"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın tapu iptali yönünden reddine, alacak davası yönünden kısmen kabulüne birleşen davanın husumet nedeniyle usulden reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Asıl davada davacı şirket davalı arsa sahibiyle aralarında 27.09.2007 tarihli adi olarak düzenlenen inşaat yapım sözleşmesi ve 25.03.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu belirterek davalıya bir dükkan teslim ettiğini arsa payı sözleşmesi gereğince kendisine verilmesi gereken 16/1060 m²'lik arsa payının tapu iptal ve tesciline, bunun mümkün olmaması halinde 30.000 TL inşaat bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapulu taşınmazın ya da payının temlikini içerdiğinden, kural olarak ve Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi Tapu Kanunu’nun .... maddesi Noter Kanunu’nun 60. maddesi ve Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi hükümleri gereğince resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan inşaatın yasal koşullarına uygun olarak büyük oranda tamamlanmış olması veya arsa sahiplerinin yükleniciye tapulu taşınmazın ya da paylarının kayden temlik etmesi gibi durumlarda, “Sözlü” veya “Adi yazılı” şekilde yapılmış olan arsa payı inşaat sözleşmesiyle tarafların kendilerini bağlı saydıklarının kabulü gerekir. Aksine olan durum, TMK’nın .... maddesinde öngörülen “Objektif iyiniyet” ilkesi ile bağdaşmaz....
Taraflar arasında düzenlenen 06.05.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde işin süresi temel üstü ruhsatından itibaren toplam 15 ay olarak kararlaştırılmış ise de, söz konusu parselin bulunduğu bölgede imar çalışması bulunduğu, bu nedenle inşaat yapımına izin verilmediği ve halen dahi bu durumun devam ettiği anlaşılmaktadır. Mevcut hukuki ve fiili durumun taraflarca bilinerek sözleşmenin imzalandığı hususu da tartışmasızdır....
Az yukarıda belirtilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini arsa sahiplerinden davacıların imzaladığı; oysa dosya kapsamındaki tapu kayıtlarına göre inşaat yapılması kararlaştırılan (3) sayılı parselin kayden başka paydaşlarının bulunduğu ve taşınmaza paydaşların müşterek mülkiyet şeklinde malik oldukları anlaşılmaktadır. Diğer paydaşlarla yüklenici arasında ayrı ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını gösterir dosya kapsamında bilgi ve belge bulunmadığı gibi; onların, davaya dayanak alınan sözleşmeye onay verdiklerini gösterir bir bilgi de mevcut değildir. TMK. 692. maddesi hükmü gereğince, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oy birliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır....
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davacı ile davalı arasında iddia olunduğu şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı ve bulunması halinde sözleşme kapsamında yapılan masrafların ve sözleşmenin haksız feshi sebebiyle uğranılan kar kaybının tahsilinin gerekip gerekmediği hususlarındadır. Uyuşmazlık konusuna göre emsal mahiyetteki Yargıtay ...H.D.'nin ... Esas ... Karar sayılı kararı "Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bedel olarak arsa payı devri ve satış vaadini de içerdiğinden, karma nitelikli sözleşmelerdendir. Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. Maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur....
Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi, ikincisi ise, müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya iş yeri teslimidir.” Tebliğin 8/2. maddesine göre ise, -Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır. Yukarıda yasal dayanaklarıyla açıklandığı üzere; taraflar arasında noterde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, MK'nın 706, BK'nın 213, Tapu Kanun'un 26, Noterlik Kanun'un 70. maddeleri uyarınca geçerli bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin 14. maddesinin hükümleri ile daha sonra düzenlenen protokol hükümleri de tarafları bağlayıcı niteliktedir....
Karar, davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2) Davacılar ..., ..., ... ve dava dışı bazı arsa sahipleriyle yüklenici ... ve dava dışı yüklenici ... arasında 31.07.2009 tarihinde 22551 ada 1,2 ve 3 parsel sayılı taşınmazlar üzerine inşaat yapılması hususunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, daha sonra 14.10.2009 tarihinde ise, arsa sahiplerinden ... ve ... ile yine yükleniciler ... ve ... arasında, 31.07.2009 tarihli sözleşmenin de konusunu oluşturan 22551 ada 2 parsel üzerine inşaat yapılması konusunda ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
ın tapu iptali ve tescile yönelik davalarının reddine, taraflar arasında yapılan 12.04.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, diğer davacıların tapu iptali ve tescile yönelik davalarının kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı ... vekili, davalılar ..., ..., ... ve ... vekili, davalı ... vekili ve davalı ... Sargın temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. Arsa sahipleri ile yüklenici ... arasında düzenlenen ... Noterliği'nin 12.04.1993 tarih ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile; arsa sahiplerine ait arsa üzerine bina yapılması kararlaştırılmıştır....
Geçersiz sözleşmenin ifası istenemeyeceğinden taraflar birbirlerine verdiklerini TBK'nın 77. maddesi hükmüne dayanarak sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri talep edebilirler. Bu durumda mahkemece, davacı arsa sahibinin talebi olması halinde sözleşmeye konu davalı yükleniciye devrettiği hisselerinin iadesine, mümkün olmadığı takdirde hisselerin güncel değerinin davacı arsa sahibine verilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır. 2) Karşı dava yönünden; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Somut olayda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tüm paydaşlarının katılımı sağlanmadığından geçersizdir....
