Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Buna göre, arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlara ilişkin temyiz incelemesi Dairemizin görevleri arasındadır. Taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ilişkisi bulunmadığı gibi mahkeme kararında da taraflar arasındaki hukuki münasebetin niteliğiyle ilgili olarak bir değerlendirme yapılmamıştır. Aksine, davacı vekilince dosyaya sunulan dava dilekçesinde, isteklerinin yasal dayanağının 818 sayılı Borçlar Kanun'unun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz işgörme hükümlerine dayalı olduğu açıklanmıştır. Gerek davalı ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaması ve gerekse mahkemece bu yönde bir nitelendirme yapılmamış olmasına göre dosyanın temyiz incelemesi Dairemizin görevi dışındadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın, temyiz incelemesini yapmakla görevli Yüksek 13....
-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve zararlarının tazmini istemine ilişkindir. TMK.'nın 692. maddesi uyarınca, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshi davası da "Önemli tasarruflardan" olduğundan, sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahipleri tarafından açılması ya da açılan davaya onay vermeleri zorunludur. Elbirliği ya da müşterek mülkiyet şeklinde mülkiyete konu taşınmaz mallar üzerinde inşaat yapılması için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de tüm ortakların ya da müşterek paydaşların katılımıyla yapılması zorunludur....
- K A R A R - Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile davalı yüklenici ... şirketi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkili tarafından sözleşme gereği 7 no'lu parselin devredildiğini ancak taşınmaza herhangi bir inşaat yapılmadığını, buna rağmen davalının 7 no'lu parseli bir kaç kez el değiştirdikten sonra davalı ...'e muvazaalı olarak devrettiğini, sözleşme yapıldıktan sonra davalı şirketin reklam tabelasının inşaata asıldığını, bu sebeple davalı ...'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olduğunu ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile davalı adına ek tapu kayıtlarının iptal edilerek müvekkili adına tapuya tesciline ve kira vs'den oluşan şimdilik 5.000,00 TL'nin reeskont faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Müdahil davalı vekili, davalı yüklenici şirketin 20.11.2009 yapılan temlik sözleşmesi ile davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı doğmuş ve doğacak tüm hak ve alacakları temlik aldığını inşaatın seviyesinin %90 olduğunu, davacıların sözleşme kapsamındaki edimlerini yerine getirmediklerini, savunarak davanın reddini istemiştir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davacı 28.05.1998 günlü harici satış sözleşmesine dayanarak ... iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Davacının kişisel hakkını sağlayan bu sözleşmenin dayanağı davalı yüklenici ile davalı arsa maliki arasındaki 28.12.1995 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacılar vekili, arsa sahibi olan müvekkillerinin murisi ...ve dava dışı ....ile davalı yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. arasında 26.10.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, taşınmazın komşu 25 ve 14 nolu parsellerle tevhit edildiğini ve tek tapu olarak ... İnş....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen alacak davası sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 19.11.2015 günlü ve 2014/6235 Esas, 2015/7396 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Davacı yüklenici vekili, davalılarla yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gereğince gerekli tüm işlemleri tamamlamalarına rağmen davalıların müvekkilinin rızası olmadan dava dışı şirketle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, bu şekilde müvekkilinin zarara uğradığını ve kazançtan mahrum kaldığını ileri sürerek yaptığı masraflar ve yoksun kalınan kârın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Somut olaya gelince; davalıların da kabulünde olan tarihsiz daire karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici şirketin edimini yerine getirip getirmediği araştırılmamıştır. Keşif sonucu hazırlanan raporlar yetersiz olup hükme dayanak yapılamaz....
