Noterliği'nin 08/11/2017 tarih ve 12975 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre müvekkillerinden Ayhan Yıldırım'a okul tarafından 130,00 m2 net dubleks diare ve zemin üstü 81.00 m2 net normal daire, T2'a 130,00 m2 net Dubleks daire ve zemin üstü 81,00 m2 net normal daire ve 250.000,00 TL de nakit ödeme yapılması, diğer arsa sahibi Cemal Avşar'a da yine altyol tarafından 130,00 m2 dubleks bir daire ve zemin üstünden de 81,00 m2 daire verilmesinin kararlaştırıldığını, mezkur inşaat sözleşmesinin 6....
b) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. 3194 sayılı İmar Yasası'nın 26. ve 27. maddesindeki istisnalar dışında, tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki ''ruhsat'' kavramını, arsa malikine taşınmaz üzerinde imar koşullarına uygun bir yapı yapabilmesi için yetkili mercin verdiği izin belgesi şeklinde anlamak gerekir. Bu hususta sözleşmede aksine bir hüküm yok ise, yapı ruhsatı alımı arsa sahibine aittir. Uygulamada arsa sahipleri tarafından yükleniciye vekalet verilmekte ve ruhsat yüklenici tarafından alınmaktadır. Somut olayda taraflar arasında imzalanan 23.09.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yapı ruhsatının yüklenici tarafından alınacağına ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmadığı gibi bu konuda arsa sahibi tarafından yükleniciye bir vekaletname verildiğine ilişkin savunma da bulunmadığından arsa sahibi tarafından yapı ruhsatı alınacağının kabulü gerekir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK’nın 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26.maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla, bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda fesih (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar....
MUHALEFET ŞERHİ Dava konusu arsa, konut ve ticaret alanı olarak imar planında kayıtlıyken belediyece yapılan imar değişikliğiyle kapalı otopark haline dönüştürülmüştür. Davacı-arsa sahiplerinin imar değişikliğine karşı idare mahkemesinde iptal davası açtıktan sonra, yüklenici şirketle 05.01.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmışlardır. İmar durumu için açılan davada kapalı otopak olan imar durumu iptal edilmiş belediyenin arsa ile ilgili ikinci imar düzenlenmesinde bu kez açık otopark yapılmış bu karara karşı da açılan iptal davası neticesinde, 18.11.2016 tarihinde arsa inşaat yapılabilecek durumu gelmiştir. Yüklenici şirket bu tarihten sonra inşaat yapımı için bir takım işlemler yapmaya başlamış ancak arsa sahipleri 09/05/2017 tarihinde yüklenici şirket yetkilisine verdikleri inşaat yapım vekâletnamesindeki yetkilerden azletmişlerdir....
Arsa sahiplerinin yükleniciye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Sözleşmenin geriye etkili fesih halinde bu tapu payları 818 sayılı BK'nın 108/1. maddesi uyarınca talep halinde arsa sahibine geri döner. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Öte yandan, arsa sahibi de, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili ,taraflar arasında taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp sözleşme gereğince davalı tarafın 18 aylık süre içerisinde tevhit işlemlerini tamamlayıp inşaata başlaması gerekirken 18 aylık süre sonunda herhangi bir işlem gerçekleştirilmediğini ileri sürerek sözleşmenin feshini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, sözleşmenin feshi koşulları bulunmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün davalılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalılar vekili Avukat... gelmiş tebligata rağmen diğer taraftan gelen olmadığnıdan onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalıların sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, 2 yıl boyunca müvekkillerini oyaladıklarını ileri sürerek taraflar arasında imzalanan 19.01.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep ve dava etmiştir....
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davacının arsa sahibi olarak hareket ettiği ve dava dışı yüklenici ile düzenlenen 9.10.1997 günlü sözleşmenin mahkeme hükmü ile feshedildiği ve yüklenicide mevcut peşinen devredilen tapu kayıtlarının da iptal edilerek davacı adına geri döndürüldüğü anlaşılmaktadır. Gerçekten, yükleniciye arsa payı karşılığı sözleşme ile peşinen geçirilen tapu kayıtları bir bakıma avans ödemesidir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlanmaması yani fesih durumunda ve feshin geriye etkili yapılması halinde sözleşmenin tasfiyesi gerekeceğinden yükleniciye peşinen geçirilen tapu kayıtlarının da feshin tasfiyesinde arsa sahibine iadesi gerekir. Davacı yapılan bu saptamalara uygun olarak Bakırköy 10.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/2162 esasında kayıtlı davada yüklenici ve ondan tapuda pay temlik alan kişilere karşı açtığı davada lehine hüküm almış, hüküm Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir....
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. 1) Taraflar arasındaki 18.07.2011 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın, tevhit işlemleri yapıldıktan ve belediyeye ait hisselerin alımından sonra başlayacağı ve taşınmazın diğer hisssedarlarının da sözleşmeye katılacakları ifade edilmiştir. Gerçekten de dosya kapsamındaki belgelerden toplam 6 adet parselin tevhit edilip en son 32535 ada 8 parsel sayılı taşınmazın oluştuğu ve taşınmazda başka paydaşların da malik bulunduğu ve inşaata 17.02.2014 tarihinde yapı ruhsatı alındığı anlaşılmaktadır. Davada sözleşmenin geriye etkili feshi istendiğine göre paylı mülkiyete tabi taşınmaza inşaat yapılması veya sözleşmenin feshi olağanüstü işlemlerden olduğundan TMK'nın 692. maddesi uyarınca 8 nolu parsel sahibi taşınmazla ilgili olarak sözleşme yapan tüm paydaşların da mevcut davada zorunlu dava arkadaşı olarak yer alması gerekmektedir....
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenici şirketin sözleşmede kararlaştırılan sürede işi tamamlayamadığını, sözleşmenin geriye etkili feshi için gönderdikleri ihtarnameye olumlu yanıt verdiğini, kendisine isabet eden 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümleri tapuda diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, müvekkiline isabet eden dört dairenin kira bedeli olarak şimdilik 104.000,00 TL’nin davalı şirketten tahsilini, diğer davalılar adına kayıtlı 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... İnşaat Gayrimenkul San. ve Tic. Ltd....
