Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Nihayetinde temliken tescil olarak adlandırılan bu davalarda, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti gerektiğinden yüklenicinin ve tüm arsa sahiplerinin davada yer alması zorunludur.Bu bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacıların yükleniciden temlik aldığı şahsi hak, dava dışı arsa sahipleri ile yüklenici arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Öte yandan işbu davada verilecek karardan davada taraf olmayan arsa sahipleri ve yüklenicinin hukuki durumları etkileneceğinden ve davanın niteliğine göre taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup, mahkeme ve temyiz halinde Yargıtay tarafından da kendiliğinden gözetilecektir....
Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1-Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden ; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan munzam zarar ve yüklenici tarafından peşin olarak verilen hisse bedelinden, davalının üçüncü kişilere devrettiği hisselere tekabül eden Bedelin iadesi istemlerine ilişkindir. 6100 sayılı HMK'nun 26. maddesi gereği “Hakim, tarafların talep sonuçları ile bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.” Mahkemece, taraflar arasında akdolunan 22.03.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğine yönelik bir iddia ve savunma olmadığı halde, bu sözleşmenin geçersizliği gerekçesiyle sonuca gidilmesi doğru olmamıştır....
- K A R A R - Asıl davada davacı vekili, yüklenici davalı kooperatif ile müvekkili arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını sözleşmenin üzerinden uzun zaman geçmesine rağmen inşaata başlanmadığını, buna rağmen davalı kooperatif tarafından sözleşmeye konu taşınmazın diğer davalı adına tescil edildiğini, sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek sözleşmenin feshini ve davalı ... adına kayıtlı taşınmazın davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı kooperatif, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre sözlemeye konu edilen arsa payının bir kısmının davacıdan satın alındığını, bedelinin çek ile ödendiğini daha sonra genel kurul kararı ile de diğer davalı ... adına tescil edilerek hak ediş borçlarına mahsup edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir....
Paylı malik olunan taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir. Eldeki davada, davacının, dava konusu taşınmaza 268/2362 oranında paylı malikken davalı yüklenici ile bila tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, sözleşme ile birlikte arsa payının da davalı yükleniciye devredildiği, devir tarihi itibariyle dava konusu taşınmazda, davacı dışında, başka paylı maliklerin de bulunduğu anlaşılmaktadır....
Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki nama ifaya izin ve tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın aktif husumet yokluğundan reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak davalı yüklenicinin inşaatı yarım bırakarak terk ettiğini, kat malikleri ile dava dışı üçüncü kişi arasında sözleşme yaparak inşaatı tamamladıklarını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini mümkün değilse nama ifaya izin verilmesini talep ve dava etmiş; daha sonra fesih isteminden vazgeçerek, nama ifaya izin verilmesini ve eksik işler bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapulu taşınmazın ya da tapulu taşınmaz payının temlikini içerdiğinden, Türk Medeni Kanunu'nun 706, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 ve Tapu Kanunu'nun .... maddeleri ile Noter Kanunu'nun 60. maddeleri hükümleri gereğince, kural olarak zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Ancak, adi yazılı şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan inşaatın yasal koşullarına uygun olarak büyük oranda tamamlanmış olması veya arsa sahiplerinin yükleniciye tapulu taşınmazın ya da paylarının kayden temlik etmesi gibi durumlarda TMK'nın .... maddesi hükmü gereğince, adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yanları bağlayıcı olur. Somut olayda, taraflar arasında, 04.07.1996, ....06.1998 ve ........2000 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve eki niteliğindeki sözleşmeler düzenlenmiştir. Sözleşmeler gereği yapılması gereken inşaat, temel seviyesinde kalmış ve uzun süre ifa beklenmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. İmar mevzuatına aykırılık var ise bu aykırılıklar giderilmeden teslim olgusunun gerçekleşebileceği kabul edilemez....
Limited Şirketine devrettiği, arsa sahibi ile ... Limited Şirketi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin iradi olarak 14.09.2007 tarihinde feshedildiği, tarafların karşılıklı olarak birbirlerini ibra ettikleri, aynı tarihte arsa sahibinin diğer davalı ... Yapı Limited Şirketi ile işin kalan kısmını yapmak üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri, anlaşılmaktadır. Dava konusu bağımsız bölüm tapuda arsa sahibi ... adına kayıtlıdır. Tarafların eserin tamamlandığı hususunda bir çekişmeleri yoktur. İlk yükleniciden temlik alan davacı muvazaa iddiasına dayanmıştır. Orta yerde davalı şirketler arasında yapılmış bir sözleşme bulunmamaktadır. Ancak ikinci yüklenici olan ... Yapı Limited Şirketi, inşaat ilk yüklenici tarafından belli bir seviyeye getirildikten sonra arsa sahibi ile sözleşme yapmıştır....
- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, davanın, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, davacının tacir olmadığı, bu nedenlerle Ticaret Mahkemeleri'nin değil Asliye Hukuk Mahkemeleri'nin görevli olduğu gerekçesiyle, dava dilekçesinin HMK'nun 114. ve 115/2. maddeleri gereğince dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, davalıdan alınması gereken harç peşin yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 24.11.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. ......
