Davanın dayanağını oluşturan devre mülk satışına ilişkin sözleşme adi yazılı şekilde düzenlenmiş olup yasal usule uygun olarak resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Geçersiz sözleşmelerde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre (TBK md. 77- 82) taraflar karşılıklı olarak verdiklerini geri alma hakkına sahiptirler. Dolayısıyla, davacı ancak sözleşme nedeniyle ödemiş olduğu bedelin iadesini isteyebileceğinden geçersiz olan adi yazılı sözleşmeye dayanarak tapu iptal tescil istemine dair ilk derece mahkemesince davacı isteminin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir....
O halde, taraflar arasındaki uyuşmazlığın harici taşınmaz satım sözleşmesinden kaynaklandığının kabulü gerekir. Bu durum karşısında, taraflar arasındaki uyuşmazlığın adi yazılı taşınmaz satım sözleşmesine dayandığı dikkate alınıp, davacının dayandığı ödeme belgelerinin tam tercümeleri yaptırılıp, paraların kim tarafından kime gönderildiği belirlenip, gerektiğinde ilgili bankalardan hesapların kime ait olduğu tespit edilip, benzer nitelikteki dosyalar da incelenip, dayanak sözleşme hükümleri de irdelenerek iddia ve savunmanın buna göre değerlendirilmesi, davalılar arasında adi ortaklık bulunup bulunmadığı, diğer davalıların bu sözleşme ile bağlı olup olmayacakları üzerinde durulup, sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle ve yazılı şekilde kanıtlar tam olarak toplanmadan karar verilmesi doğru görülmemiş" gerekçesiyle kaldırma kararı verildiği anlaşılmıştır....
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır....
Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Asliye Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava, devre mülk satış sözleşmesi nedeniyle davalıya verilen bonodan dolayı borçlu olunmadığının tespiti istemine ilişkindir. İstanbul 6. Tüketici Mahkemesince, taraflar arasındaki uyuşmazlığın hisseli gayrimenkul satışından kaynaklandığı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. İstanbul 12. Asliye Hukuk Mahkemesi ise, devre mülk satış sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlığın tüketici mahkemelerinin görevine girdiği gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir....
Davalılar arasında yapılan -----.Noterliği'nin 26/03/2018 tarihli ve----- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi, Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin düzenlendiği, davalılar arasındaki bu sözleşmeye istinaden davalı ----- Adi Ortaklığı tarafından ise davacı ile arasında-----Noterliği'nin 18/02/2021 tarihli ve -----yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Satış Vaadi Sözleşmesinin yapıldığı, davacı tarafça taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhinin talep edildiği,Somut olayda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlendiği, TMK 1009. Maddesi'nin "Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir." şeklinde olduğu, Tapu Kanunu 26....
Dava taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmelerdendir....
Noterliğine gittiklerini, taşınmaz satış vaadi sözleşme bedeli olarak söz konusu noterlikçe 14.000,00-TL gibi yüksek bir masraf çıkınca tarafların sözleşmeyi kendi aralarında adi yazılı şekilde yapma kararı aldıklarını, akabinde adi yazılı şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzaladıklarını, yapılan sözleşmenin resmi şekilde yapılmamasına rağmen davacının sözleşmede belirtilen edimlerini yerine getirdiğini, davalı tarafın edimlerini yerine getirmeyip kötü niyetli davranarak sözleşmeye aykırı davrandığını, Sözleşmenin 3....
Aynı gün düzenlenen adi yazılı “satış sözleşmesi” başlıklı, sözleşme ile taraflar, diğer hususların yanı sıra taşınmazın süresinde teslim edilmemesi hâlinde gecikilen her ay için 3.000.USD cezaî şart ödeneceğini kararlaştırmışlardır. Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanunun 213, Noterlik Kanununun 89 ve Tapu Kanunun 26’ncı maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartı olarak öngörülmüştür. Dolayısıyla, taraflar arasındaki adi yazılı sözleşmede cezai şart öngören hüküm geçersizdir. Noterden yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ise cezaî şart düzenlenmemiştir. Bu nedenle cezaî şartın geçersiz olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir....
Tapu sicilindeki kayda güvenen iyi niyetli üçüncü şahsa tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise elbette geçersiz sözleşmeye dayanan kişi olarak satın alanın tescil isteminin de yasal dayanağı kalmaz. (MK. md. 931 )” denilmektedir. Davalı banka adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığından şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeye dayanarak bankadan bir talepte bulunulduğunda banka tarafından adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin geçersizliği ileri sürülebilecektir. Bu husus M.K. 2. maddeye de aykırılık teşkil etmemektedir. Tapu siciline güvenerek aldığı ipotekten dolayı mülkiyeti devralan üçüncü şahıs gibi ayni hak sahibidir....
