Noterliği'nde 18.05.2006 gün .. yevmiye ile imzalanan Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davacı yüklenici, davalı arsa sahibinin tamamına malik olduğu ..., ..., ... mahallesi 21689 ada 1 parsel, 21689 ada 5 parsel ile davalının 1/4'er pay sahibi olduğu 21687 ada 1 ve 21688 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımını üstlenmiştir. 21688 ada 1 parsel ile 21689 ada 1 parsel sayılı ve davalının tamamına malik olduğu taşınmazlar üzerinde inşaatların yapıldığı, inşaatların yapımı ve paylaşımı konusunda yanlar arasında ihtilâf bulunmadığı anlaşılmaktadır. 21687 ada 1 parsel, 21688 ada 1 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde de arsa payı karşılığı inşaat yapımı kararlaştırılmış olmasına rağmen bu parsellerde herhangi bir inşaat yapılmadığı gibi söz konusu parsellerde başka arsa sahipleri olmasına rağmen arsa sahiplerinin tümüyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamış, davalı arsa sahibinin bu parsellerde davacıya devrettiği arsa payları...
HUMK'nun 432/4. maddesi ve 01.06.1990 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince süresi geçirilen temyiz isteminin reddi gerekmiştir. 2-Diğer davacıların temyiz itirazlarına gelince; Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir....
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasında----- Noterliğinin 20.03.2015 tarih ve ------ yevmiye no ile imzalanan kapak başlığı “Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz ve Satış Vaadi ve Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”, iç başlığı “Emanet Usulü İnşaat Yapımı Taahhüt Sözleşmesi” olan sözleşme akdedildiğini, sözleşmenin 30....
KARŞI OY YAZISI Davacı, davalı arsa malikleri ile dava dışı yüklenici arasında 05.07.1996 günü Noterde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bu sözleşmede yer almayan davacının bayii arsa maliki ... ile de 08.07.1996 tarihinde yine Noterde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, anılan bu sözleşmeler uyarınca 528 parsel sayılı taşınmazda yapılacak bağımsız bölümlerden 9 numaralı olan davacının bayii ...’ye bırakıldığını, taşınmazdaki ...’ye ait payın 18.08.2000 tarihinde tapudan adına devredildiğini, ayrıca bu devirden sonra düzenlenen 18.09.2000 günlü satış vaadi sözleşmesiyle de 9 numaralı bağımsız bölümün satışının vaat edildiğini, 05.07.1996 ve 08.07.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine aykırı olarak kat irtifakı kurularak 9 numaralı bağımsız bölümde arsa maliklerinin paydaş olduğunu ileri sürerek, 9 numaralı bağımsız bölüme ilişkin kat irtifakının iptali ile davacı adına tescilini istemiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Davalılar vekili, davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olmadığından bahisle husumet yokluğundan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin Esenyurt Belediyesi ile yüklenici ...İnşaat ortak girişimi arasında imzalandığı, davalının tapuda hissesi olsa da sözleşmenin tarafı olmadığı, açtığı davada aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
Sulh Hukuk Mahkemesi ise, dava eser sözleşmesinden kaynaklı eksik işlerin tespiti ve alacak davası olup davacının apartman yöneticisi olmasının davanın niteliğini değiştirmeyeceğinden; davanın niteliğinin belirlenmesinde taraflar arasındaki temelde var olan hukukî ilişkiye bakılması gerektiği, taraflar arasındaki uyuşmazlığın eser sözleşmesinden kaynaklandığının anlaşıldığı gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurmuştur. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 sayılı Kanunun 3/l bendi ile tüketici işlemi kapsamına eser sözleşmeleri de alınmışsa da, somut olayda olduğu gibi arsasına karşılık bağımsız bölüm alacak olan arsa sahibinin salt kişisel tüketim amacından söz edilemeyeceği, bu amacın tüketim ihtiyacını aştığı, Kanunun 3/k maddesindeki "tüketici" tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesini birlikte kapsayan karma bir sözleşmedir....
Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşmelerden. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir....
Direnme gerekçesinde; önalım hakkı gerçek satışlarda kullanılabilecek bir hak olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yapılan pay satışının gerçek satış niteliğinde olmadığı, Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tüm paydaşlar tarafından imzalanmadığından geçersiz olduğu, bu nedenle de pay satışı yapan paydaşların, geçersiz sözleşmenin feshi halinde yükleniciden geri alabilecekleri Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.06.2010 tarih ve 2010/6-341 Esas, 2010/346 Karar sayılı içtihadının aynı mahiyette olduğu, Pay satışının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olduğunun davacı tarafından da bilindiğinden, davacının iyi niyetli olmadığı hususları üzerinde durulmuştur. Hukuk Genel Kurulunun değerli çoğunluğu tarafından bu gerekçe benimsenerek redde ilişkin mahkeme hükmü onanmıştır....
Zorunlu şekil koşuluna uygun olarak yapılmamış olsa dahi tarafların karşılıklı olarak edimlerini ifa etmiş olmaları; yüklenicinin inşaatı kullanılabilir derecede tamamlanmış olması ya da çok büyük bir bölümünü yapmış ve arsa sahibi inşaatın devamı sırasında karşı koymamış ve inşaatın yapılmasına onay vermiş yahut yükleniciye taşınmaz ya da taşınmaz payının temlik edilmiş olmaları durumlarında TMK'nın 2. maddesi hükmü gereğince ve “objektif iyiniyet kuralı” uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taraflarını bağlayıcı olur. Somut olayda; az yukarıda belirtilen tapulu taşınmazın 117/2163 oranındaki müşterek paydaşı ....r ile 74/2163 oranındaki müşterek paydaş ....'in Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde yer almadıkları anlaşıldığı gibi; diğer tüm paydaşların yapılmışsa sözleşmelerinin tamamının varlığı dosya kapsamına göre tespit olunamamıştır....
