Davalı vekili, müvekkilinin iki parselde bina yapmayı üstelendiğini, ancak 24.1.2005 tarihli Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararı nedeniyle 33 parselde inşaata başlayamadıklarını, yeni bir sözleşme yapma teklifinin de davacılar tarafından kabul edilmediğini, sözleşmenin geriye doğru feshi halinde müvekkilinin haksız zarar ve yaptırımlara muhatap olacağını, davacıların ise haksız olarak zenginleşeceğini, sözleşmenin feshi yerine inşaata başlamak üzere ek süre verilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - KARAR - Davacı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacı yüklenicinin imalata başladığını ancak imar planının iptal edilmesi sebebiyle devam edemediğini, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğini, bunda davalının da kusuru olduğunu ileri sürerek; yaptığı imalat bedelinin ve nakde çevrilen teminat mektubu bedelinin tahsilini, talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, yapılan imalatların kaçak olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile feshine yönelik davalar da “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğu gibi, müşterek malın tümüne ilişkin bölünmeyen bir taleple açılacak davanın da müşterek maliklerin tümünün haklarını etkileyeceğinden, bütün paydaşlar tarafından birlikte açılması ya da açılan davaya diğer paydaşların onay vermeleri zorunludur. Yüklenici tarafından açılan sözleşmenin feshi davasında da, az yukarıda açıklanan sebeplerle sözleşmenin tarafı olan arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan müşterek paydaşların tamamı hakkında dava açılması zorunludur. Bu hukuksal nedenle, mahkemece dava dışı müşterek paydaş ...’nun davacı tarafından davaya dahil edilmesi gerektiği gözetilmeden ve dolayısıyla taraf teşkili sağlanmadan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin haklı nedenle feshi halinde menfi zararın, sözleşmenin yapıldığı tarihte sözleşme yapılan diğer başka bir yüklenici ile davaya konu arsalar üzerinde ne miktarda daire veya arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapılabileceği belirlenerek bu miktar ile sözleşmenin feshinden sonra makul süre içerisinde başka bir yüklenici ile imzalanacak sözleşmeye göre arsa sahibine-alacaklıya verilecek arsa payı veya bağımsız bölümler arasındaki fark olarak verilecek bağımsız bölümler veya arsa payının dava tarihi itibariyle piyasa rayiçlerine göre değeri olacaktır. Zararın bu şekilde bilirkişilerce saptanması ve hesaplanması mümkündür (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 09.01.2019 gün, 2018/2848 Esas 2019/88 Karar sayılı ilamı ve benzer kararları)....
Mahkemece, iddia, savunma, toplanan deliller, bilirkişi kurulu raporu, ek raporu ve tüm dosya içeriğine göre, davacı arsa sahipleri ile davalı taraf arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, daha sonra 11.12.2007 tarihli noter sözleşmesi ile paylaşım planının değiştirildiğini, inşaat süresinin 32 ay olduğu inşaat ruhsatının 01.11.2006 tarihinde alınmış olmasına rağmen 11 bloktan oluşan inşaatın süresi içinde tamamlanıp teslim edilmediği, arsa sahiplerine ait bölümlerin inşaatına hiç başlanamadığı, yükleniciye ait kısımda bir takım çalışmalar olduğu ancak bununda yeterli olmadığı, davacı tarafın sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebinde haklı oldukları gerekçesiyle, davanın kabulü ile, dava konusu 251 Ada 1 parsel üzerinde bulunan A-5 Bloktaki davalı şirket ve üçüncü şahıslar adına kayıtlı 16 bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir....
- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin süresinde inşaatı teslim etmediğini ileri sürerek, gecikme tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, tüm dosya kapsamından, davalının süresinde bağımsız bölümleri teslim etmediği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. 1) Dava, taraflar arasındaki 28.07.1997 günlü düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı arsa sahibi, sözleşmede belirlenen sürede bağımsız bölümlerin teslim edilmediğinden bahisle gecikme tazminatının tahsilini istemiştir. Dosya kapsamına sunulan bilgi ve belgelerden taraflar arasındaki sözleşmenin, arsa sahiplerince açılan, Ankara Batı 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2013/350 Esas ve 2015/7 Karar sayılı davada, geriye etkili feshedildiği ve kararın derecaattan geçerek 10.10.2016 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır....
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından; davacnın tek taraflı fesih hakkı gereği sözleşmeyiihtarnameyle fesh ettiğinden tekrar fesh istemesinde hukuki yararının olmadığı, davacının somut bir şekilde zararlarını belirtmediği, ceza-i şart istemi yönünden süre dolmadan yapılan istem ve sözleşmenin feshedilmiş olması karşında kabule şayan olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi halinde müspet zarar tazminatı istenemez. Mahkemece, davanın bu nedenle reddi gerekirken, aynı sonuca yazılı gerekçelerle varılması isabetsiz ise de, karar, sonucu itibariyle doğru olduğundan bu husus bozma sebebi yapılmamıştır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki dava konusu parsele ait arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararıyla iptal edilerek kesinleştiği ve tapuların geri döndüğü, kesinleşen mahkeme kararına göre, parsel üzerinde davacı yüklenici tarafından yapılan binanın imara aykırı ve kaçak olup bu inşaatın imar mevzuatına uygun hale getirilmesinin ve ruhsat alınmasının mümkün olmadığı, böylelikle kaçak ve imara aykırı yapının ekonomik değeri bulunmadığı, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve İmar Kanunu'na göre mutlak yıkılması ve yıkımın da yetkili makamlar tarafından yerine getirilmesi gerektiği, bu durumda bedele ve yıkıma hükmetmenin mümkün bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi sonucu imara aykırı ve kaçak olarak yapılan binanın yıkılması istemine ilişkindir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
