Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "TBK'nın 97. maddesine göre, karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, bir tarafın diğer taraftan edimini yerine getirmesini isteyebilmesi için, öncelikle kendi edimini ifa etmiş olması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. İmar mevzuatına aykırılık var ise bu aykırılıklar giderilmeden teslim olgusunun gerçekleşebileceği kabul edilemez....
Şti. vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra müvekkili ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen inşaat yapım sözleşmesi uyarınca imalatın müvekkilince yapıldığını, ancak imalat bedelinin ödenmediğini ileri sürerek, 2.000.000,00 TL' nin faiziyle birlikte kooperatiften tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. Taraflar arasında düzenlenen 09.02.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde anahtar teslimi inşaat yapımı kararlaştırıldığından yapı kullanma izin belgesinin alınması da yüklenicinin yükümlülüğündedir....
Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur ....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.05.2014 gününde verilen dilekçe ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye teslim edilen bağımsız bölümleri temlik alan üçüncü kişilerin açtığı tapu iptali ve tescili davası talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 16.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılardan ..., ... , ... ve ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacıların tapu iptali ve tescili isteğine ilişkindir. Davacılar, davalılardan arsa maliki ... ile diğer davalı yüklenici ......
Davalı arsa maliki, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, yüklenicinin arsa malikine karşı edimlerini yerine getirmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün kişisel hakkın temliki suretiyle edinilmesine dayalı mülkiyet aktarımı, ikinci kademede de tazminat istemlerine ilişkindir. 1-Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Davalı arsa sahipleri, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, yüklenici şirket ve yetkilileri ise haricen yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlenilen yükümlülüklerin yerine getirilmediğini, ödemelerin tamamlanmadığını savunarak, davanın reddini is-temişlerdir. Mahkemece, dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalı Gülter dışında kalan tüm davalılar temyiz etmiştir. 1- Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden; davalı arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında 62 ada 5, 6 ve 7 sayılı parseller üzerine villa yapımı için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....
Davalılar vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve paylaşım listesini içerir ek sözleşmenin davacı yüklenici tarafından hazırlandığını, sözleşmeye konu binanın en değerli katının 2. bodrum katı olduğu ve 2. bodrum katta davacının %65 oranında pay aldığını, davacı yüklenicinin kötü niyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında davalı arsa sahiplerine 0,03 oranında fazla bağımsız bölüm verildiği, taşınmazın tapu iptali ve tescilinin mümkün olmadığı, davalıların hissesine düşen bedelin davacı yükleniciye verilmesi gerektiği gerekçesiyle, tapu iptal ve tescil talebi yönünden reddine, 31.843,13 TL'nin davalı ...'den, 22.452,43 TL'nin ...'den dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizleri ile birlikte alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, gecikme tazminatı ve bir kısım masrafların tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında adi yazılı olarak düzenlenen 05.10.2010 tarihli “Teknik ve İdari Şartname” başlıklı sözleşme ile, arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde 2 dükkan ve 6 daire yapılarak arsa sahibine verilmesi, bakiye 4 dairenin ise yüklenici veya göstereceği üçüncü kişilere devir ve temlik edilmesi, yüklenici tarafından 24 ay içinde taşınmazın inşaat yapılabilir hale getirilerek ruhsat ve kat irtifakı işlemleri yapılarak inşaata başlanması, inşaatın 24 ay içerisinde iskana hazır durumda bitirilerek arsa sahibinin bağımsız bölümlerinin anahtar teslimi olarak teslim edilmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşmede ayrıca, süre sonunda inşaatın teslim edilememesi halinde arsa sahibinin her bir daire ve dükkanı için ayrı ayrı 500,00 TL kira tazminatı ödenmesi kararlaştırılmıştır....
Karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2)Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan iş bedeline ve arsa payına hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir....
