SAVUNMA: Davalı vekili beyan dilekçesinde özetle; Müvekkili ile arasında Samsun 2.Noterliğinin 13/02/2012 tariih ve 3776 yevmiye numaralı işlem ile Samsun İli Atakum İlçesi Alanlı Mahallesi 4021 Ada 3 ve 8 Parsel sayılı taşınmazlara ilişkin olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre taşınmaz hakkında sözleşmede belirlenen kat ve nitelikte inşaat yapılamayacağı ve ruhsat alınamayacağının da belediye tarafından verilen bilgi ile ortaya çıktığını, belediye tarafından imar durumundaki değişiklik tarihinden evvel kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış olması halinde ruhsatın 2015 yılı sonuna kadar verileceğinin belirtildiğini, davacının bu parsele dair inşaatın yapılmasını istemediğinin belirttiğini, sözleşme gereği inşaat yapılmamasına dair sözlü beyan dışında resmi yoldan bir işlemi de yapmayarak ihtarın tebliğinden itibaren 1 hafta içinde davalı müvekkili şirketi tarafından taşınmazlardan 4021 ada 3 parsel için alınan inşaat ruhsatı gereği inşaatın tamamlanmış...
Davacı dava dilekçesiyle, taraflar arasında Torbalı Noterliği'nde 23.03.2015 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin 3.maddesine göre, parsellerin tevhidi sonucu oluşacak yeni parseller üzerinde konut yapımı işini davacı yüklenicinin üstlendiğini, davalı arsa maliklerinin tevhit işlemlerine yanaşmaması üzerine davacı yüklenici tarafından davalılara 01.06.2016 tarihli (sözleşmenin tanziminden 1 yıl 3 ay sonra) ihtarname çekerek sözleşmeye dayanak parsellerin tevhit işlemlerini yerine getirmeleri veya tevhit işlemleri için davacıya süre verilmesinin talep edildiğini, yapılan ihtara rağmen davalı arsa maliklerinin tevhit işlemlerini yapmadığı gibi, yetki de vermediğini, bununla birlikte davalıların farklı bir resmi kat karşılığı inşaat sözleşme ile dava dışı Ata Mesken şirketi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini ve bu hususun tapuya şerh edildiğini, bu nedenle aralarındaki akdin ifasının imkansız hale geldiğini, aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin...
Bu nedenle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesine bağlıdır. Somut olayda, yüklenici ... ile davacı arsa sahipleri arasında 22.06.1998 tarihinde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olmakla birlikte, sözleşme konusu olan 2071 parselde davacılar dışında birçok hissedar bulunduğu, ifraz işlemi ile çok sayıda parsel oluştuğu ancak, diğer paydaşlarla sözleşme yapıldığı veya sözleşmeye katılımlarının veya muvafakatlerinin sağlandığı iddia edilip, kanıtlanamamıştır....
Sözleşme konusu taşınmazlar üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "Onay" verilmesi zorunludur. Tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme geçersizdir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden gözetilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da, olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlarca talep ve dava edilmesi gerekir....
Dava, arsa sahipleri ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davalı arsa sahipleri ... ve diğerleri ile davalı yükleniciler ... ve ...arasında yapılan 22.10.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için arsa sahipleri tarafından yükleniciler aleyhine ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2008/617 sayılı dosyada dava açıldığı ileri sürülmüştür. Ne var ki mahkemece bu husus üzerinde durulmamıştır. Sözleşmenin feshi halinde yüklenicinin hak ve yükümlülükleri ve yükleniciden temlik alan davacının hukuki durumu etkileneceğinden bu davanın neticesi beklenmelidir. Ayrıca dava konusu taşınmaz 12.08.2005 tarihinde kat irtifakı kurulmak suretiyle davalılardan arsa sahibi ... adına tescil edilmiş, 30.06.2006 tarihinde davalı yüklenici ...'ya tapudan satış suretiyle ve 01.09.2006 tarihinde ... ...'...
Davalı her ne kadar söz konusu payın tapuda satış gösterilmiş ise de; gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gereği kendisine devredildiğini, asıl amacın satış olmadığını savunmuştur. Dosyada bulunan belgelere göre; başlangıçta aralarında davacının murisi ...'ın da yer aldığı bir kısım paydaşlar ve yüklenici...İnş. Ltd. Şti. arasında... 7. Noterliğinde 10.12.1997 ve 12.12.1997 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenmiş, yüklenici firmanın edimlerini yerine getirememesi üzerine arsa sahipleri... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/42 Esas sayılı dosyasında sözleşmenin feshi ve tapu iptali ve tescili istemli dava açmış, mahkemece sözleşmenin feshine ve yüklenici adına kayıtlı tapuların iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmiş, bu karar Yargıtay denetiminden geçerek 23.02.2012 tarihinde kesinleşmiştir....
Noterliğinin 25/01/2017 tarihli 1180 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede inşaat ruhsatının 3 ay içerisinde alınmasının ve inşaat süresinin 24 ay olarak belirlendiğini,ancak inşaat ruhsatının sözleşmede belirlenen 3 aylık sürede alınmadığını, inşaatın en geç 25/04/2019 tarihinde bitirilmesi gerekirken, bu tarih itibarı ile inşaatın %50 sinin dahi bitirilemediğini, inşaat ruhsatının geç alındığı gibi inşaatın teknik şartnamede belirtilen şartlara da uygun yapılmadığını, yüklenici ile arasında düzenlenen Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, Elazığ .... Noterliğinin 25/10/2019 tarih ve 21583 yevmiye numaralı fesih ihbarnamesi ile feshedildiğini, bu feshe davalı müteahhitin herhangi bir itirazı olmadığını, davacı ile yüklenici ... arasında imzalanmış olan Elazığ .......
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yüklenici ve arsa sahibinin sözleşmenin feshi yönündeki iradelerinin birleşmesi ile mümkün olabileceği gibi, açılacak dava sonucu mahkeme tarafından verilen sözleşmenin feshi kararının kesinleşmesi ile de mümkün olacaktır. Somut olayda, tarafların iradelerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda birleşmediği gibi sözleşmenin feshi istemli açılmış bir davada sözkonusu olmadığı gözönünde bulundurulduğunda, davalının noter aracılığıyla sözleşmenin feshi yönündeki irade beyanı sözleşmeyi ortadan kaldırmayacağından feshin geçerli olmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi halen yürürlükte bulunduğundan, fesih beyanı geçersiz olduğundan bahisle tazminat isteminin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekir iken yanlış değerlendirme ile haksız fesihte davacının imalat bedelini isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddedilmesi Dairemizce doğru bulunmamıştır....
Temerrüt nedeniyle davacı arsa sahipleri sözleşmenin feshini talep edebilirler. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri aynı zamanda tapuda pay devrini de içerdiğinden sözleşmenin sona erdirilmesi için taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkemece fesih hususunda karar verilmesi zorunludur. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yoldadır....
Şti. vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Asıl davada davalı ... vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih istemine ilişkindir. TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir....
