Şti tarafından temyiz etmiştir. 1-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Taraflar arasındaki ihtilaf, yanlar arasında noterde düzenleneme şeklinde yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi nedeniyle davacı yüklenicinin ödemiş olduğu, KDV bedelini davalı arsa sahibinden isteyip isteyemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Taraflar arasında imzalanan 16.02.2010 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı ve geçerliliği çekişme konusu değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olup, kural olarak, arsa sahibi bu sözleşme ile yüklenicinin yapacağı inşaat karşılığı arsa veya arsa payı devrini, yüklenici de sözleşmeye göre üstlendiği işi tamamlayıp teslim etmeyi taahhüt eder. Bu haliyle bu sözleşmeler "götürü bedelli" nitelik taşımaktadır....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davacı, yüklenici ... Limited Şirketi ile 30.10.2007 tarihinde gayrimenkul satış sözleşmesi imzaladığını, diğer davalı ...'nun ise sözleşmede kefil olduğunu, davalılardan ... ve ...'un yüklenici firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahipleri olduğunu, arsa maliki ...'ın payını inşaat sırasında ...'...
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Taraflar arasındaki davadan dolayı mahal mahkemesinden verilen hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dosya içerisinde davalı yüklenici ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile davalı arsa maliki ... Konut Yapı Kooperatifi arasında yapılan ... Noterliğinin 22.03.2001 tarihli 4542 yevmiye no'lu ek sözleşmesi, Davalı arsa maliki... Konut Yapı Kooperatifinin davalı yüklenici... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmesinin feshedildiğine ilişkin 29.09.2004 tarihli genel kurul toplantı tutanağının onaylı örneğine rastlanamadığından davalı yüklenici ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile davalı arsa maliki ... a Konut Yapı Kooperatifi arasında yapılan ... Noterliğinin 22.03.2001 tarihli 4542 yevmiye no'lu ek sözleşmesi ile davalı arsa maliki......
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
ın yaşı itibarı ile ve iyi niyetini suistimal ederek geniş yetkili bir vekaletname aldığını ve tapuda tüm gayrimenkulu kendi üzerine geçirdiğini, daha sonra bir kaç kez tapu devri yapıldıktan sonra en son şu anda taşınmazın davalı olan ... üzerinde kayıtlı olduğunu ileri sürerek, 25.01.1988 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve davalı ... adın olan tapu kaydının iptalini, talep ve dava etmiştir. Davalı taraflar, süresi içinde davaya cevap vermemişlerdir. Mahkemece iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı ancak ...'ın davalı şirket temsilcisine her hangi bir vekaletname vermediği, vekaletnamenin ...'ın mirasçıları olan ... tarafından...isimli kişiye verildiği ve ...isimli kişi tarafından söz konusu vekaletnameye dayalı olarak davalı şirket ortağına yetkilisi ...'...
Mahkemece, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki inşaat sözleşmesi feshedildiğinden, davalı yüklenicinin borcunu yerine getirmesinin imkansız olduğu gerekçesiyle ... iptali ve tescil davasının reddine, ifaya eklenen cezai şarta ilişkin olarak davalı ... aleyhine açılan davanın da reddine karar verilmiştir. Dosya içinde mevcut Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/391-472 Esas ve Karar sayılı dosyasının incelenmesinde; davacısının arsa sahibi ..., davalısının yüklenici ... olduğu, davanın taraflar arasında yapılmış olan 12.11.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle açıldığı, mahkemece sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshine karar verildiği ve kararın tarafların temyiz etmemesi üzerine 03.01.2012 tarihinde, eldeki davanın yargılaması sırasında kesinleşmiş olduğu görülmüştür. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedildiği konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmaktadır....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer almamasına rağmen, ihtarnamelerinin içeriğinden, şifai olarak görüşülen davalı arsa sahibine yapılacak 8 dairelik inşaattan 3 dairenin verilmesi yanında, yüklenicinin ayrıca 45.000,00 TL nakdi bedel ödemeyi kabul ettiği ve inşaat yapım süresince arsa sahibinin kira bedellerinin yüklenici tarafından ödenmesinin üstlenildiğinin kabullenildiği, arsa sahibine ödenen 45.000,00 TL'nin karşılığında senet alındığı, senet arkasına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince ödenen paranın teminatı olduğuna ilişkin şerh verilmemesi suretiyle davacının yazılı sözleşme düzenlemesi sırasında özen borcuna aykırı davranarak davalıda güven duygusunu sarstığı, bu nedenle akdin haklı olarak davalı yanca feshedilmesi nedeniyle davacının menfi zarar talebinin kabul edilmemesinin mümkün olmadığı, bir an için şifai sözleşmede kararlaştırılan akdin esaslı unsurlarının yazılı sözleşmeye...
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
