"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Dava ve ıslah dilekçesinde, davalı eski yöneticinin zimmetinde kalan 30.103,53 TL alacağın zimmete geçirildiği tarihten itibaren faiz ve masraflarla birlikte tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, davalı olan eski yöneticinin döneminden zimmetinde kalan ve ıslahla artırılan 30.103,53 TL’nin yasal faiz ve masraflarla tahsilini istemiş, mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Mahkemece yapılan araştırma ve alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir....
Ancak; a)Dava konusu anataşınmazın çatısının projesine uygun olarak onarımından tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumlu olup yargılama sonucunda verilecek karar diğer kat maliklerinin de hukukunu ilgilendirdiğinden mahkemece usul ekonomisi de göz önünde tutularak öncelikle tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi, ayrıca anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının, bu bağlamda yapının eski haline getirilmesinin Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinin (d) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece, bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden (davacı da dahil) avans niteliğinde olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması hususunda öncelikle yöneticiyi görevlendirmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının...
kusur sorumluluğuna dayalı olarak tazminat davası açıldığı anlaşılmakla, Kat Mülkiyeti Kanununun 38. maddesi gereğince, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu dikkate alınarak, yöneticinin şahsi sorumluluğuna dayalı olarak açılan davada, yönetici... yönünden yargılamaya devam edilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, Doğru görülmemiştir....
Her ne kadar, apartman yönetiminin ayrı bir tüzel kişiliği yok ise de; Yargıtay uygulamalarında yöneticinin yasadan doğan kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı veya yapması gerektiği sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yönetimin (yöneticinin) aktif ve pasif husumet ehliyetinin bulunduğu kabul edilmektedir. Zira, 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanunu'nun 35.maddesinde, yöneticinin görevleri açıkca belirtilmiş bulunmaktadır. Bu görevlerden biri de "Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması" hususundadır. Aynı kanunun 38.maddesine göre de; yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Davalı yönetim, ortak kullanım alanlarındaki aydınlatma sistemini düzenlemek ve gerektiğinde ilgili kuruluşa elektrik aboneliği yaptırmakla yükümlüdür....
Her ne kadar, apartman yönetiminin ayrı bir tüzel kişiliği yok ise de; Yargıtay uygulamalarında yöneticinin yasadan doğan kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı veya yapması gerektiği sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yönetimin (yöneticinin) aktif ve pasif husumet ehliyetinin bulunduğu kabul edilmektedir. Zira, 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanunu'nun 35.maddesinde, yöneticinin görevleri açıkca belirtilmiş bulunmaktadır. Bu görevlerden biri de "Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması" hususundadır. Aynı kanunun 38.maddesine göre de; yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Davalı yönetim, ortak kullanım alanlarındaki aydınlatma sistemini düzenlemek ve gerektiğinde ilgili kuruluşa elektrik aboneliği yaptırmakla yükümlüdür....
Her ne kadar, apartman yönetiminin ayrı bir tüzel kişiliği yok ise de; Yargıtay uygulamalarında yöneticinin yasadan ... kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı veya yapması gerektiği sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yönetimin (yöneticinin) aktif ve pasif husumet ehliyetinin bulunduğu kabul edilmektedir. Zira, 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanunu'nun 35.maddesinde, yöneticinin görevleri açıkca belirtilmiş bulunmaktadır. Bu görevlerden biri de "Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla ... borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması" hususundadır. Aynı kanunun 38.maddesine göre de; yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Davalı yönetim, ortak kullanım alanlarındaki aydınlatma sistemini düzenlemek ve gerektiğinde ilgili kuruluşa elektrik aboneliği yaptırmakla yükümlüdür....
Sözü edilen yasanın 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulun yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak gider yetkisini içerir. Yönetici Yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden ... uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu hususta belirtilmelidir ki, yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup, yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı temsil ettiği kurula husumet yöneltilebilir. Öte yandan Kat malikinin veya Kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliği bulunmaması, yöneticinin özel kanundan ... temsil yetkisini ortadan kaldırmaz....
"Yöneticinin sorumluluğu" başlıklı 38. ve "Yöneticinin hakları" başlıklı 40. maddelerindeki düzenlemelere yönelik inceleme yapılması, yapıldığı ya da yapılmadığı iddia edilen işlerin, belgeli-belgesiz harcamaların saptanıp mali kayıtlar ve yapılan işler birlikte yerinde değerlendirilerek, varsa tarafların yükümlülükleri ve sorumlu oldukları miktarlar, fiili durumlar da tespit edilmek kaydıyla, tarafların tüm belge, makbuz, ödeme talimatları, banka kayıtları ve sair delillerinin ehil ve yeterli bilirkişilerce incelenmek suretiyle denetlemeye elverişli rapor aldırılarak, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik ve yetersiz inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 07/06/2018 gününde oy birliği ile karar verildi....
Mahkemece, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinin (a) bendi gereğince kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında olduğu ancak kat malikleri kurulunca bu davayı açmak için yönetime yetki verilmediği gerekçesiyle davanın aktif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir. Ana gayrimenkulün genel yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda kat maliklerinin verdiği yetki uyarınca yöneticinin dava açabileceği kabul edilmelidir. Uyuşmazlık genel yönetimden doğmuyorsa yöneticinin kural olarak dava hakkı yoktur. Ancak, apartmanın genel yönetimiyle ilgili olmayan hususlarda yönetici; kat maliklerinin kendisine temsil yetkisi vermeleri halinde temsilci sıfatı ile dava açabilir....
Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Davacı vekili dilekçesinde, davalı yöneticinin zabıtaya yapmış olduğu şikayet nedeniyle dairesinden davalının dairesine ortak tesisat borusundan kaynaklanan su sızıntısını önlemek amacıyla 3.500 TL tutarında tadilat yaptırdığını ancak sızıntının ortak tesisat borusundan kaynaklandığının tespit edildiğini, bu nedenle 2.280 TL maddi, 500 TL manevi tazminat istemiş, mahkemece yöneticinin eyleminin Kat Mülkiyeti Kanunu' nun 35. maddesi dahilinde kaldığı ve davacının zararına davalının katkısının olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir....
