Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
Anılan hükme göre; “eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; arsa sahibi ile yüklenici arasında 01.11.1991 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı harici şekilde düzenlenmiş sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden iş karşılığı almıştır....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Somut uyuşmazlıkta, arsa maliki davalı üniversite ile yüklenici diğer davalılar arasında İstanbul 24....
Birleşen davada davacı ... vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra müvekkili ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen inşaat yapım sözleşmesi uyarınca imalatın müvekkilince yapıldığını, ancak imalat bedelinin ödenmediğini ileri sürerek, 2.000.000,00 TL' nin faiziyle birlikte kooperatiften tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Yüklenici ile arsa sahipleri arasında 06.08.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşme uyarınca çekişme konusu yapılan bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı görülmektedir. Davada dayanılan 23.3.2006 ve 16.7.2007 tarihli sözleşmeler aslında yüklenicinin davacıya yaptığı bir temlik işlemidir. Mahkeme tarafından 22.09.2010 tarihinde icra edilen keşif sonunda düzenlenen 1.12.2010 tarihli bilirkişi raporunda, eserin getirildiği fiziki seviye, tamamlanma oranı, eksik iş bedeli hesaplanmamıştır....
Anılan hükme göre; “eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davalı yüklenici ile davalı arsa maliki arasında 29.06.2005 tarihinde ... Noterliği’nde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin ........2012 gün ve 2012/5745 Esas, 2012/7306 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü: - KARAR - Davacı vekili, yüklenici ... ile arsa sahibi ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği yapılacak dairelerin % 47,50' sinin yüklenici adına tescil edileceğini, yüklenicinin üstlendiği edimin bir kısmını taşeron sıfatı ile ........2007 tarihli sözleşme uyarınca müvekkiline devrettiğini, müvekkilinin edimini ifa etmesine rağmen hakediş bedellerini alamadığını, bunun üzerine yüklenici hakkında takip başlatarak yetki belgesi aldıklarını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin hak ettiği taşınmazların tespitine ve borcu karşılayacak miktarda taşınmazın yüklenici...
Şti. arasında 16.02.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, 22.01.2012 tarihli olağan genel kurul toplantısı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kabul edildiğini, sözleşmenin 5. maddesinde sözleşme tarihinden itibaren 12 ay içinde imar durum belgesinin alınmaması halinde sözleşmenin feshinin kabul edileceğinin düzenlendiğini, sözleşmenin imzalanmasından sonra davalı yüklenicinin imar durumu ile ilgili hiçbir müraacatının bulunmadığı, sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle mevcut olup, davalı yüklenicinin de bilgisi dahilinde olduğundan geçersiz ve yok hükmünde olduğunun tespiti ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshini, ayrıca Emlak Planlama İnş. Prj. Yön. Tic....
