Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun); a) "Ön alım hakkı sahibi" kenar başlıklı 732 inci maddesi şöyledir: "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. " b) "Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" kenar başlıklı 733 üncü maddesi şöyledir: "Cebrî artırmayla satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz. Ön alım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir....
Mahkemece, davacının resmi senette gösterilen ön alım bedeli ile tapu masrafları toplamı olan 61.200,00 TL’yi mahkemeler veznesine depo etmesi için verilen iki haftalık kesin süreye rağmen ön alım bedelini depo etmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun "Yasal Ön Alım Hakkı-Ön Alım Hakkı Sahibi" başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir. Anılan düzenlemede, ön alım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensip mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olmakla birlikte, ön alımda paydaşın temlik hakkı sınırlandırılmakta, ancak bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için ön alım hakkının kullanılabileceği öngörülmüştür....
Taşınmaz mal mülkiyetinin Kanun'dan kaynaklanan daraltmalarından biri olan ön alım hakkıyla ilgili yorumlarda ve değerlendirmelerde bulunulurken, ön alım hakkı tanınmasıyla hedeflenen bu iki amacın gözden uzak tutulmaması gerekir. 9. Amaç, paydaşlar dışında, üçüncü bir kişiye satılan dava konusu payın, kanundan ... ön alım hakkı kullanılarak, aynı satış bedeli ödenmek suretiyle davacı paydaş adına tescil edilmesidir. 10. Dava konusu payın, dava devam ederken, davalı tarafından bir başka kişiye devredilmesi halinde de amaç değişmediğinden, davacıdan, ön alıma konu payın tapusunun iptali için davasını yeni malike yöneltmesi beklenmelidir. 11. Ön alım davasının konusunu, müşterek mülkiyete tâbi olan bir payın, paydaş olmayan üçüncü kişiye satılması nedeniyle, paydaş/paydaşlarca kanundan kaynaklanan ön alım hakkı kullanılarak, aynı satış şartları içinde tapusunun iptaliyle dava açan paydaş/paydaşlar adına tescili oluşturmaktadır. 12....
İlgili Hukuk 1.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun); A)"Ön alım hakkı sahibi" kenar başlıklı 732 nci maddesi şöyledir: "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. " b)"Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" kenar başlıklı 733 üncü maddesi şöyledir: " Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ön alım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."...
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun "Yasal Ön alım Hakkı-Ön alım Hakkı Sahibi" başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir. Anılan düzenlemede, ön alım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için ön alım hakkı öngörülmüştür. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal ön alım hakkı doğmayacaktır. Ön alım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, aynı şartlar yerine getirilmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır....
Değerlendirme 1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddes inde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2.5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/İ maddesinin mülga 2 nci fıkrası, “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de ön alım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler ön alım haklarını kullanamaz. Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” şeklindeydi....
İstinaf Sebepleri 28.10.2020 tarihli celseye 27.10.2020 tarihinde mazeret dilekçesi sunulduğu ve ön alım bedelini yatırmak üzere ek süre talep edildiğini, Covid 19 salgını nedeniyle üretim yapılamadığından ve eldeki mal varlığının satılıp paraya çevrilmesinin de mümkün olmaması nedeniyle bedelin depo edilemediğini, olağanüstü koşullar nedeniyle ek süre talep edilmişse de bu talebin kabul edilmediğini, ön alım hakkı kullanan hissedarların tapuda sahip olduğu hisse dikkate alınmaksızın eşit şekilde ön alım hakkının kullandırılmasının hatalı olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı tarafça dava dışı ...'...
Asıl ve birleştirilen davada ön alım bedelleri tensip tarihi itibarıyla depo ettirilmemiş, asıl davada 314,40 TL tutarındaki ön alım bedeli Mahkeme veznesine 27.02.2015 tarihinde, birleştirilen davada ise ön alım bedeli ise keşfen belirlenen bedel üzerinden 23.06.2016 tarihinde depo edilerek satış bedellerinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. 4. Ön alım bedelinin makûl süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, ön alım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. 5. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. 6....
Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. ” 4721 sayılı Kanun'da düzenlenen yasal ön alım hakkı, taşınmazlardaki paylı mülkiyet ilişkisine dayanmakta iken, 5403 sayılı Kanun’un 8/i maddesinde düzenlenen ön alım hakkı sınırdaşlık ilişkisine dayalı bir haktır. Maddenin son fıkrasındaki yollama nedeniyle, ön alım hakkının kullanılmasında 4721 sayılı Kanun hükümleri uygulanır. Bu çerçevede, ön alım hakkının kullanılabilmesi bakımından satışın sınırdaş tarımsal arazi maliklerine bildirilmesi, bildirimin şekli, ön alım hakkının dava yoluyla kullanılması, ön alım davasının açılması için öngörülen süreler ile ön alım bedeli hakkında 4721 sayılı Kanun'un 732 ve devamındaki hükümlerinin uygulanacağında kuşku bulunmamaktadır....
Davacı 22/02/2021 tarihinden itibaren 104 ada 2 parsel sayılı taşınmazda dava dışı diğer hissedar ile birlikte paydaştır. 5403 Sayılı Kanunun 8/i maddesi ile yapılan iş bu düzenlemenin komşu parsel malikine ancak tam hisse maliki olduğu durumlarda ön alım hakkı tanıdığı, müşterek malik olduğu durumlarda ise ancak tüm malikler ile birlikte dava açabileceği tek başına ön alım talebinde bulanamayacağı, madde metni lafzından ve amacından (arazi bütünlüğü) anlaşılmaktadır. Bir diğer anlatım ile artık kendi taşınmazında müşterek malik olan davacının ön alım hakkını kullanması yasanın aradığı arazi bütünlüğünün sağlanması amacına aykırı olduğundan mevcut durum itibariyle müşterek malik olan davacının ön alım hakkının bulunduğundan bahsedilemez....
