Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan ... iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre...
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : None DAVA KONUSU : Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alınmasına Dayalı KARAR : Manisa 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 12/06/2018 tarih ve 2017/200 Esas, 2018/296 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davalı- karşı davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü....
Davacı harici satş sözleşmesi ile müteahhitten aldıkları bağımsız bölümlere ait arsa payının devrini talep etmişlerdir. Davalı arsa sahibi duruşmadaki beyanında yapıya ait bağımsız bölümler için tapuların alınamaması nedeniyle kendisininde mağdur olduğunu bağımsız bölümlere ait tapuların devrinin mümkün olması halinde kendisine ait 5 bağımsız bölüm dışındaki bağımsız bölümlere ait tapunun devrine hazır olduğunu beyan etmiştir. Belediye başkanlığına yazılan müzekkere cevabında taşınmaz üzerinde bulunan yapının ruhsatının bulunmadığı belirtilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 1999/15- 653 esas-1999/965 karar sayılı kararında belirtildiği gibi 3194 Sayılı İmar Kanununa göre bütün yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunludur....
O halde mahkemece yapılan iş; yukarıda belirtilen şekilde taraf teşkili sağlandıktan sonra taraflara yüklenen borç ve tanınan hakları, bilirkişi raporuna göndermede bulunmaksızın açık ve infazı mümkün olacak şekilde göstermek suretiyle hüküm kurulması, yargılama gideri ve vekalet ücretinin takdirinde, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar bakımından kendilerine ait bağımsız bölümlerin yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu ile belirlenen değerleri üzerinden hesaplama yapılması, sadece davalı yükleniciden talep edilen tazminatla ilgili vekâlet ücreti ve yargılama giderinden sadece davalı yüklenicinin sorumlu tutulması gerekir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmü temyiz eden davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ..., ...,..., ... İnş. Taah. San. Ltd. Şti., ... İnşaat Ltd Şti., ... Petrol Ür. Ulaştırma San. Ltd. Şti., ... Yapı Elemanları Dizayn Yapı İnş. Ltd. Şti., ..., ..., ... Müh. Otom. Elekt. Enerj. İnş. San. Ltd. Şti. ve ...'...
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1997/860 Esas- 2006/234 Karar sayılı ilamı ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin feshine karar verildiğini, davalıların yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alan şahıslar olduklarını, bağımsız bölümleri işgal ve kullanımlarının haksız olduğunu ileri sürerek davalı ...'nin 3 no'lu, davalı ...'ın 5 no'lu bağımsız bölüme müdahalesinin önlenmesini talep ve dava etmişlerdir. Davalı ...; kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye kalması gereken bağımsız bölümü yükleniciden inşaat %50 seviyesinde iken noter senedi ile satın aldığını, kendisi ve yükleniciden daire satın alan diğer şahıslarla birlikte inşaatı tamamlayıp halen kullandıklarını, bina bedeli ödenmedikçe tahliye istenmesinin haksız olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir....
Şti. arasında düzenlenmiş 17.03.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, sözleşmenin mahkeme kararı ile feshedildiği, ... mirasçılarının 07.04.2006 tarihinde yapıda yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve davacının da aralarında bulunduğu kişilerle sözleşme yaptıkları, bu sözleşmede yazılı koşulların yerine getirilmesi halinde bağımsız bölüm tapularının yükleniciden satın alan kişilere verileceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. 07.04.2006 tarihli sözleşme, 17.03.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden bağımsız yeni bir sözleşmedir. Dolayısıyla, taşınmazın tapu kaydı o tarihte sağ olan muris... adına olsa da kişisel olarak sözleşmede imzaları bulunanları bağlar ve davacıya kişisel hak sağlar. Burada önemli olan, davacının sözleşmede yüklendiği edimleri yerine getirip getirmediğinin tespitidir....
Şti. arasında düzenlenmiş 17.03.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, sözleşmenin mahkeme kararı ile feshedildiği, ... mirasçılarının 07.04.2006 tarihinde yapıda yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve davacının da aralarında bulunduğu kişilerle sözleşme yaptıkları, bu sözleşmede yazılı koşulların yerine getirilmesi halinde bağımsız bölüm tapularının yükleniciden satın alan kişilere verileceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. 07.04.2006 tarihli sözleşme, 17.03.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden bağımsız yeni bir sözleşmedir. Dolayısıyla, taşınmazın tapu kaydı o tarihte sağ olan muris ... adına olsa da kişisel olarak sözleşmede imzaları bulunanları bağlar ve davacıya kişisel hak sağlar. Burada önemli olan, davacının sözleşmede yüklendiği edimleri yerine getirip getirmediğinin tespitidir....
Mahkemece, dosya kapsamına göre; dava konusu bağımsız bölümün satış tarihi itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen bağımsız bölümleri teslim süresinin dolduğu, davacının bu durumu bilerek bağımsız bölümü satın aldığı ve arsa sahibi olmadığından davacının edimini yerine getirmeyen yükleniciden sözleşmeye dayalı olarak kira tazminatı talep hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, dava dışı arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan davacının yükleniciden gecikme cezası istemine ilişkindir. Davalı yüklenici ile davacı arasında herhangi bir akdi ilişki bulunmamaktadır. Davacının, arsa sahibinin halefi sıfatıyla sözleşmeye dayalı olarak talepte bulunabilmesi için arsa sahibi ile yüklenici arasında yapıldığı bildirilen sözleşmeden kaynaklı hakların satıcı arsa sahibi tarafından davacıya temlik edilmiş olması gerekir....
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan ... iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine...
