Davalının, inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlayamaması, keşif tarihi itibariyle de inşaatın %57- 58 seviyelerinde olması nedeniyle, inşaatın davacı için kabul edilebilecek bir seviyede olmaması, davalı vekilince inşaatların davalının mali durumundaki bozulma nedeniyle yapılamadığının ifade edilmesi nedeniyle, yükleniciye ek süre vermenin inşaatın tamamlanmasına bir fayda sağlamayacağı anlaşılmakla, davalının sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaatı teslim edememesi nedeniyle, davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshine.." karar verilmiştir....
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.03.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali, tescil ve tazminat, ikinci kademede tazminat ve sözleşmenin feshi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 27.05.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, yükleniciden haricen konut alımına dayalı tapu iptali ve tescil ile tazminat, ikinci kademede sözleşmesinin feshi ve tazminat istemlerine ilişkindir. Davacı vekili, davalı İstanbul ... Grup İnş. Tur. ve Teks. San. Tic. Ltd....
Sözleşmenin geçerlilik kazanması, inşaatın sözleşmesine uygun biçimde yapılıp bitirilmesine ve tüm paydaşların sözleşmeye onay vermesine bağlıdır. Bu nedenle herşeyden önce sözleşmeye tüm paydaşların icazet verip vermedikleri araştırılmalı, onay verilmiş ve tapu payları devredilmişse ve inşaat imar mevzuatına uygun biçimde tamamlanmışsa bu takdirde sözleşmeyle davacılara verilmesi gereken dairenin, davacıların talimatı ile devredildiği usulen ispat edilemediğinden akdîn feshi davası reddedilip, davacıların payı oranında 7 nolu dairenin tapusu iptâl ve tescil olunmalıdır.Tüm paydaşların onay vermedikleri ve inşaatın ruhsat ve imar mevzuatına aykırı yapılmasının anlaşılması halinde ise, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine ve davalıya devredilen tapu paylarının iptâli ile davacılar adına hisseleri nispetinde tesciline karar verilmelidir....
Sözleşmenin ayakta olduğunun belirlenmesi halinde ise, öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekliğine uygun biçimde yerine getirip getirmediğinin, açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir....
Diğer davalılar arsa malikleri vekili, davalı yüklenicinin yapmış olduğu inşaatın ...Belediyesinin 24.03.2015 tarih 344 sayılı Encümen Kararı ile inşaatın temelinden itibaren imara aykırı olduğuna, 11.03.2015 tarihli yapı tatil tutanağı ile mühürlenmesine, ancak inşai faaliyetin devamı nedeniyle ruhsata aykırı kısımların yıktırılmasına karar verildiğini; Bu durumun 2015/18 sayılı D.İş. dosyasında 25.05.2015 tarihli rapor ile tespit edildiğini, yüklenicinin hiçbir daire hakkı bulunmadığı halde 42 dairenin yüklenicinin belirttiği şahıslara devredildiğini,... 25. As. Hukuk Mahkemesi, 2015/288 Esas, sayılı dosyada yüklenici aleyhine inşaat sözleşmenin feshi için açılan davanın derdest olduğunu, neticesinin beklenmesi gerektiğini beyanla husumet ve esas yönünden davanın reddini savunmuşlardır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davalı yüklenicinin işi %92,86 oranında tamamladığı, inşaatın kabul edilebilir oranda tamamlanmış olması sebebiyle sözleşmenin feshinin mümkün olmadığı, eksik iş ve kira bedeline ilişkin talepler, ancak sözleşmenin ayakta kalması halinde istenilebilecek müspet zarar niteliğindeki talepler olduğundan, sözleşmenin feshi ile birlikte istenemeyecekleri, davacının ancak menfi zararlarının tazminini talep edebileceği, eldeki davada da bu yönde bir talep bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir....
Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre, taşınmazın tevhit ve yenileme ile 355 ada 1 parsel sayılı taşınmaz olduğu, tapu kayıtlarında 3 no'lu bağımsız bölüm olan işyerinin...kayıtlı olduğu, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporlarına göre dava konusu dükkanın tamamlanma oranının %40 olduğu, dava tarihi itibariyle değerinin ise... olduğunun belirlendiği, davacı vekilinin asıl amaçlarının sözleşmenin feshi olmayıp tapu iptali ve tescil olduğunu bildirdiği, bu nedenle sözleşmenin ayakta tutulması gerektiği, davalı... dilekçesinde davayı kabul ettiği, işlemlerin hızlı yürümesi için satış vekaletlerine dayanarak veya direk satış yaparak davacıların hissesine tekabül eden arsayı dava dışı... sattığını, bu satış için davacılara hiçbir para ödemediğini, gerçek bir satış olmadığını, anlaşmalarına aykırı olarak üçüncü kişiye devrettiğini beyan ettiği de dikkate alınarak, davacılar vekilinin taleplerinin çoğun içinde azı da vardır kuralı gereği değerlendirilerek, sözleşmenin feshi ve davalı ...yönelik...
tesciline, sözleşmenin 1.maddesindeki cezai şartın tespiti ile müvekkiline düşen her bir daire için belirlenecek rayiç kira bedeli ile aylık rayiç üzerinden 20 katı tutarında tazminatın tahsili ile müvekkiline ödenmesine, sözleşmenin feshi nedeniyle müvekkilinin uğramış olduğu zararın tespiti ile müvekkiline ödenmesine, tazminatlara fesih ihbar tarihinden itibaren en yüksek banka mevduat faizinin uygulanmasına, yüklenicinin inşaattan el çekmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere, bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir....
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere, bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir....
