Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve avans olarak verilen taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ve davacı adına tescili ve davalıya ödenen bedelin tahsili istemlerine ilişkindir....
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davacının arsa sahibi olarak hareket ettiği ve dava dışı yüklenici ile düzenlenen 9.10.1997 günlü sözleşmenin mahkeme hükmü ile feshedildiği ve yüklenicide mevcut peşinen devredilen tapu kayıtlarının da iptal edilerek davacı adına geri döndürüldüğü anlaşılmaktadır. Gerçekten, yükleniciye arsa payı karşılığı sözleşme ile peşinen geçirilen tapu kayıtları bir bakıma avans ödemesidir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlanmaması yani fesih durumunda ve feshin geriye etkili yapılması halinde sözleşmenin tasfiyesi gerekeceğinden yükleniciye peşinen geçirilen tapu kayıtlarının da feshin tasfiyesinde arsa sahibine iadesi gerekir. Davacı yapılan bu saptamalara uygun olarak Bakırköy 10.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/2162 esasında kayıtlı davada yüklenici ve ondan tapuda pay temlik alan kişilere karşı açtığı davada lehine hüküm almış, hüküm Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir....
Kararı, davacı ile davalı ... ve katılma yoluyla davalılar ..., ... ve ... vekilleri temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekili ile davalı ...'ın aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Davacı ... yararına tapu iptali ve tescile konu edilen bağımsız bölümlerin arsa değerleri üzerinden hesaplanacak nispi vekalet ücretinden herbir bağımsız bölüm maliki olan davalıların hissesi oranında sorumlu olacağı gözetilmeksizin, davacı yararına tapu iptali ve tescil hükmü yönünden vekalet ücretine hükmedilmeyerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır. 3-Mahkemece; yıkılan iki adet bina değeri ile yıkılan binaların kira getirisinden oluşan alacağın davalı yüklenici ...Ltd. Şti.'...
B. arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme gereği, müvekkiline isabet eden A blok 2 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye verilen vekaletname ile üçüncü kişiye satıldığını, bir kaç kez el değiştirerek en son 08.04.2010 tarihinde davalıya satıldığını, 08.11.2010 tarihinde ise müvekkili ile dava dışı yüklenicinin karşılıklı olarak inşaat sözleşmelerini feshettiklerini, feshin geriye etkili olup, üçüncü kişiden bağımsız bölüm satın alan davalının iyiniyetinin korunamayacağını ileri sürerek, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiş, 20.02.2013 tarihli ıslah dilekçesiyle de, tapu iptali ve tescil istemi kabul görmez ise A bloğun tamamının davacı tarafından yaptırıldığının tespitiyle dava konusu bölümün değerinin davalıdan tahsilini istemiştir....
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/33 E - 2014/425 K sayılı karar ile dava konusu sözleşmenin geriye etkili fesih edildiğini, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin bahsi geçen davada taraf olmadıklarını, anılan davanın konusunun tapu iptali ve tescil istemi de olmadığını, bu nedenle eldeki dava yönünden kesin hüküm teşkil etmediğini, sözleşmenin geriye etkili olarak fesih edilmesiyle sözleşmede başa dönülerek arsa sahibi ve yüklenicinin verdiklerini karşı taraftan isteme hakkına sahip olduğunu, sözleşmenin hiç yapılmamış hale geldiğini, yükleniciden satın alan davalının iyiniyetli kabul edilemeyeceğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir. C....
Gerçekten, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde kural, feshin geriye etkili yapılmasıdır. Geriye etkili fesihte taraflar aralarında hiç sözleşme yapılmamış gibi mal varlıkları bakımından sözleşmenin yapıldığı gündeki duruma dönerler. Ancak taraflarca fesih işleminin tasfiyesi ileriye etkili sonuçlar meydana getirecek şekilde yapılmışsa yüklenici meydana getirilen eserin yapıldığı kadarının bedelini değil, binada bağımız bölümün arsa payını isteyebilir. Somut olayda, sözleşmeyi ileriye etkili fesheden taraflar tasfiyede dava konusu edilen 1 numaralı bağımsız bölüm mülkiyetini arsa sahiplerine bıraktıklarından esasen yüklenicinin dahi talep etmesi mümkün olmayan ve tasfiye sonucu yükleniciye değil arsa sahiplerine bırakılan bağımsız bölümün tescili yüklenicinin temlik ettiği şahsi hakka dayanarak üçüncü kişiler tarafından da istenemez. Davanın reddolunmasında yasaya aykırılık yoktur....
Sözleşmenin geriye etkili fesih edildiğinde, Yargıtay kararlarına göre tapunun iptal edilmesi gerektiğini. Ancak; Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, müteahhit o zamana kadar yaptığı imalatın “bedelini arsa sahibinden talep edeceğini; Müteahhidin talep edeceği bedel, sözleşmenin feshinin kesinleştiği tarihteki imalat bedelidir. Müvekkilinin, müteahhidin halefi olarak, bağımsız bölüm aldığına göre yine halefi olarak, tasfiyeden müteahhide düşecek paydan zararını yani, anahtar teslimi villa bedelini tazmine hakkı vardır. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, taraflar zarar ziyan talebinde bulunamayacaktır. Ancak, 2018/300 esas sayılı dosyada, müteahhit lehine 200.000.-TL cezai şarta hükmedildiğini. Bu hüküm aynı zamanda, müteahhidin talep edebileceği tasfiye artığının azalmasına neden olduğundan müvekkilinin zarının artmasına neden olan bir hüküm olduğunu. Davacı arsa sahibinin açtığı bu davayla birleştirme talepli, müteahhit ve arsa sahibine karşı Antalya 3....
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ipoteğin fekki davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılardan ... vekili,....... A.Ş. vekili ve ... vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki sözleşmenin ifasının zamanında yapılamadığı ve inşaatın bitirilmesinin hukuken ve fiilen mümkün olmadığı, tazminat talebinin ise atiye terk edildiği gerekçesiyle, sözleşmenin feshine, davalılar adına olan tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı adına tesciline, tazminat talebine ilişkin davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir. Kararı, davalılar ... ve diğerleri vekili ile ... İnş. Taah. ve Turz. Ltd. Şti, ......
