Borçlar Kanununun 167. maddesine göre temlik işlemine vakıf olan borçlu (arsa sahibi) eğer temlik işlemi olmasaydı eski alacaklıya (yükleniciye) karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ne gibi hakları varsa yeni alacaklıya (davacı üçüncü kişiye) karşı ileri sürebilir hale gelir. Burada üzerinde durulması gereken diğer bir sorun da alacağın temliki işleminde temlik edilen alacağın gerçek alacak ne ise o olduğu konusudur. Başka bir anlatımla, yüklenici arsa payı karşılığı sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemişse veya sözleşmeye aykırı davranmışsa ne yüklenici ve ne de ondan alacağını temlik alan üçüncü kişi arsa sahibinden arsa payı karşılığı sözleşmeye dayanarak temlik talebinde bulunamaz. Zira, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden maksat arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine fenne, sözleşmeye ve amacına uygun bina yapmak, sözleşmedeki diğer edimlerini eksiksiz ifa etmektir....
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. ...)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve menfi zararın tazmini istemine ilişkindir. Kural olarak eser sözleşmelerinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı olmadığı için bu sözleşmelerden dönmek isteyen taraf, dönme iradesini karşı tarafa bildirdiği an, bozucu yenilik doğuran bu hak (sözleşmeden dönme hakkı) kendiliğinden hükmünü ... eder. Dönmenin haklı olup olmadığı, ayrıca açılacak tazminat davasında (eda davası) tartışılır. Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK’nın 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun ....maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır....
Dava, asıl ve birleşen davanın davalıları arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği inşa edilen yapıdan bağımsız bölüm satın alan davacı üçüncü kişinin her iki davalıdan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Asıl ve birleşen davanın davalıları arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, dava konusu edilen bağımsız bölüm, yapacağı ... karşılığında birleşen davada davalı olan yükleniciye bırakılmıştır. Yüklenici ise, alacağın temliki hükümlerine göre, tarihsiz adi yazılı sözleşmeyle, dava konusu A Blok ... numaralı bağımsız bölüm ile birlikte A Blok ... numaralı bağımsız bölümü 180.000,00 TL karşılığında, 150.000,00 TL'si peşin ödenmek üzere davacıya devretmiştir. Aynı bağımsız bölüm için davalı arsa sahibi satış vaadinde bulunmuş ve bu husus şerh olarak da davalı adına olan tapu kaydına işlenmiştir. Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşme masraflarının tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen 24.08.2006 tarihli sözleşmenin halen geçerli ve yürürlükte olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar arsa sahipleri tarafından ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/152 Esas ve 2011/178 Karar sayılı dosyasında sözleşmenin feshi için dava açılmış ise de, davanın reddine dair verilen karar 22.07.2011 tarihinde kesinleşmiştir. Bilindiği gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi için ya taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkemece sözleşmenin feshine karar verilmiş olması gerekmektedir. Somut olayda fesih talebinin reddine dair kararın kesinleşmesinden sonra bu konuda verilmiş ne bir mahkeme kararı, ne de taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesi söz konusudur. Bu durumda, halen ayakta bulunan sözleşmeden dolayı davacının yaptığı masrafları talep edebilmesi mümkün değildir....
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Dava arsa payı inşaat sözleşmesinden kaynaklı alacak istemine ilişkindir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Davacının sözleşmeyi haksız olarak feshettiği mahkemece kabul edildiğine göre bu durumda davacı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılması ile ilgili masrafları talep edemez ..... davalı arsa sahibinin lehine ve işine yarayacak masrafları talep edebilir Şu .../... S.2. halde, mahkemece işaret edilen hususlarda bilirkişilerden ek rapor alınmak suretiyle yeniden yaptırılacak hesap sonucuna göre hüküm tesis edilmelidir. Anılan hususlar nazara alınmadan, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır....
Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Davalılar arasındaki 24.08.1993 tarihli sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, inşaattır. Bu tür sözleşmeler “yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise yapılacak inşaata karşılık bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği” sözleşmelerdir. Başka bir deyişle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret (bedel) arsa sahibi tarafından nakit olarak değil, ayin olarak ödenmektedir. Yine belirtilmelidir ki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa hak ve borçlar yükler....
Asıl ve birleşen dosya davacısı arsa sahibi ile asıl dosya davalısı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi feshedilmemiş olup, hukuken geçerliliğini muhafaza etmektedir. Davacı arsa sahibi asıl davasında, sözleşmenin başında tamamının tapusunu devrettiği yükleniciden, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümün tapu kaydının iptâl ve tescilini talep etmiştir. Sözleşme feshedilmediğinden avans olarak yükleniciye devredilen tapu payının arsa sahibine dönüşü söz konusu değildir. Tapu kaydında dava edilen bağımsız bölümün sözleşmeye göre arsa sahibine bırakılan bağımsız bölüm olduğuna dair bir şerh bulunmamaktadır. Davacı arsa sahibi, birleşen dosya davalısı ......
- K A R A R - Davacı arsa sahibi vekili, diğer arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapularını devretmediğini ileri sürerek, tapularının iptali ile adlarına tesciline karar verilmesini istemiş, bir kısım davalılar ise görev yönünden davanın reddini savunmuştur. ....karar sayılı kararı ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10 ve 14. maddeleri gereğince davanın görev yönünden reddine, mahkemenin görevsizliğine, dosyanın talep halinde....Mahkemesi'ne gönderilmesine karar verilmiş, karar kesinleşmiştir. .... karar sayılı kararı ile de, 6100 sayılı HMK'nın 2. maddesine göre, miktar ve değere bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda aksine bir düzenleme bulunmadığı takdirde Asliye Hukuk Mahkemeleri'nin görevli olduğu, Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevine giren işlerin ise aynı kanunun 4. maddesinde tek tek sayıldığı, davanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olduğu ve mülkiyetin aynını ilgilendirdiği...
Davalı vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şekil şartına bağlı olduğundan, bu sözleşmelerin geçerliliği ve tarafları edimleri ifası hususunda bağlayıcılığı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
