İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "...Dava konusu taşınmazda daha önceden dava dışı müteahhitin bir takım imalatlar yaptığı, ancak inşaatı bitiremediği, inşaatın bir müddet atıl kaldıktan sonra bir kısım arsa sahipleri tarafından davacı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır, ancak dosya içerisindeki bilgilerden dava konusu yerdeki tüm arsa sahipleri tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığı anlaşılmıştır. Ayrıca davacı işe başlamasına rağmen, önceki müteahhitin almış olduğu inşaat yapı ruhsatının iptal edilmesine rağmen, davacının yeni inşaat yapı ruhsatı almadığı görülmüştür....
KARAR Davacı, dava dışı kooperatif ile yaptığı satış vaadine havi kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahibi olarak kendine düşecek daireyi ... noterliğinden tanzim edilen 17.5.1994 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davalıya sattığını, dairenin 16.5.1997 tarihinde teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, ancak daireyi yapacak yüklenicinin temel dahi atmadığını, bu nedenle davalıya teslim yükümlülüğünü yerine getirmediği gibi bu aşamadan sonra da getirmesinin mümkün olmadığını, davalının açtığı davalar ile kira tazminatı talep ettiğini, bu davaların davalı lehine sonuçlandığını, aynı nitelikteki 2009/424 esasında kayıtlı davanın derdest olduğunu belirterek sözleşmenin feshine karar verilmesini istemiştir....
KARAR Davacı, dava dışı kooperatif ile yaptığı satış vaadine havi kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahibi olarak kendine düşecek daireyi ... noterliğinden tanzim edilen 17.5.1994 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davalıya sattığını, dairenin 16.5.1997 tarihinde teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, ancak daireyi yapacak yüklenicinin temel dahi atmadığını, bu nedenle davalıya teslim yükümlülüğünü yerine getirmediği gibi bu aşamadan sonra da getirmesinin mümkün olmadığını, davalının açtığı davalar ile kira tazminatı talep ettiğini, bu davaların davalı lehine sonuçlandığını, aynı nitelikteki 2009/424 esasında kayıtlı davanın derdest olduğunu belirterek sözleşmenin feshine karar verilmesini istemiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi isteğine ilişkindir. 9.2.2011 gün ve 6110 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik yapılmasına Dair Kanunun 8.maddesi ile 2797 sayılı ... Yasasının 14.maddesinde yapılan değişiklik uyarınca; ... Büyük Genel Kurulunun 9.2.2012 günlü ve 2012/1 sayılı kararı ile arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararların temyizen incelenmesi görevi 1.3.2012 tarihinden itibaren ... 23.Hukuk Dairesine verilmiştir. SONUÇ: Dosyanın görevli ... Yüksek 23.Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 27.4.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Mahkemece, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında imzalanan 18/11/2014 tarihli protokol ile fesih hususunun kısmen kabul edildiği, gerçekleşen inşaat seviyesine (%40) göre de sözleşmenin geriye etkili olarak feshi koşullarının gerçekleştiği, bu nedenle taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerektiği, davacı tarafça sözleşmenin feshedildiğinin tespiti talep edilmiş ise de sözleşmenin kısmen feshi yönündeki kabulün tek başına sözleşmeyi feshe yetmeyeceği, davacının bu talebinin aynı zamanda fesih talebini de içerdiğinin kabul edildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlere yüklenicinin ve ondan temlik alan kişilerin ancak yüklenicinin hak ettiği oranda hak sahibi olabilecekleri bu gibi durumlarda tapu kaydına dayanan iyi niyet savunmasının ileri sürülemeyeceği, bu nedenle davalılar ... ve ... devredilen bağımsız bölümlerin de tapu kayıtlarının iptaline karar verilmesi gerektiği...
Mahkemece davacının dava açmakta hukuki yararının olduğunun kabulü halinde ise; davacı ile davalı şirketler arasında 10.09.2014 tarihinde adi yazılı şekilde kat karşılığı inşaat ve daire satış sözleşmesi imzalandığı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan Türk Borçlar Kanunu'nun 237.,Türk Medeni Kanunu'nun 706/I., Tapu Kanunu 26. ve Noterlik Kanunu 60. maddeleri gereğince sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması geçerlilik şartı olup; davaya konu inşaatın kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre yapımına hiç başlanmadığının anlaşılması ve 6066 Ada 2 Parselde tapuya kayıtlı tüm arsa sahipleriyle davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmaması karşısında taraflar arasındaki sözleşmenin başından itibaren geçersizliğinin tespitiyle sebepsiz zenginleşme hükümleri gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve araştırma ile karar verilmesi doğru olmadığından davalı vekilinin istinaf...
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....
Tüketici Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava, davacı ile davalı ... arasında akdedilen satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve geçersizliğinin tespiti ile davalı ... adına kayıtlı tapu kaydının iptaline, davacı adına tesciline karar verilmesi istemine ilişkindir. ... Asliye Hukuk Mahkemesince, taraflar arasında inşaat yapımını konu alan eser sözleşmesinin akdedildiği, 6502 sayılı Kanunun 3. maddesine göre eser sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. ......
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalıların toprak sahibi olduklarını, arsaların bitişik olması nedeniyle birlikte inşaat yapılması için müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması için amcasının oğlu olan Remzi Akdemir'e vekaletname verdiklerini, vekaletname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaya ve imzalamaya, sözleşme esaslarını, cezai şart maddelerini dilediği şekilde tespit ve tayine şeklinde açık ve net yetki verilmişken ilk derece mahkemesince bunun dikkate alınmamış olmasının hatalı olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı borç doğuran sözleşme olduğunu, bu sözleşmenin yapılmasına ilişkin vekaletname veren şahsın borçlandırıcı yetki vermediğine ilişkin itirazının yersiz olduğunu belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması ile davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir....
Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici yapımını üstlendiği eseri sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına ve amaca uygun olarak imâl edip arsa malikine teslim etmekle arsa maliki de sözleşme uyarınca kararlaştırılan payın tapuda devrini yapmakla mükelleftirler. Bu durumda bir tarafta inşaat yapım işi diğer yanda tapuda resmi devir temlik işlemi bulunmaktadır. Anılan bu özelliği itibariyle bir karma akit sözkonusu olmaktadır. Dava konusu somut olayda İstanbul ili, Kağıthane ilçesi tapunun ada no:4785 parsel no 7’de kayıtlı 94 m2 tutarındaki taşınmaz arsanın 78/94 hissesi davacı ... ’a geri kalan 16/94 payı Kağıthane Belediyesi’ne aittir. Taraflar arasında Beyoğlu 43. Noterliği’nde 13.09.2006 tarih ve 26591 sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmiştir....
