Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, eşyaya bağlı, yenilik doğurucu (inşai) bir dava ile kullanılan bir haktır. Nitekim Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmünü içermektedir. Bu hak ile kanun koyucu, mülkiyet birliği yapan kişilerin ellerinde bulundurdukları hakkın parçalanmamasını ve üçüncü kişilerin ortaklığa girme amacı ile hareket etmektedir. Yasal ön alım hakkının, devir hakkının kısıtlamalarından biri olduğu açıktır. Yasadan kaynaklanan bu kısıtlama hakkın kullanılması ile ortaya çıkmaktadır. Ön alım hakkı kullanılmadığı sürece üçüncü kişiye yapılan satış güncelliğini koruyacaktır....

Türk Medeni Kanunu, yerleşik uygulamalar ve öğretide paylı mülkiyette paydaşların taşınmazı nasıl kullanacakları belirtilmiştir. 4721 Sayılı TMK'nın 693. maddesinde düzenlendiği üzere; paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı paydaşlığın giderilmesi(paylı mülkiyette) davasına dair karar davalılardan ... tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. İncelenmesine gerek görülen malik ...'e ait mirasçılık belgesinin ilgilisinden istenerek dosya içine konulması ve ondan sonra gönderilmesi için dosyanın mahalline GERİ ÇEVRİLMESİNE, 18.1.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....

Miras ortaklığı üzerinde kanundan doğan elbirliği mülkiyeti mevcut olup, maldan yararlanma, mülkiyette tasarruf ve yönetim ortaklığa ait topluluğu doğuran hükümlere bağlıdır. (TMK 702/1) Elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak için tasarruf edebileceği pay söz konusu değildir. Elbirliği mülkiyetinde ortaklık tasfiye edildiğinde her ortak kendisine düşecek tasfiye payına ilişkin olarak borçladırıcı işlemlerde bulunabilir. Elbirliği mülkiyeti, ortaklığın çözülmesi ve malvarlığının tasfiyesi ile sona erer. Aksine hüküm yoksa, elbirliği mülkiyetine tabi malların paylaşılması paylı mülkiyette ilişkin kurallara göre yapılır. (TMK 703) Mirasbırakanın düzenlediği İzmir 3. Noterliği 24.03.2010 tarih ve 06226 yevmiye numaralı vasiyetname ile davalı mirasçı olarak atanmıştır. Miras ortaklığı devam ettiği sürece, davaya konu bankadaki para üzerinde bulunan elbirliği mülkiyeti devam edecektir....

Paylı mülkiyette TMK'nın 695. maddesi anlamında tapu kütüğünde bir şerh bulunmasa dahi önceki tüm malikler arasında yapılan taksimin sonradan pay edinen kişilerce bilinmesi durumunda da sonraki paydaşları bu taksimin bağlayacağı yerleşik Yargıtay ve Daire uygulamalarıyla ortaya konulmuştur . Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenmesi davasının dinlenme olanağı yoktur....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Paylı mülkiyette Uyuşmazlık, 7 parsel No'lu taşınmazın paydaşlığının giderilmesine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile taşınmazın satışı suretiyle paydaşlığın giderilmesine karar verilmesi üzerine hüküm taşınmazda kat mülkiyeti kurulmasına yönelik olarak davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Bu durumda hükmün temyiz inceleme görevi Dairemize ait olmayıp Yargıtay (...) Hukuk Dairesi'ne ait olduğunda dosyanın görevli Yargıtay (18.) Hukuk Dairesi Başkanlığı'na gönderilmesine, 12.02.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....

SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 19/07/2022 NUMARASI : 2014/1084 ESAS - 2022/2105 KARAR DAVA KONUSU : Ortaklığın Giderilmesi (Paylı Mülkiyette) KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu Eskişehir Odunpazarı Karapınar Mah 9075 ada 1 parsel, Eskişehir Sivrihisar Aşağıkepen Köyü 2412 parsel, 2413 parsel, 4558 parsel, 2358 parsel, Eskişehir Sivrihisar Beyyazı Köyü 706 parsel ve 990 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki ortaklığın satış sureti ile giderilmesine talep etmiştir....

Dava konusu taşınmazda taşınmazın kullanma biçimine ilişkin tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmemiş ya da fiili bir kullanma biçiminin oluşmamış olduğunun tespiti halinde ise yukarıda bahsedilen paylı mülkiyet hükümlerine göre, toplanmış ve toplanacak delillere göre bir karar verilmedir. Tüm bu hususlar düşünülmeden, diğer yandan davacının TMK'nin 693.maddesi gereğince talebi irdelemeden, uygulama yeri bulunmadığından bahisle diğer yandan davacının TMK'nin 693. maddesi gereğince talebi irdelenmeden, uygulama yeri bulunmadığından bahisle eksik inceleme ve araştırma ile karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir....

Mahkemece, dava konusu talebin paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlardan birinin payına düşen hissesine yapılan tecavüzün kullanamamasından kaynaklandığı, davacının taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açması gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Hemen belirtilmelidir ki; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı veya kullanabileceği bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur....

Mahkemece, paylı mülkiyet üzere olan çekişme konusu taşınmazda davalıların kullanımına dair muvafakatlarını davacıların dava açmakla geri aldıkları, elatmanın önlenmesi yönünden davanın kabulü yerine sehven red kararı verildiği, ecrimisil istenebilmesi için intifadan men şartının ise gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 623 parsel sayılı taşınmazın paylı mülkiyet üzere olup davacı, davalı ve dava dışı kişilerin taşınmazda paydaş oldukları anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir....