Kararı, asıl davada davalı, birleşen davada davacı arsa sahibi vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre davalı-birleşen davada davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Davalı vekilinin asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden kaynaklanan imalat bedelinin tahsiline ilişkindir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 355. (TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....

Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1) Davacının maliki olduğu .... parsel üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapılması konusunda davalı yüklenici ile 08.07.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, eldeki dava ile de bu sözleşmenin geriye etkili feshi (dönme) talep edilmiştir. Davacıya ait .. parsel, dava dışı İ....Ç... Ş... D... ve Y.... Ç... isimli kişilerin parselleri ile tevhid edilmiş ve .. parsel sayılı taşınmaz oluşmuştur. Davalı yüklenicinin, adı geçen dava dışı kişilerle de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzaladığı anlaşılmaktadır. TMK.'nun 692. maddesi uyarınca, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır....

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre sözleşme konusu taşınmazda kat irtifakı kurulmadığı, yapı ruhsatı olmadığını, kaçak bina olduğu ancak davacıların daha önce eksik işlerin bedelinin tahsili için dava açtığı, bu davada sözleşmenin tahsilini talep etmedikleri, sözleşmenin devamından yana seçimlik haklarını kullandıkları bundan sonra sözleşmenin feshi taleplerinin iyi niyetle bağdaşmadığı, sözleşmenin tarafı olan ...’ın sözleşmenin feshi yönünde bir talepte bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Karar, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, müdahalenin meni ve yıkıp taleplerine ilişkindir. Sözleşmenin feshi ancak sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahipleri tarafından istenmelidir. Bu nedenle tüm arsa sahipleri ya davacı veya davalı olarak davada taraf olmalıdır. İhbar olunan davada taraf olmamıştır....

- K A R A R - Asıl davada davacılar vekili, davalı ... ile müvekkilleri arasında ....08.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre haklı sebep olmaksızın sözleşmenin fesh edilmesi halinde 500.000 TL cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını davalı belediyece sözleşmenin haksız olarak feshedildiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 90.000 TL cezai şart bedelinin ve fesih tarihinden dava tarihine kadar olan kira kaybı nedeniyle kira bedeli için ....000 TLnin yasal faizi ile tahsilini talep ve dava etmişlerdir. Birleşen dava davacı .... vekili, ilk davaya ek olarak ....000 TL kira bedelinin fesih tarihinden itibaren yasal faizi ile mükerrer olmamak koşulu ile 90.000 TL de cezai şart bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir. Asıl ve Birleşen davalarda davalılar vekili, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, davacıların taleplerinin zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir....

Gerek yükleniciye, gerekse de yükleniciden pay alan 3. kişilere arsa sahibince yapılan arsa payı devirleri avans ödemesi niteliğindedir. Yüklenici ve ondan bağımsız bölüm satın alan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişilerin tümü taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapıldığını ve yüklenicinin edimini yerine getirdiğinde bağımsız bölümlere gerçekten hak kazanacaklarını bilerek bağımsız bölüm satın almışlardır. Bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerekir. ..... Dosya incelendiğinde, davalılardan ...’un da dahil olduğu arsa sahiplerinin davalılardan yüklenici ...’a yönelik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi yönünden dava açtıkları, davanın .... 6....

Çünkü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bir bakıma eserin bedeli olana arsa payı devrine yüklenici ancak eseri fen, sanat kurallarına ve sözleşme hükümlerine uygun meydana getirerek teslimde arsa payına hak kazanır..." şeklinde görüş belirtmiştir. Yine yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 28.09.2010 tarih 2010/ 3593 E. Ve 2010/ 4847 K. Sayılı ilamında da; "... Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi ve devamı hükümlerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibi ya da sahiplerince yükleniciye kayden temlik olunan tapulu taşınmaz ya da tapulu taşınmaz payları, “avans” niteliğinde olup; bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları, gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz....

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Davacı arsa sahipleri ile bir kısım davalıların murisi yüklenici ... arasında 21.09.2001 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup işin teslimi gereken tarihi belirleyen sözleşmenin teknik şartlar bölümünün 24. maddesinin “ d ” bendindeki sürede teslimin gerçekleşmediği, bu süreçte yüklenicinin teslimde temerrüde düştüğü sabittir. Bunun yanında yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarından inşaatın alınan ruhsat ve projelerine aykırı şekilde yapıldığı ve kaçak imalat gerçekleştirildiğide tespit edilmiştir. Ayrıca yargılama sırasında yüklenici 22.03.2007 tarihinde vefat etmiş ve tüm mirasçıları mirası reddetmiştir....

-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında imzalanan 06.11.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 25.11.2010 tarihli ek sözleşmeye göre temel ruhsatından itibaren 12 ay içerisinde inşaatın tamamen bitirileceğinin kararlaştırıldığını, bu süre içerisinde inşaat tamamen bitirilmediği ve teslim edilmediği taktirde yüklenicinin cezai şart olarak arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin aylık rayiç kira bedellerini ödeyeceğini, ancak bu sürenin altı ayı geçmeyeceği ve altı ayın sonunda inşaat bitirilmez ise arsa sahibinin sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebileceğinin kararlaştırıldığını, inşaat ruhsatının 13.06.2011 tarihinde alındığını, 12 aylık inşaat süresinin 13.06.2012 tarihinde altı aylık ek sürenin ise 13.12.2012 tarihinde dolduğunu, sözleşme gereği kendisine isabet edecek zemin kattaki dükkan ile 03.02.2012 tarihli protokol başlıklı satış sözleşmesi ile satın aldığı 1. kat 1 numaralı dairenin rayiç kira bedellerinin ödenmesi gerektiğini, davalı yüklenicinin...

Hukuk Dairesi'nin 01.06.1998 gün 1998/1388 Esas, 1998/2335 Karar, 14.04.2008 gün 2007/1276 Esas, 2008/2431 Karar, 06.11.2018 gün 2018/4396 Esas, 2018/4298 Karar sayılı ilamları) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da, olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlarca talep ve dava edilmesi gerekir. Dosya kapsamından, sözleşmelere konu taşınmazlarda davacılar dışında Uğur Üzen, Sinan Üzen, Hayriye Üzen, Hatice Üzen ve Mehtap Taşkara pay sahibi olup bunların da davalı yüklenici ile Ankara 54. Noterliğinin 04.07.2018 tarih 29697 yevmiyeli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yaptıkları, 839 ada parsel malikleri ile ise davalı yüklenici arasında kat karşılığı inşaat yapılıp yapılmadığı anlaşılamamaktadır....

Karar, asıl ve birleşen davada davacı vekili ile davalılar ... ve ... vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2- Eser sözleşmelerinin bir türü olan "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, resmi şekle bağlı tutulmuştur. Dolayısıyla, bu sözleşmelerin feshi, tarafların iradelerinin fesih konusunda birleşmesi ya da taraflardan birinin feshi kabul etmemesi halinde sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın sözleşmenin feshi davası açarak alacağı mahkeme kararı ile mümkündür. Somut olayda, yüklenici ve arsa maliki arasındaki 10.12.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, geçerli ve hali hazırda ayaktadır....