Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır....
nin dava dışı arsa sahipleri ile yeni bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamasının, ilk yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların kazanımlarını bertaraf etmeye yönelik muvazaa işlem niteliğinde olduğu tartışmasızdır. Bu durumda mahkemece, ilk yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davacının hakları korunarak, dosya kapsamından halen davalı 2. yüklenici ... Ltd. Şti. adına kayıtlı olduğu anlaşılan 20 no'lu bağımsız bölüm bakımından tapu iptali tescil isteminin kabulü ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçelerle tapu tescil isteminin reddi doğru olmamıştır. 2-Birleşen davalarda davacı vekilinin temyiz itirazları bakımından: Birleşen davalarda davalılar 2. yükleniciden bağımsız bölüm devralmış olan ... ile ... hakkındaki, davacı tarafça ileri sürülen muvazaa iddialarına ilişkin, davacı delilleri toplanmadan ve yeterli araştırma yapılmadan hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir....
H.. arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapılacak inşaatın yüklenici tarafından %25 seviyede iken terk edildiği ve sözleşmenin feshedildiği, yükleniciden daire satın alan üçüncü şahısların haklarının korunmayacağını ileri sürerek, 3. kat 19 no'lu dairenin üçüncü kişi adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı ve dahili davalılar asıl ve vekilleri, davanın reddini istemişlerdir. Mahkemece, davalı yüklenicinin sözleşmeyi feshettiğine dair ihtarname gönderdiği, arsa sahipleri ile yüklenici arasında sözleşmenin sonlandırılması için ibraname düzenlendiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetlerinin korunamayacağı, bu tür satışlar şahsi hak doğurduğundan ve yükleniciden bitmemiş binadan bağımsız bölüm alan üçüncü kişiler yüklenicinin halefi sayıldığından tescilin korunamayacağı, M.. K..'...
Konut Yapı Kooperatifler Birliği) arsa sahibi sıfatıyla, yüklenici davalı ... Sınai Ürünler Paz. Tic. Ltd. Şti. ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yapılacak inşaatta; yükleniciye isabet eden bağımsız bölümü satın aldığını ileri sürerek temliken tescil sebebine dayalı olarak tapu iptâli ve tescil isteminde bulunmuştur. Davacı, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan tüketici, davalı yüklenici şirket satıcı, kooperatif de arsa sahibi olup davacı, yüklenicinin temlikine dayalı olarak tapu iptâl ve tescil isteminde bulunduğundan davaya bakmakla tüketici mahkemesi görevlidir. Arsa sahibi kooperatifin davada taraf olması ve yüklenicinin bağımsız bölüm sattığı kimseleri ayrıca kooperatife üye yapacağını üstlenmiş olması, ihtilâf kooperatif üyeliği ya da üye yapılmaması ile ilişkilendirmez. İhtilâf temliken tescil isteminden kaynaklandığından tüketici mahkemelerini görevsiz, ticaret mahkemelerini görevli hale getirmez....
Konut Yapı Kooperatifler Birliği) arsa sahibi sıfatıyla yüklenici davalı ... Sınai Ürünler Pazarlama Ticaret Ltd. Şti. ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yapılacak inşaatta yükleniciye isabet eden bağımsız bölümü satın aldığını ileri sürerek temliken tescil sebebine dayalı olarak tapu iptâli ve tescil isteminde bulunmuştur. Davacı, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan tüketici, davalı yüklenici şirket satıcı, kooperatif de arsa sahibi olup davacı, yüklenicinin temlikine dayalı olarak tapu iptâl ve tescil isteminde bulunduğundan davaya bakmakla tüketici mahkemesi görevlidir. Arsa sahibi kooperatifin davada taraf olması ve yüklenicinin bağımsız bölüm sattığı kimselere ayrıca kooperatife üye yapacağını üstlenmiş olması ihtilâf kooperatif üyeliği ya da üye yapılmamasından kaynaklanmadığı ve temliken tescil isteminden kaynaklandığından tüketici mahkemelerini görevsiz, ticaret mahkemelerini görevli hale getirmez....
Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2006/190 Esas sayılı dava dosyasında, davacı ... yükleniciden satın aldığı 7 numaralı bağımsız bölümün başkasına satılması sonucu satın alınması sırasında ödediği satış bedelinin tahsili için başlatılan icra takibinin sonuçsuz kalması nedeniyle İcra İflas Kanunu'nun 94. maddesi uyarınca icra müdürlüğünden aldığı yetkiye dayalı olarak 30886 ada 11 parsel numaralı taşınmaz üzerindeki 9 bağımsız bölüm numaralı dairenin kooperatif adına olan tapu kaydının iptâli ile yüklenici ... adına tescilini istemiştir. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ...'un isteminin kabul edilebilmesi için yüklenicinin o bağımsız bölüme yaptığı imalât nedeniyle hak kazanmış olması gerekir. Somut olayda, yüklenicinin bıraktığı eksiklikler 21 numaralı bağımsız bölümün satılmasından elde edilecek gelir ile giderilemeyeceğinden, 9 numaralı bağımsız bölümün de satılmasının gerekli olduğunun anlaşılmasına göre, yüklenici ...'...
Mahkemece, ikinci kademe istem kısmen kabul edilerek, davacının tazminat isteminin kabulüne, temlik edilen bağımsız bölümün bedeli karşılığı verdiği 1190 parsel sayılı taşınmazın tescili isteminin reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. 1- Yapılan yargılamaya, toplanan delilleri ve tüm dosya içeriğine göre; davacının, yüklenici ile yaptığı sözleşme uyarınca temlik alınan bağımsız bölüm bedeli karşılığı ... kaydını üçüncü bir kişiye devrettiği 1190 parsel sayılı taşınmazın, devralan kişinin davada taraf olmaması, kötü niyetinin ispat edilememesi ve davacının taşınmazın bedelinin yükleniciden tahsili için dava açabilme imkanının bulunmasına göre ... kaydının iptali ile adına tescili isteminin reddine yönelik hükme yöneltilen temyiz istemi yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Tüketici mahkemesinde görülen davada, bağımsız bölüm tesciline yönelik istemin reddine dair karar temyiz edilmemiştir....
Davacı ... 09.06.2011 günlü duruşmada yeminli ve imzalı beyanında dava konusu taşınmazı açıkca yüklenici ...'ndan toprak sahibi ...'ın tapuda devir işlemi yapması ile satın aldığını açıklamıştır. Buna göre, dava konusu taşınmaz davacı tarafından 04.08.2005 tarihinde resmi şekilde düzenlenmiş sözleşme ile satın alınmıştır. Davalı ... ise yüklenicinin talimatı ile tapudan doğrudan arsa sahibinin yaptığı devir işlemi ile satın almıştır. Gerek davacı ve gerekse davalı ...'nin dava konusu taşınmazı davalı yüklenici ...'ndan satın aldıkları konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülmekte olup, böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olmaktadır....
Şti. ile diğer davalı arsa sahibi ... arasında yapılan Foça Noterliğinin 05/03/1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre dava konusu Foça ilçesi İsmetpaşa Mahallesi 1646 ada 2 parsel sayılı taşınmazda 10 adet villa inşaat yapım işinin kararlaştırıldığını, davacının 18.03.1999 tarihli harici sözleşme ile davalı yükleniciden kendisine düşen 10 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını bedelini ödediğini, 2001 yılından beri taşınmazda oturduğunu, inşaatların dava tarihi itibariyle bitmiş ve fiilen kullanılmakta olup davacının yükleniciden bağımsız bölüm satın alan dört kişiden biri olduğu dikkate alınarak davalı yüklenici şirketin diğer davalı arsa sahibine sözleşmeye göre saptanacak eksik kalmış edimlerinin yüklenicinin halefi olarak 1/4 tutarının veya diğer bağımsız bölüm alıcılarına karşı dava ve başvuru hakları saklı kalmak kaydı ile tamamının karşılanması koşuluyla 1646 ada 2 parselde kayıtlı 5.blok zemin ve 1.katlardaki 10 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali...
Arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenicinin temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin hukuki durumunun TMK'nın 1023 ve 1024. maddeleri hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir....
