Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kısmen feshi ile tazminat istemine ilişkindir.6100 sayılı HMK'nın 33. maddesi gereğince hakim Türk Hukukunu re'sen uygulayacağından maddi vakıaları ileri sürüp kanıtlamak taraflara, hukuki nitelendirme hakime aittir. Davacının dava, açıklama ve 25/11/2021 tarihli Atakum Belediye müzekkere cevabına göre 07/06/2021 tarihli 652 sayılı tadilat yapı ruhsatlı taşınmaz için 08/10/2021 tarih 367 sayı ile yapı kullanma izin belgesinin tek blok olarak (B blok olmadan) birlikte değerlendirildiğinde mahkemece, davacıların taleplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi olarak değerlendirilmesi gerekmektedir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapudaki şerhin kaldırılması istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki ....06.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 37. maddesinde "inşaatın bitim süresi sözleşme tarihinde itibaren ... aydır. Bu süre içinde bitmediği takdirde ... ay ek süre verilecektir. Toplam bitim süresi ... ay olacaktır. ... ay içerisinde yapı bitmediği takdirde arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı fesih edebilecektir." hükmü kararlaştırılmıştır. Somut olayda, davacı arsa sahibi tarafından henüz sözleşmede öngörülen inşaatın bitirilmesi ve teslimi süresi dolmadan ....04.2009 tarihinde yüklenici davalı vekaletten azledilmiş ve yine inşaatın bitimi ve teslimi için öngörülen süre dolmadan işbu dava açılmıştır....
e satış yoluyla intikal ettiği ve en son 08.01.2016 tarihinde davalı ...'e devredildiği görülmektedir. Mahallinde yapılan keşifte davalı yüklenici tarafından sözleşme konusu arsada hiçbir inşaat faaliyeti yapılmadığı tespit edilmiştir. Sözleşmede inşaatın teslim süresi kararlaştırılmamıştır. Davacı tarafından arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifasını sağlamak üzere yükleniciye devredilen ve onun tarafından da 3. kişilere devredilen ve en son dava ... adına olan tapu kaydının iptâl ve tescili talep edildiğinden Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında kabul edildiği gibi sözleşme nedeniyle devredilen tapu kaydının iptâl ve tescil istemi, sözleşmenin geriye etkili feshi talebini de kapsamaktadır. Tapu kaydının yükleniciye devrinden sonra dava dışı ... ve ...'...
Mahkemece; yapılan yargılama sonunda, toplanan deliller, alınan bilirkişi raporu ve ek raporlar ile tüm dosya içeriğine göre; davacı arsa sahipleri ile yüklenici davalılar arasında imzalanan 30.03.2006 tarihli ilk sözleşmeyi her iki davalı yüklenicinin de imzaladığı 07.09.2006 tarihli ikinci sözleşmenin ise sadece davalı ... tarafından imzalandığı, dava tarihi itibariyle her iki sözleşmenin de fesh edilmediği, ancak ilk sözleşmenin hiç uygulanmadığı, 18 aylık sürenin geçmesine rağmen ruhsatın bile alınmadığı bu nedenle, bu sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerektiği, 07.09.2006 tarihli ikinci sözleşme uyarınca inşaatın büyük oranda tamamlandığı ancak 61.800,00 TL tutarında eksik ve kusurlu işler ile yapı denetim harçlarını ödemediği toplam tutarın 22.928,03 TL olduğu, davacı tarafın seçimlilik haklarını sözleşmenin feshinden yana kullandığı gerekçesiyle, 30.03.2006 tarihli sözleşmenin geriye etkili 07.09.2006 tarihli sözleşmesi ise ileri etkili olarak feshine karar verilmiştir....
Hatta arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arsa sahibinin sadece el atmanın önlenmesi, şerhin terkini ya da tapu iptâl tescil talebinde bulunması halinde açıkça sözleşmenin feshinin talep edildiği belirtilmese dahi bu taleplerin sözleşmenin feshi istemini de içerdiği ve bu halde sözleşmenin feshi koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılıp tartışılarak el atmanın önlenmesi, şerhin terkini ya da ve tesciline karar verilmesi gerektiği kabul edilmektedir (Yargıtay 15 H.D.’nın 21.12.2006 gün 2005/7594 Esas 2006/7533 Karar, 14.04.2008 gün 2007/1276 Esas 2008/2431 Karar, 06.11.2018 gün 2018/4396 Esas 2018/4298 Karar sayılı ilamları)....
Feshin ileriye veya geriye etkili olmasının ayrımı yüklenicinin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunuyla ilişkilidir. Çünkü, eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa sözleşme yokmuşçasına tasfiye yapılacağından yüklenici inşaattan yaptığı kısma orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince imal ettiği inşaat bedelini alacak ve fakat fesih ileriye etkili kabul edilirse inşaatı getirdiği fiziki seviyeye orantılı olarak arsa payı devrini talep edebilecektir. Gerek Dairemizin ve 15.Hukuk Dairesinin gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun uygulaması bu doğrultudadır. Somut olayda; sözleşmenin ileriye etkili biçimde feshine karar verildiği, feshin kesinleştiği tarihteki binanın getirildiği fiziki seviyenin %80 olduğu kesinleşen mahkeme kararı ile sabittir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
DAVA Davacılar vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında imzalanan 13.10.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ruhsat alınıp inşaatın bitirilmesi gereken tarihte bitirilmemesi üzerine arsa maliki müvekkillerinin sözleşmeyi ihtarname ile feshettiğini, davalıların bunun üzerine sözleşmenin tarafı olmayan bir firmaya inşaatı devrettikleri iddiası ile inşaata başladıklarını, inşaatın hali hazır seviyesinin tespiti için alınan raporda yüklenicinin temel kazısı yaptığı ve ilaveten bir imalat ve devam eden çalışma olmadığını ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili feshi ile şimdilik 10.000,00 TL müspet zararlarının tahsilini istemiş, sonrasında müspet zarar istemlerini atiye bıraktıklarını bildirmiştir. II....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı menfi zarar ve ecrimisil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı menfi zarar talepleri sözleşmenin feshinin kesinleştiği tarihten itibaren TBK'nın 147. maddesinde eser sözleşmeleri için belirlenen 5 yıl sonunda zaman aşımına uğrar. Ecri misil ise haksız fiil tazminatı olduğu için haksız fiilin vuku bulduğu yani ecri misilin işlediği tarihten itibaren 5 yıl içinde talep edilmelidir. Somut olayda davacı arsa sahibinin menfi zarar istemi yönünden, zamanaşımı süresinin sözleşmenin feshine ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarih olan 18.11.2009 tarihi itibariyle işlemeye başlayacağı, ecri misil isteminin haksız fiil kapsamında kaldığı hususları dikkate alınmaksızın, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçe ile hüküm kurulması doğru olmamıştır....
Borçlar Kanunu’nun 162 ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca; yüklenici hak ettiği oranda alacak haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir. Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Somut olayda ise, arsa sahiplerinin, yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak feshetme hakları bulunduğundan, yükleniciye verilen ve onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen payların ... hak sahipleri olmaları sıfatıyla, sözleşmenin feshini ve davalılardaki pay kayıtlarının iptaliyle adlarına tesciline karar verilmesini isteyebilirler....
