ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2023/289 Esas KARAR NO : 2023/377 DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 16/02/2023 KARAR TARİHİ : 02/05/2023 Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA : Davacı vekili-----.Tüketici Mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle, davacı müvekkil ile davalı müteahhitler arasında yapılan 650.000,00-TL bedel karşılığında ----- 764 Ada, 38 Parselde kayıtlı zemin------ numaralı dükkan nitelikli taşınmaz için 02.02.2021 tarihinde konut satış sözleşmesi yapılmış ve 15.12.2021 tarihinde teslim edilmek üzere anlaşıldığını, müvekkil tarafından sözleşme kapsamındaki yükümlülükler eksiksiz olarak yerine getirilmiş ancak davalılar tarafından taşınmaz teslime hazır halde bulunmasına rağmen müvekkile teslim edilmemiş, müvekkil lehine tapu devir ve tescil işlemleri yapılmadığını, bu noktada öncelikle...
Zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden amaç, ileride ön sözleşme konusu taşınmaz mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme akdi olduğuna ve satışın geçerliliği de Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi uyarınca "Resmi Şekil" koşuluna bağlandığına göre vekil aracılığı ile yapılan satış vaadi ve tapuda yapılan satışlarda vekilin bu sözleşmelerin tabi olduğu şekil koşullarına uygun bir şekilde düzenlenmiş vekaletname ile müvekkilini temsil etmesi gereklidir. Tüm bu yasal düzenlemeler ve anlatımlar ışığında; gerçek ve tüzel kişiler hukuki işlemlerinde doğrudan taraf olabilecekleri gibi bu işlemleri vekil tayin edecekleri kişiler marifetiyle de yapabilirler. Bu genel ilke taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bakımından da geçerlidir. Burada hemen belirtilmelidir ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ileride "gayrimenkul temlikini gerektirdiğinden şayet sözleşme vekil ile yapılacaksa Borçlar Kanunu madde 383/III'teki buyurucu hüküm gereği vekaletnamesinde özel yetkisi olmalıdır....
Kira alacağını iskân tarihinden başlatan bilirkişi raporuna davacı ... vekilinin bir itirazı olmadığından iskân tarihinden dava tarihine kadar olan süre için kira alacağına davacılardan ... lehine karar verilmesi gerekirken, 11.10.2001 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde davacı ...’ın kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarının devredildiğine ilişkin bir hüküm bulunmamasına karşın müdahil lehine hüküm tesisi doğru olmamıştır. Öte yandan; davacı ..., taşınmazı eksik hâliyle ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını üzerinde tutarak sattığına göre, dava tarihindeki piyasa rayicine göre hesaplanacak eksik işler bedelinin tahsiline, talep miktarı gözönünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken, bu talebinin de reddi isabetli bulunmamıştır....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma” kuralı ile bağdaşmayacağından dinlenmez....
Asliye Ticaret Mahkemesince verilen 22.03.2012 gün ve 297-80 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Taraflar arasındaki uyuşmazlık tacirler arası gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkin olup kararın temyizen incelenmesi görevi Yargıtay Yüksek 19.Hukuk Dairesi'ne aittir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın görevli Yargıtay Yüksek 19.Hukuk Dairesi Başkanlığı'na GÖNDERİLMESİNE, 11.07.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....
HMK’da 26.maddesine aykırı olduğunu, Mahkemece; davacının dava dilekçesindeki talebinin gecikme tazminatı ve kira kaybı talebi şeklinde iki ayrı talep gibi değerlendirdiğini, dava dilekçesinde 6.000 TL gecikme tazminatı talep edilip, bu bedele dava tarihinden yasal faiz istediğini, davacının ayrı gecikme bedeli talebi olmadığını, henüz gecikme bedeli tespit edilmeden aylık gecikme bedeli (faiz)yürütülmesinin hukuka uygun olmadığını, 2- Kadıköy 9....
HMK’da 26.maddesine aykırı olduğunu, Mahkemece; davacının dava dilekçesindeki talebinin gecikme tazminatı ve kira kaybı talebi şeklinde iki ayrı talep gibi değerlendirdiğini, dava dilekçesinde 6.000 TL gecikme tazminatı talep edilip, bu bedele dava tarihinden yasal faiz istediğini, davacının ayrı gecikme bedeli talebi olmadığını, henüz gecikme bedeli tespit edilmeden aylık gecikme bedeli (faiz)yürütülmesinin hukuka uygun olmadığını, 2-Kadıköy ......
Davanın niteliği, tapu kaydı, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sunulan belge ve deliller ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; dava taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, ipoteğin fekki istemine ilişkin olup uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkindir. Davacının iddiasında haklılığını ispat konusunda tapu kaydı, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve ekleri ile konut teslim tutanağı, ödeme belgeleri, keşif, bilirkişi, vs. yasal delillere dayandığı dava dilekçesi ile sabittir. Doğaldır ki davacının iddiasında haklı olup olmadığı yargılama sonunda tüm deliller toplandıktan, incelendikten ve değerlendirildikten sonra ortaya çıkacaktır. Taşınmaz daire niteliği ile davalı Teknik Yapı....A.Ş.adına tapuda kayıtlı olup taşınmazın tapu kaydında davalı banka lehine borçlusu davalı Teknik Yapı...A.Ş.olan 39.050.000,00 TL bedelli ipotek bulunmaktadır....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle amaçlanan ileride bir taşınmazın satış işlemlerinin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaad borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaad alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 (önceki Medeni Kanunun 634) ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 (önceki Medeni Kanun 642) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur....
