsatı alınamadığı için kendilerine ait olduğu mahkeme kararı ile tespit edilen 22 ve 23 nolu dükkanların kiraya verilemediğini ileri sürerek gecikme tazminatı da istediğinden mahkemece dükkanların kiraya verilip verilmediği araştırılarak, dükkanların davacılara aidiyeti ilk mahkeme kararı ile kesinleştiğinden bu tarih esas alınarak bedele hükmedilmelidir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, BK'nın 97. maddesi gereğince nama ifaya izin ve satışa yetki verilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece tüm mirasçılar davada yer almadığından davanın reddine dair verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Dosyaya sunulan Antalya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 02.08.2006 gün 2006/1434-1226 E. K. sayılı veraset ilâmına göre sözleşmenin tarafı olan arsa sahiplerinden ... 20.07.2006 tarihinde ölmüş olup, davacılar ..., ... ve ... dışında ... ve ... isminde iki mirasçısı daha bulunmaktadır....
Bu haliyle, davalı T3 tarafından istinaf harç ve masraflarının süresinde yatırdığının kabulü ile ilk derece mahkemesinin, 20/10/2022 tarihli, davalı tarafın istinaf başvurusunun yapılmamış sayılmasına ilişkin ek kararının, HMK'nın 346/2. maddesi uyarınca kaldırılarak istinaf dilekçesi üzerinde inceleme yapılması gerektiğine kanaat getirilmiştir. Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifaya izin ve alacak istemine ilişkindir. Mahkemece 10/02/2022 tarihli karar ile 186.600,00 TL kira alacağı ve 67.380,00 TL eksik imalat bedelinin davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile nama ifaya izin verilmiş, karar taraflara tebliğ edilmiş, davalı T3, 20/09/2022 tarihli istinaf dilekçesinde; sağlık sorunları nedeniyle katılmadığını, kararın yüzüne karşı okunmadığını, savunma yapabilmesi için davanın yeniden görülmesi gerektiğini, verilen kararın iptalini istediğini beyan etmiştir....
- K A R A R - Davacı arsa sahibi vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak davalının süresinde işi tamamlamadığını ileri sürerek, davalıya ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerin satışı ve eksik işlerin tamamlanması için davacıya nama ifaya izin verilmesini, ıslah dilekçesinde ise, sözleşmenin geriye etkili feshini talep ve dava etmiştir. Asli müdahil, davalı yükleniciden daire satın aldığını ileri sürerek, inşaatın tamamlanması halinde satın aldığı bağımsız bölümde müdahilin hak sahibi olduğunun tespitini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından, davalı yüklenicinin inşaatı belirlenen sürede tamamlamadığı, inşaat seviyesinin halen % 45 olduğu gerekçesiyle, sözleşmenin feshine; sözleşme feshedildiğinden asli müdahilin talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Karar, asli müdahil vekili ile davalı yüklenici tarafından temyiz edilmiştir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince arsa sahibi ile yüklenici arasında 06.04.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı adi yazılı sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden temlik almıştır....
Taraflar arasındaki nama ifaya izin davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacılar vekili, taraflar arasında imzalanan 27.10.2005 ve 15.08.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca davacı yüklenicinin, sözleşmede belirlenen 27.04.2007 tarihinde inşaatı tamamlayamadığını, iskân ruhsatı almadığını, eksik imalat yaptığını ileri sürerek, sözleşme gereği davalıya isabet eden 21 ve 22 numara bağımsız bölümlerin nama ifa şeklinde satışı için yetki verilmesini talep ve dava etmiş, ıslahla dava değeri 210.000,00 TL'ye çıkarılmıştır. Davalı, inşaat teslim ettiğini, iskânı almadığını, bahçe düzenlemesi işinin kaldığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
