Öte yandan, yine bozma ilamında 23/09/2005 tarihli sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararın tespitine değinildiği halde mahkemece bu konuda yeterli araştırma ve inceleme yapılmadığı görülmektedir. Şöyle ki; davalı ...’ın karşı dava dilekçesinden taşınmaz için işyeri açma ruhsatının verilmemesi sebebiyle iki yıllık kira gelirinden mahrum kalındığı, ayrıca sözleşmenin bitimine altı yıl olması nedeniyle zararın davacı tarafça karşılanmasının istenildiği anlaşılmaktadır. Toplanan deliller ve tüm dosya içeriği ile Davacı ... ile davalı arasında yapılan on yıllık kira sözleşmesinin ... ...sinin 07/07/2009 tarihli, 12 sayılı kararı ile iptal edildiği, ancak kira sözleşmesinin 3.maddesinde tesiste yapılan iyileştirmeler karşılığı yedi yıl boyunca davalı ...’ın kira bedeli ödemeden kullanacağı, son üç yıl içinse toplam 30.000,00 TL kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bozma ilamında da kira sözleşmesinin ifa edilmemesinden doğan zararın tespiti hususuna değinildiği açıktır....
Bu genel açıklamalar doğrultusunda somut olaya bakıldığında; Dosya içinde bulunan veraset belgesine göre muris ...’in tüm mirasçıları 03.02.2006 ve 05.04.2006 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile satış vaadinde bulunmuşlardır. ...’in malik olduğu dava konusu taşınmazlar yönünden iştirak dışında kalan ve iştiraki bozan bir durum söz konusu olmadığından satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. ...’in tüm mirasçıları satış vaadinde bulunduğuna göre, ...’in maliki olduğu taşınmazlar yönünden taraf delilleri değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece bu yön gözetilmeden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığından bahisle davanın tümü ile reddi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Her ne kadar davalının, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhedilmiş olması nedeniyle kötüniyeti ortada ise de sözleşmenin bu aşamada ifa olanağı bulunmadığından davanın reddi gerekmektedir. Karar açıklanan nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 13.05.2010...
Yargıtay Yüksek Hukuk Genel Kurulu'nun 29.09.2010 tarih ve 2010/14-386-427 Esas ve Karar sayılı ilamında da tanımlandığı üzere; müspet zarar, aktin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır. Borcun yerine getirilmesinin kusurla imkansız hale gelmesinde temerrüde düşen borçludan, gecikmiş ifa ile birlikte gecikme dolayısıyla tazminat istenmesinde ya da borçlunun temerrüdü halinde ifadan vazgeçilip, ifa yerine tazminat istenmesinde ve sözleşmenin olumlu biçimde ihlalinde müspet zararın tazmini söz konusu olur. Menfi zarar ise, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Menfi zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hükümsüzlüğü dolayısıyla ortaya çıkar. Burada, alacaklının sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak, elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla, satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Dava konusu olaya gelince, dava konusu 776 ada 13 parsel sayılı taşınmazdaki 4/16 paya, davacıların mirasbırakanı ...ile davalının mirasbırakanı ...'...
Tevdi yerini ifa yerindeki Hakim belirler. Bununla birlikte ticari mallar Hakim kararı olmadan da bir adliyeye tevdi edilebilir." 6102 sayılı TTK'nın 23.maddesi ticari satış ve mal değişimi başlığını taşımakta olup, buna göre; "Bu maddedeki özel hükümler saklı kalmak şartıyla tacirler arasındaki satış ve mal değişimlerinde de TBK'nın satış sözleşmesi ile mal değişim sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanır. a)Sözleşmenin niteliğine, tarafların amacına ve malın cinsine göre satış sözleşmesinin kısım kısım yerine getirilmesi mümkün ise veya bu şartların bulunmamasına rağmen alıcı çekince ileri sürmeksizin kısmi teslimi kabul etmişse, sözleşmenin bir kısmının yerine getirilmemesi durumunda alıcı haklarını sadece teslim edilmemiş olan kısım hakkında kullanabilir....
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2021/601 ESAS SAYILI ARA KARAR DAVA KONUSU : Satış sözleşmesinin ifa edilmemesinden kaynaklanan alacak KARAR : Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen hükme yönelik süresi içinde istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine gönderilen dosyanın yapılan incelemesi sonucunda, GEREĞİ DÜNÜŞÜLDÜ: DAVA: Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkili T2 T1 ile evli olduğunu, tarafların yaklaşık üç sene ayrı yaşadıklarını, müvekkillerinin barışıp tekrardan birlikte yaşamaya karar verince mülkiyeti davalıya ait Kayseri ili, Kocasinan ilçesi, Sancaktepe mah. 10700 ada, 2 parselde kayıtlı daireyi almaya karar verdiklerini, bahsi geçen dairenin satışı için 12/11/2021 tarihinde müvekkili T2 ile davalı arasında emlak komisyoncusu Emel Kök ve şahit sıfatıyla T1'ın imzası ile "Satışa Aracılık Yapıldığına Dair Tellaliye Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşmeye göre dava konusu taşınmazın satış bedelinin 490.000,00...
Burada borcun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir. Menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Hâluk Tandoğan, age., s. 427). Bu husus BK’nun 108. Maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır. Burada alacaklı sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır....
