Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir; Bunların dışında, 4822 sayılı Kanununla değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun 3.maddesi (c) bendi ile konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar da Tüketicinin Korunması Kanunun kapsamına alınmıştır. Dava konusu taşınmaz konut niteliğindedir....
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece toplanan delillere, özellikle tarafların iddia ve savunmalarına, yapıda bulunan bağımsız bölüm sayısı ile tapudaki paydaş sayısına göre dava konusu taşınmaz maldaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak; Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden; toplam 20 bölümden oluşan yapıdan daire (bağımsız bölüm) satın alan bir kısım davalıların yargılama sırasındaki sav ve savunmalarından, dairelerini yükleniciden kaba inşaat halinde ve henüz tamamlanmamış durumunda satın alıp eksikliklerini kendileri gidermek suretiyle içine yerleştikleri anlaşılmaktadır. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde yapı ve eklentileri mülkiyet hakkı kapsamında olup, Türk Medeni Kanununun 684 ve 686....
Mahkemece, davanın kabulü ile, 10261 ada 46 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 8 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili ve arsa sahibi davalılar ... ve ... vekili temyiz etmiştir. 1-Davalılar vekilinin temyizi yönünden; kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
Delillerin değerlendirilmesi ve gerekçe: Dava 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararına dayalı olarak yükleniciden konut alımı nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Yukarıda ayrıntılı bir şekilde açıklandığı üzere, taşınmaz maliki ile alt yüklenici arasında doğrudan eser sözleşmesi ilişkisi bulunmasa bile taşınmaz maliki alt yüklenicinin yükleniciden olan yapı alacaklarından kanun gereği sorumlu olup ona ipotek vermekle yükümlüdür (4721 sayılı TMK m. 893/3 ve 895). Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü, yalnızca akdi ilişki nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacakları için akidi olan yapı alacaklılarına karşı değil, kanun gereği sorumlu olduğu yapı alacakları için akidi olmayan yapı alacaklılarına karşı da söz konusudur. Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü akdi ilişki nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacak ve alacaklıları ile sınırlı tutulamaz....
Yukarıda ayrıntılı bir şekilde açıklandığı üzere, taşınmaz maliki ile alt yüklenici arasında doğrudan eser sözleşmesi ilişkisi bulunmasa bile taşınmaz maliki alt yüklenicinin yükleniciden olan yapı alacaklarından kanun gereği sorumlu olup ona ipotek vermekle yükümlüdür (4721 sayılı TMK m. 893/3 ve 895). Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü, yalnızca akdi ilişki nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacakları için akidi olan yapı alacaklılarına karşı değil, kanun gereği sorumlu olduğu yapı alacakları için akidi olmayan yapı alacaklılarına karşı da söz konusudur. Taşınmaz malikinin kanuni ipotek yükümlülüğü akdi ilişki nedeniyle sorumlu olduğu yapı alacak ve alacaklıları ile sınırlı tutulamaz....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Aile Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Alacak ... ile ... aralarındaki alacak davasının kabulüne dair.... Aile Mahkemesinden verilen 07.10.2010 gün ve 453/709 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü: K A R A R Davacı vekili, vekil edeni ile davalının 20.7.2005 tarihinde evlendiklerini, evlilik birliği içerisinde vekil edenine ait altınların satılarak peşinatı verilen Aksaray ilindeki TOKİ konutlarından A blok 19 nolu bağımsız bölümü satın aldıklarını, ev için ödenen 10.000 TL nin vekil edeninin katkısı olduğunu açıklayarak bu bedelin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir....
Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir. Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesi mümkün değildir....
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan ... iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ......
Davacı vekili, müvekkilinin davalı yükleniciden ... İli ... Mh. 175 Ada 29 Parselde bulunan taşınmaz üzerine 5 katlı 8 daire ve 3 dükkan olarak yapılacak yapının 1. kat 1 nolu dairesini 08.11.2012 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelini ödediğini ileri sürerek, ... İli ... Mh. 175 Ada 29 Parselde bulunan taşınmaz üzerine 5 katlı 8 daire ve 3 dükkan olarak yapılacak yapının 1. kat 1 nolu dairesinin ... kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davacının aynı konuda ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/89 E. Sayılı dava dosyası ile açtığı davadan feragat ettiğini, kesin hüküm nedeniyle davanın reddi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir....
