"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.09.2009 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 01.12.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin dava değeri nedeniyle reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, 06.03.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca 889, 890, 891, 892, 895, 896, 897, 898, 900 ve 902 parsel sayılı taşınmazlardaki davalı payının bir kısmını satın aldığını ileri sürerek satış vaadi sözleşmesine konu payların tapusunun iptali ile adına tescilini talep etmiştir. Davalı, davacıya satış yapmadığını savunmuş, davanın reddini istemiştir....
Noterliği'nin 19/04/2002 tarih ve 2984 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, davalı T3 ise Çatalca 1....
Mahkemece, davacı ... isteğini H blok 13 numaralı bağımsız bölüme hasrettiğinden sözü edilen bağımsız bölüm ise daha önce satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ...’e onun da 02.11.2004 tarihinde tapuda satışı suretiyle birleştirilen davanın davacısı ...’e satıldığından, satış vaadi sözleşmesine dayalı asıl davanın reddine, mülkiyet hakkına dayalı birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü asıl davanın davacısı ... ile birleştirilen davanın davacısı ... temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre birleştirilen davanın davacısı ... ’nin bütün temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı davanın davacısı ... ’nin temyiz itirazlarına gelince; 07.11.1995 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiştir....
Noterliği'nin 19.10.1993 tarihli,... yevmiye no'lu ve 27.10.1993 tarihli, 65514 yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmeleriyle haklarından karşılıklı olarak vazgeçtiklerini, bu sözleşmelerin karşılıklı olarak taraflar arasında iptal edildiği,...'ın... 1. Noterliği'nin 19.10.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile...'ten olan hak ve alacaklarının baki olup davaya bu yönden devam edileceği" düzenlenmiştir. ... 1. Noterliği'nin 19.10.1993 tarihli.... yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile 04.11.2011 tarihli adi şekilde düzenlenen sulh sözleşmesinin davacı ... ile davalı ... arasında düzenlendiğinden tarafları bağlayacağı, sözleşmede davalı....'in imzası mevcut olmadığı gibi davacı ...'ın 19.10.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalı ...'...
-KARAR- Davacı vekili, 22.09.1995 tarih ve 44490 yevmiye nolu Düzenleme Şeklindeki Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca İzmir ili Selçuk ilçesindeki taşınmazın 6.400.000 USD bedelle davalı ... El Sanatları Turz. A.Ş.’ye satışı hususunda anlaşmaya varıldığını, satış bedeli olarak keşidecisi ... A.Ş. avalistleri de diğer davalılar olan bonolar tanzim edildiğini, satış bedelinin ödenmemesi üzerine bonolara dayalı olarak yapılan genel haciz yoluyla takibe ... A.Ş. ve ...’in sadece işlemiş faiz yönünden, diğer davalının ise borcun tamamına itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline, takibin devamına, davalıların alacağın % 40’ı oranında icra inkar tazminatına mahkum edilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... (...) vekili, müvekkilinin bonolarda ve sözleşmede imzası olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Diğer davalıların vekilleri, bonoların zamanaşımına uğradığını, işlemiş faiz miktarı ile talep edilen faiz oranının fahiş olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir....
Davalılardan ..., taşınmazı tapu kaydına güvenerek edindiğini, iyiniyetli olduğunu; davalı ..., vekaletnamenin ...’un ölümü ile konusuz kaldığını; davalı ..., taksim sözleşmesi ile pay satılmadığını, satış vaadi sözleşmesinin bedelinin ödenmediğini; davalılar ... da sözleşme bedelinin ödenmediğini ileri sürerek, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davalı ...’nın iyiniyetli olduğu; davalı ... ve davalıların murisi ...’nın vekil ...’ya verdikleri vekaletnamelerde satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkisi bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....
Bu nedenle, taşınmaz satış vadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunlu ise de sözleşme sırasında satış vaadi borçlusunun taşınmazın maliki olması gerekmez. Çünkü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride o taşınmaz malın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. Bu nedenle ifanın talep edildiği tarihte taşınmazın satış vaadi borçlusunun mülkiyetinde olup olmadığına bakmak gerekir. Taşınmaz mülkiyeti satış vaadi borçlusunda ise ferağa icbar davası kabul edilmelidir. Somut olayda davalı ... tarafından, ... 2....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
lehine 10.000,00 TL bedelli ipotek konulduğu; taraflar arasındaki 06/09/2013 tarihli harici sözleşme uyarınca 110.000,00 TL'ye anlaşılan daire için davacının davalıya 30.000,00 TL kaparo ödediği, bakiye 80.000,00 TL'nin aynı sözleşme belgesinde belirtildiği üzere 19/09/2013 tarihinde ödendiği ve bu tarihte taraflar arasında noterde satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği görülmüş olup, her ne kadar taraflar arasındaki adi satış sözleşmesi geçersizse de, sonradan noterde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmenin geçerli hale geldiği dikkate alındığında; dava tarihinde davaya konu taşınmazın tapu kaydının davalı adına olmadığı gibi halen üzerinde ipotek bulunduğu ve dava dışı müteahhidin vefat ettiği anlaşıldığından ifa imkansızlığı nedeniyle, davalının edimini yerine getirmediği için yapılan ödemelerin aynen iadesine karar verilmesi gerekir....
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, BK.nun.213, 2644 sayılı Tapu Kanununun 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ve 89. hükmü gereğince tapu sicil müdürlüklerinde ve noterlerde düzenlenme şeklinde yapılabilir. Davada dayanılan 28.07.2006 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yukarıda sayılan yasa hükümlerine uygun düzenlenmiştir. Tapu Kanununun 26 maddesinde; “..Noterlik Kanunun 44.maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak ... tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır....
