"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği K A R A R Dava, 17.08.1998 tarihli inşaat sözleşmesinin feshi ve alacak istemiyle açılmıştır. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda arsa sahibi olan diğer hissedarların davaya muvafakat etmedikleri görüşü ile davanın reddine dair verilen karar davacı tarafından temyiz edilmiştir. Bozma ilâmında belirtildiği üzere TMK’nın 692.maddesi uyarınca müşterek mülke yapılacak inşaat nedeniyle düzenlenen sözleşmenin feshi için dava açılabilmesi tüm hissedarların birlikte hareket etmelerine bağlı olup dava konusu olayda bir kısım mirasçılar davada yer almadıklarından diğer hissedarların da açılan davaya muvafakat etmeleri gereklidir. Ancak haklı nedenlerin varlığına rağmen hissedarların muvafakat vermekten kaçınmaları halinde bu kişiler hakkında ayrıca bir dava açılıp eldeki dava ile birleştirilerek muvafakat vermemekte haklı olup olmadıklarının incelenmesi gereklidir....

şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 9.maddesinde söz konusu inşaatın bitim tarihinin 01/03/2017 tarihinden itibaren 24 ay olduğunu ve bu sürenin 01/03/2019 tarihinde sona erdiğini, sözleşmenin 11.maddesinde ise inşaatın sözleşmede belirtilen süre içerisinde bitirilmemesi halinde devam eden dönemde müteahhit tarafından emsal kira bedeli üzerinden arsa sahibine kira ödemesi kaydıyla 12 aylık bir gecikme süresinin daha kararlaştırıldığını ve bu süre içinde de inşaatın tamamlanmaması halinde arsa sahibine başta sözleşmenin feshi olmak üzere tüm zarar ve ziyanının tazmini zımmında dava açma hakkının tanındığını ancak bu güne kadar davalı tarafından kira kaybına ilişkin ödeme yapılmadığını, sözleşmede kararlaştırılan teslim süresinin dolmasının üzerinden 6 ay kadar süre geçmiş olmasına ve yine geç teslime ilişkin olarak kararlaştırılan ek 1 yıllık sürenin ilk 6 ayının dolmasına rağmen inşaatta hiçbir çalışma olmamasının yanında inşaatın...

İdare Mahkemesinin 2012/173 E. sayılı dosyası ile 21.09.2012 tarihinde dava konusu parselin ruhsatının iptaline ilişkin dava açıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda yüklenicinin sözleşme gereğince inşaata devam etmesi beklenemez. Bu husus araştırılmadan, inşaatın gecikmesinin haklı sebeplere dayanıp dayanmadığı açıklığa kavuşturulmadan sözleşmenin feshine karar verilmesi doğru olmamıştır. Öte yandan davacı, dava dilekçesinde yüklenici şirketi davalı göstermesine rağmen karar başlığında şirketin gösterilmediği gibi dava konusu sözleşmenin tarafı olmayan davalı şirket yetkililerinin davalı gösterilmesi de hatalı olmuştur....

Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten de temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında kalan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir....

Temlikin konusu önceki arsa sahibinin arsa payı devri karşılığı yüklenici ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden arsa sahibinin yükleniciden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi yüklenici bakımından önemsizdir. Diğer taraftan arsa sahibi yükleniciye karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi BK'nın 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan yükleniciyi ifaya zorlayamaz. Öte yandan, arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümleri yükleniciden teslim alıp kabul ettikten sonra üçüncü kişilere satmış ise; yeni mâlik üçüncü kişi, yükleniciye karşı hiçbir talepte bulunamaz. Çünkü, yüklenici edimini arsa sahibine karşı yerine getirip inşaatı teslim etmekle borcundan kurtulmuştur. Üçüncü kişi ancak, satıcısı olan eski mâlik arsa sahibinden, satış sözleşmesi nedeniyle istemde bulunabilir....

Davalının sözleşme sonrasında dava konusu inşaatın yapılacağı taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi, sözleşme sonrası kusurlu imkansızlık halidir ve kusurlu imkansızlık hali karşısında davacı alacaklının, TBK.125.nci maddesine göre seçimlik haklarının doğduğu, bu seçimlik haklardan bir tanesinin de borcun faizi ile birlikte aynen ifası olduğu açıktır. 8. Diğer deyişle taraflar arasında akdedilen sözleşmenin, davalının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesiyle ifa imkanı ortadan kalkmıştır ve ifa imkansızlığı, davalının kusurudur. Davalı, ifa imkansızlığına yol açan bu durumu, davacıya bildirmemiş, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye de davacı ile arasındaki sözleşmeyi bildirmemiştir. Davalının sebep olduğu bu kusurlu ifa imkansızlığı karşısında sözleşmeden doğan borcunu ifaya hazır olarak bekleyen davacı Sezaver'in, TBK.125.nci maddesinde sayılan seçimlik haklarının varlığını kabul etmek kaçınılmazdır ve haklı davamızın kabulü gereklidir. 9. Sayın Yerel Mahkeme, önceki Sayın BAM.'...

Davacı arsa sahipleri tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali tescil talep edildiğine göre, sözleşme konusu olan tüm parsellere ilişkin davanın birlikte görülmesi gerekir. APKİS tüm parseller açısından bir bütün olarak değerlendirilmeli, sözleşmeye konu parseller hakkında farklı farklı kararlar ortaya çıkmasından kaçınılmalıdır. (Konya BAM 5.HD 2021/214E) Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil istemli dava; sözleşmenin tarafına, sözleşmenin tarafınca veya talimatıyla/verilen vekaletnameyle devrolunan hisse üçüncü kişiye devredilmişse tapu iptal tescil istemine yönelik husumet kayıt malikine yöneltilir....

İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava, Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili şekilde fesih ve sözleşmenin ifası amacıyla yükleniciye ve yüklenici tarafından üçüncü şahıslara devredilen arsa paylarının iptal ve tescili istemidir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Yargıtay'ın kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin % 90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir....

İnşaatın geri kalan kısmının da proje ve şartnamelere uygun olarak tamamlanması, iskân izni ve iskân talebinin yapılması ile bunun kabulünün sağlanmasının yine müteahhidin yükümlülüğü olarak belirlendiği, bununla birlikte sözleşmenin 13. maddesine göre sözleşme tarihinden itibaren en geç 30 ay içerisinde inşaatın iskânının alınmış bir şekilde tamamlanarak mal sahiplerine teslim edilmesinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır....

Yapılan sözleşmeye göre inşaatın süresinin uygulama projesine göre ruhsatın alınmasından itibaren 12 ay içerisinde tamamlanacağı, inşaatın tamamlanıp fiilen teslim edilmesinin yapı kullanma belgesi alınması ile bitmiş sayılacağı sözleşmede kararlaştırılmıştır. Yine arsa sahibine vekaleten oğlu ile yüklenici firma ile yapılan taahhütname başlığı altında 4 nolu bağımsız bölümün sözleşme bitiminde inşaatın tamamlanmasından itibaren dosyamız davacısına devredileceği başkasına satışının yapılamayacağı kararlaştırılmıştır. Taşınmaz halen davalı T3 adına tapuya kayıtlıdır. Dosyamız davalısı Küptaş tarafından sözleşmenin 12.08.2015 tarihinde sona erdiği ancak 2015 yılının Aralık- Ocak - Şubat - Mart aylarında aşırı yağış sebebi ile mücbir sebeb sunularak ek süre istendiği görülmüştür. Davacı taraf dava dilekçesine inşaatların dava tarihi itibarı ile fotoğraflarını eklemiştir.Dava tarihinden sonra davalı tarafından Muğla 1....