- K A R A R - Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi ... ile davalı arsa sahipleri arasında 22.07.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, teslim tarihi olan 30.04.2006 tarihinde inşaatın teslim edilemediğini ve yüklenici murisin 2009 yılında vefat ettiğini, davalı tarafça sözleşmenin feshedilmeyerek inşaattaki eksik işlerin tamamlandığını, sözleşme gereği davacılar murisine isabet eden zemin kattaki işyerinin davalılarca üçüncü kişiye satılması sonucunda sözleşmenin konusunun imkansız hale geldiğini ileri sürerek, inşaat sözleşmesinin işyerinin üçüncü kişiye satıldığı tarihte zımmen feshedilmiş sayılmasına, davacılar murisinin yaptığı imalat değeri olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 150.000,00 TL'nin 17.01.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve tadil sözleşmesi imzalandığını, davalının inşaatı süresinde teslim etmediğini ileri sürerek, sözleşmenin ileriye etkili feshini talep ve dava etmiştir.Mahkemece, inşaatın süresinde teslim edilmediği, seviyenin %70 olduğu, davacı arsa sahibi tarafından yükleniciye isabet eden üç adet bağımsız bölümün, yüklenicinin gösterdiği üçüncü kişiye devredildiği, imalat seviyesine göre kalan tapuları haketmediği gerekçesiyle, davanın kabulü ile sözleşmelerin ileriye etkili feshine karar verilmiştir....

- K A R A R - Dava, adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kısmen geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile müdahalenin önlenmesi istemlerine ilişkindir. Davacı vekili, davalı yüklenici ... İnşaat..Ltd. Şti. ile davacı müvekkili ve dava dışı arsa sahibi ...’nın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, inşaatın 2008 yılı sonunda teslim edileceğinin öngörüldüğünü, davalı müteahhidin ...’a ait parseldeki inşaatı teslim ettiğini ancak müvekkiline düşen dairelerin bulunduğu binadaki inşaatı %30 seviyesinde terk ettiğini, dairelerden birini de müvekkilin rızası hilafında üçüncü kişiye devrettiğini ileri sürerek, sözleşmenin müvekkili ... yönünden geriye dönük feshi ile üçüncü kişilere satışı yapılan dairelerinin tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, yüklenicinin inşaattan el çektirilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davalılardan Kerim’in davacı ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarına uymadığı, gerekli kurumlardan izin ve ruhsat almadan inşaat yaptığı, yapılan bu inşaatın projesine ve ruhsata uygun yapılmamış olduğu, inşaatın mevcut haline göre ruhsata bağlanmasının da mümkün olmadığı, bu haliyle yapılan inşaatın herhangi bir değerinin bulunmadığı, belediye kararı ile yıkılmak zorunda olduğu ve sadece enkaz bedelinin olabileceği anlaşıldığından, davacının bu sözleşme ile bağlı kalmasının kendisinden beklenemeyeceği kanaatine varılmış ve davacının davasının kabulü ile sözleşmenin iptaline ve davalılara verilen hissenin de iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir....

Bu arada yükleniciler yapılan bloklardan kendilerine düşen 82 daireden 50 adedini üçüncü kişilere satmışlardır. İş bu dava ile inşaatın getirildiği seviyeye göre yükleniciler 15 adet dairenin daha tapusunun iptâli ile adlarına tescilini, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshini talep etmektedirler. Yargılamada alınan bilirkişi raporuna göre inşaatın getirildiği seviye %86,96’dır. Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinde feshin geriye mi, ileriye mi etkili sonuç doğuracağı 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararında tartışılmıştır. Eser sözleşmeleri ani edimli sözleşmeler olup kural olarak kısmi ifadan sözedilemez. Eser sözleşmesinin feshi halinde feshin yine kural olarak geçmişe (geriye) etkili sonuç meydana getireceği kabul edilmiştir....

K A R A R Davacılar vekili, davalı yükleniciler... ile davacılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalıların inşaatı zamanında teslim etmediği gibi, imara aykırı imalatlar yaptıklarını ileri sürerek, sözleşmedeki ceza-i şartın tahsilini, inşaatın ruhsatına uygun hale getirilmesi mümkün ise bu konuda davalı yüklenicilere süre verilmesini, uygun hale getirmezlerse sözleşmenin feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir. Bir kısım davalılar, davanın reddini istemişlerdir. Mahkemece, ceza-i şarta ilişkin talebin reddine, sözleşmenin feshine, yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olan davalılara karşı tescil ve müdahalenin men'i taleplerinin kabulüne dair verilen karar davacılar vekili ile bir kısım davalıların temyizi üzerine, Kapatılan Yüksek 23....

Bir tanımlama yapmak gerekirse, alacağın temliki; evvelki alacaklı ile (yüklenici) ... alacaklı (davacı üçüncü kişi) arasında borçlunun (arsa sahibinin) rızası gerekmeksizin yazılı olarak yapılması zorunlu kazandırıcı bir tasarruf işlemidir. Gerçekten, 22.05.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi davalı yüklenici şirkete şahsi hak sağlar. Davalı yüklenici şirket, hak kazandı ise şahsi hakkını doğrudan sözleşmenin karşı tarafından isteyebileceği gibi bu hakkını az yukarıda tanımlandığı üzere alacağın temliki yoluyla üçüncü kişiye de temlik edebilir. Temlik işleminin varlığı halinde ifayı istemek hakkı üçüncü kişiye geçer. Ne var ki, üçüncü kişinin (temlik alanın) ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Borçlar Kanununun 167. maddesinden yararlanarak 22.05.2000 tarihli sözleşmeden kaynaklanan haklarını ... alacaklı olan (üçüncü kişiye) karşı ileri sürebilir....

Mahkemece, inşaatın seviyesi itibariyle, sözleşmenin geriye etkili feshi ile, davacıların talebi dikkate alınarak, davalılar adına kayıtlı tüm bağımsız bölümlerin eksik işler oranında tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir. Davacılar vekilinin, gerek dava dilekçesi ve gerekse yargılama sırasında sunduğu 20.02.2012 günlü dilekçesi dikkate alındığında, tasfiyenin, ileriye etkili fesih sonucunu oluşturacak şekilde talep edildiği ve mahkemece buna göre hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır. Ancak mahkemece, tasfiye yapılırken eksik işler oranında tüm bağımsız bölümlerden ayrı ayrı pay iptal edilmesi hatalı olmuştur....

Yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefini Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir deyişle üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer....

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanununun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir....