Davalılar-karşı davacılar...vd. vekili temyiz dilekçesinde; satış vaadi sözleşmesini imzalayan davacı ile vekilin kardeş olduğunu, aralarında muvaazalı işlem gerçekleştirdiklerini, onyedi kat düşük değere satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, vekâletnamenin kötüye kullanılmasına muvafakatlerinin olmadığını, mal kaçırmak amacıyla satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini belirterek birleştirilen dava açısından kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl davada satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, birleştirilen dava ile satış vaadi sözleşmesinin iptali istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası. 3....
Elbirliği ortağının, ortaklık tasfiye edildiğinde kendisine düşecek tasfiye payına ilişkin olarak yapacağı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt sözleşmesi olarak geçerli olup böylelikle bir ortağın tasfiye payı azalmakta veya kalmamakta ve bu pay elbirliği mülkiyetin diğer ortağının payına ilave edilmektedir. Resmi şekle uygun olarak düzenlenmiş satış vaadi sözleşmeleri hüküm ve sonuç doğurmakta ise vaat alacaklısı taraf TMK'nın 716. maddesine dayanarak karşı tarafı ferağa zorlayabilir. Bu durumda mahkemece elbirliği malikleri arasındaki sözleşmeye değer tanınmalı, satış vaadi ile bir ortağın ortaklık payını diğer ortağa satışı olanaklı bulunduğundan usulen belirlenecek payların davacı adına tesciline karar verilmelidir. Açıklanan nedenlerle, 29.09.1997 ve 18.08.1998 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri uyarınca davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde davanın reddi doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir....
Davalılar vekili, satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, murislerinin satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte akıl sağlığının yerinde olmadığını, açılan vesayet davasından daha sonra vazgeçildiğini, murisin müvekkillerinden mal kaçırmak amacıyla önceleri bakıcısı olan ancak daha sonra evlendiği davacıya dava konusu taşınmazı gerçekte bağışladığı halde satış gibi göstermek suretiyle satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini beyan ederek davanın reddini olmadığı takdirde tenkis kurallarının uygulanması gerektiğini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen ilk kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14....
a ait iken ölümü ile mirasçıları arasında yapılan 21.1.1972 tarihli taksim sonucu, mirasçılarından ....., ve ... hisselerini 25.12.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi ve ... hisselerini ise 27.12.2004 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yine, .....,'ın 19.6.1989 tarihli satış vaadi sözleşmesi, sahip olduğu hak ve hisseleri aldığını belirterek satış vaadinde bulunanların, kendi hissesi ile tevhidi suretiyle adına tescili isteğinde bulunmuştur. Adlarına usulüne uygun tebligat yapılan bir kısım davalılar duruşmaya gelmedikleri gibi herhangibir yanıtta vermemişlerdir. Mahkemece, satış vaadi sözleşmesine konu olan payın elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğu ve bu mülkiyet biçiminde terekenin tamamında mirasçıların birlikte hareket etmeleri gerektiğinden 3. kişiye yapılan temlikin ancak iştirakin çözülmesinden sonra olanaklı olacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir....
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır....
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz. Somut olaya gelince 21.08.1996 tarihli ve 25431 yevmiye no'lu vekaletnamenin usulüne uygun şekilde düzenlendiği ve vekilin satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisi bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalı ...'in bu vekaletname ile ...'i vekil tayin ettiği, vekilin ise 22.08.1996 tarihli ve 25473 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile müvekkilinin davaya konu 16, 132, 133 ve 428 parsel sayılı taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin tamamını davacıya satmayı vaat ettiği görülmüştür....
Zira, satış vaadine konu taşınmazın vaat borçlusu tarafından tapuda bir başka kimseye satışı her zaman olanaklıdır. Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır. Ancak; alacağın temliki işlemi biçimine uygun satış vaadi sözleşmesi ile yapılmış ve satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir....
Hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcının bu edimini yerine getirmemesi halinde vaat alacaklısı Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesinden yararlanarak taşınmaz mülkiyetinin hükmen geçirilmesini mahkemeden isteyebilir. Somut olayda; Ayvalık 1. Noterliğinin 27.05.2010 tarihli ve 4389 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı ... 5728 parsel sayılı taşınmazın 2/16 arsa paylı zemin, üst kat 1 ve 2 no'lu dubleks meskeni 320.000 TL karşılığında davacıya satışını vaat etmiş, satış bedelinin alındığı belirtilmiştir. Ayvalık Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/878 E. sayılı dosyası ile davalı ... tarafından davacı aleyhine gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi istemi ile açılan davanın açılmamış sayılmasına karar verildiği, Ayvalık 2....
Elbirliği ortaklarının birbirine yaptıkları satış vaadi sözleşmelerinde ise sözleşmenin ifa olanağı vardır. Somut olayda; dava konusu taşınmaz tapuda tarafların kök miras bırakanı ... adına kayıtlıdır. Dosya içinde bulunan veraset ilamlarının incelenmesinden, tapu maliki ...'nun hem satış vaadi sözleşmelerinin alacaklısı olan davacı ...'nın hem de satış vaadi sözleşmelerinin borçluları olan ... ve ...'nun murisi olduğu anlaşılmaktadır. Görüldüğü gibi, satış vaadi borçluları ile vaat alacaklısı tapu kayıt maliki ...'nun mirasçıları olup davacı ve davalılar taşınmaza elbirliği halinde maliktirler. Taraflar taşınmaza elbirliği halinde malik olduklarından, elbirliği ortaklığı bozulmadan ...'dan satıcı iştirakçi ... ve ...'ya intikal eden payın alıcı iştirakçi olan davacı ...'nın payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Bu durumda mahkemece; satış vaadi sözleşmelerinin borçluları olan ... ve ...'nun, muris ...'...
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetine (Türk Medeni Kanunu m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı varlığı düşünülemez. Somut olayda, satış vaadi sözleşmesine konu 84 parsel tapu kaydına göre elbirliği mülkiyet rejimine tabidir. Satış vaadi sözleşmesi iştirakli paydaşlar arasında yapılmamıştır. Davacı iştirakli paydaş olmadığından az yukarıda değinildiği üzere anılan sözleşmeye dayanılarak tescil talebinde bulunulamaz. Elbirliği (iştirak) mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklık dışında üçüncü kişiye yapılan satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir....
