İLK DERECE MAHKEME KARARI: Mahkemece, davacı firmanın 13.04.2009 tarihli komisyon anlaşması gereği, davalının Ermenistan'da yapacağı proje için, iş sahibi ile aralarında sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve davacının bu ticari simsarlık hizmeti çerçevesinde taraflar arasında bir sözleşme akdedildiği,sözleşmede, 'Temsilcinin hizmetleri mukabili şirketin toplam 46.000-Euro ödeyeceği, ödeme ise şirketin Natfood'dan aldığı ödeme yüzdeleri oranlarında olacağı, Natfood herhangi bir nedenle ödemeleri durdurması veya yapmaması halinde şirketin aynı şekilde temsilciye ödemelerini yapmayacağının" kararlaştırıldığı, davalı firmanın simsarlık hizmeti nedeniyle 13.09.2009 tarihli sözleşmenin 4.maddesi gereği davacı firmaya 46.000-euro ticari simsarlık/tellallık hizmeti bedeli ödemeyi taahhüt ettiği, simsarlık bedeli için, davalı şirkete 31.08.2009 tarih ve ... no.lu 126.496-TL tutarlı faturayı düzenlediği ve faturanın davacı ve davalı ticari defterlerinde kayıtlı...

TBK'nın 520/3. maddesinde simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerektiği belirtilmiş olup yazılı şeklin unsurlarının mevcut olup olmadığının genel hükümlere göre belirlenmesi gerekir. TBK'nın 14. maddesi uyarınca, sözleşmede tarafların imzalarının bulunması şart olup bu şartın gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Ancak, imzalı bu belgenin simsarlık sözleşmesi sayılabilmesi için simsarlık sözleşmesinin asli unsurlarını da içermesi gerekir. Simsarlık sözleşmesinin meydana gelmesi için tarafların simsar tarafından gerçekleştirilmesi gerekli faaliyetin türü (kapsamı), bu faaliyet sonucunda kurulacak sözleşmenin konusu ve niteliği ve simsara ücret ödenmesi konusunda anlaşmış olmaları gerekir (Dr. Cevdet Salih Şahiniz, Türk Borçlar Hukukunda Gayrimenkul Tellallığı (Emlak Komisyonculuğu- Emlak Danışmanlığı) Sözleşmesi, Beta Yayınevi, İstanbul 2002, s.12). Bu açıklamaya göre, taşınmaz simsarlığının konusu olan taşınmazın, açıkça sözleşmede yer alması, yazılılık şartı için zorunludur....

Tellallık (simsarlık) sözleşmesi TBK’nın 520- 525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. TBK m. 520/1'e göre simsarlığın (tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: 'Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir'. Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK'nun 404 vd maddelerinde, tellallık olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu....

Parsel numaralı taşınmazın satışına aracılık ettikleri, alıcıyı bulduklarına ilişkin bir iddiaya dayanmakta ise, taraflar arasında Türk Borçlar Kanunu anlamında yazılı olarak kurulmuş bir simsarlık sözleşmesinden bahsedilemeyeceği için müvekkili şirketten bu yönde talepte bulunulabilmesinin mümkün olmadığını, gayrimenkullere ilişkin simsarlık sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı olarak yapılması gerektiğini, ancak; taraflar arasında yazılı bir simsarlık sözleşmesi mevcut olmadığı için, bu anlamda bir ilişki hiçbir zaman gerçekleşmemiş olduğu için ... İli, ... İlçesi, ... ... Ada ......

YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO : 2010/19-559 KARAR NO : 2010/546 03.11.2010 Tarihli içtihadı) Taraflar arasında taşınmaz simsarlık ücreti kararlaştırılmadığında Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğinin Hizmet Bedeli başlıklı 20. Maddesi uygulama alanı bulacaktır. Hüküm uyarınca; (1) Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. (2) Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. (3) İşletme, taşınmaz alım satımının tapu siciline tesciliyle veya iş sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır....

Ancak acil satılan bir taşınmazın bedeli ile gerçek bedel arasında %50 fark olmamalıdır....

Maddesinde belirlendiği üzere danışan/davalının sözleşme hükümlerine uymadığı takdirde simsarlık bedeli ile birlikte 200.000-TL cezai şart ödemeyi kabul ettiğini, bu düzenlemenin açıkça ifaya ekli bir cezai şart olduğunu..., borçlar aksi kararlaştırılmadıkça doğumu anında muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düştüğünü, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklı alacağına ilişkin 02/12/2019 tarihli mail ile sözleşmenin 3. Maddesi gereğince davalı şirket muhesebesinin yine sözleşmede bildirilen yazışma adresi olan mail adresine sözleşmeye aykırı davranıldığını bildirdiğini..., davanın kabulüne karar verilerek taraflar arasındaki simsarlık sözleşmesinden kaynaklı alacağın değerinin tam ve kesin olarak belirlenebilir olduğu anda arttırılmak üzere şimdilik 1.000-TL olmak üzere mevduata uygulanacak en yüksek faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesine, sözleşmeye aykırı olarak devri gerçekleştirilen .......

Uyuşmazlık, simsarlık sözleşmesi nedeniyle tapulu taşınmaz satışına aracılık edilmesi sebebiyle alacak talebine ilişkin olup, Mahkemece “ tapulu taşınmaz devrine ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartı olup şekil şartına uyulmaması nedeniyle taşınmaz satışı yönünden sözleşmenin geçerli olmadığı, aynı sözleşmenin simsarlığa ilişkin hükümler de içermesi nedeniyle simsarlık yönünden sözleşmenin geçerli olduğu söylenebilir ise de, tapulu taşınmazın adi yazılı olarak satışı hukuken mümkün olmayıp buna ilişkin sözleşmenin kurulmuş olmasından da bahsedilemeyeceği, simsarlık sözleşmesini düzenleyen Borçlar Kanunu 520. maddesinin ise sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazanıldığını belirttiği, geçersiz sözleşme ilişkisi kurulmasının sözleşmenin kurulması olarak kabul edilemeyeceği, simsarlık sözleşmesi geçerli olarak kabul edilse bile dayanak aracılık edilmesi üstlenilen sözleşmenin (tapulu taşınmaz satışı) geçersizliği nedeniyle ücret koşulu gerçekleşmediğinden simsarlık...

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; somut olayda tüketici hakem heyetine başvurulmadan açılmış bir icra takibi ve takibe yaptıkları itiraz sebebiyle davacı tarafından itirazın iptali davası açıldığı, davacı hakem heyetine başvuru yapıp sonrasında çıkan karara göre bir dava açması gerekseydi eğer arabuluculuğa başvurmasına lüzum olmazken doğrudan icra takibi başlatması sebebiyle arabuluculuk zorunlu bir dava şartı niteliğinde olduğunu, davacının taraflar arasında akdedilen sözleşmenin taşınmaz satış sözleşmesi olduğunu iddia ettiği, oysa ki taraflar arasında akdedilen taşınmaz simsarlık sözleşmesi olup 1340 ada 11 parsel 184 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın 294.000- TL bedelle satın alınacağına ilişkin bir simsarlık sözleşmesi mevcut olduğu, davacı T1 simsarlık sözleşmesinden caymış olup simsarlık sözleşmesi 3. maddesinde belirtilen cayma ücreti dahi kendisinden alınmadığı, davacı tarafın dava dilekçesinde ödediğini belirttiği tutar cayma parası niteliği haiz kapora ücreti olup...

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Asıl dava, simsarlık alacağının ödenmesi; karşı dava sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince yapılan ödemenin istirdadı talebine ilişkindir. İstinaf incelemesi HMK 355. madde gereğince istinaf dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle ve resen kamu düzenine aykırılık yönünden sınırlı olarak yapılmıştır. Davacı, davalı- karşı davacı ile dairenin adına satışının sağlanması konusunda simsarlık sözleşmesi düzenlendiğini, ancak dairenin davalı yerine onunla bağlantılı üçüncü kişi adına satışının gerçekleştirildiğini belirterek simsarlık alacağının tahsilini talep etmekte; davalı-karşı davacı ise dairenin bilgisi dışında dava dışı üçüncü kişiye satışı nedeniyle ödediği kaporanın iadesi talebinde bulunmaktadır....