Dosya içerisindeki 05.05.1970 tarihli davacılar ile davalılar ..., ... ile tarafların müşterek murisleri ... ve ... arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerli bir sözleşmedir.Satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde satış vaadinde bulunanlar ... ve ...’dır. 2001/76 esas sayılı dosyada davacı ... tarafından satış vaadi borçlularından sadece ... aleyhine dava açılmıştır. Diğer satış vaadi borçlusu ... 31.12.1998 tarihinde ölmüş olup mirasçıları aleyhine açılmış bir dava yoktur. Aleyhine dava açılan ... dava tarihinde tapuda iştirakli paydaş ise de satış vaadi sözleşmesinde satış vaadinde bulunanlar arasında yer almamaktadır. Nitekim mahkemece de ...’ın sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir....
Davalı ... vekili, taraf olmadıkları ve bu yüzden bağlayıcılığı olmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 27/11/1984 tarihli olması nedeniyle yasalarda belirtilen hak düşürücü süre ve zamanaşımı sürelerinin geçtiğini, müvekkilini bağlayan tapu sicilinde herhangi bir kısıtlayıcı şerhinde bulunmadığını belirterek haksız açılan davanın husumet, hak düşürücü süre veya zamanaşımı aksi kanaatte ise de esastan reddi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece, ... 1. Noterliğince düzenlenen 27/11/1984 tarih 18284 yeymiye sayılı gayrimenkül satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ... mirasçılarından davacı ...'a dava konusu taşınmazın satış vaadi taahhüdünde bulunulduğu 18/01/2012 tarih ve 156 yevmiye nolu satış ile davalı ...'a devrolunduğunu, davalı ...'...
Noterliğince düzenlenmiş, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde dava konusu taşınmazın satış bedelinin 50.000.000 TL. (50,00 YTL). olarak gösterildiği anlaşılmıştır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri mülkiyeti geçirim borcunu doğuran akitlerden (T.M.K.’nun 706. m.) olup, sözleşmede belirtilen miktar ve değerin hayatın ve günün olağan koşullarına uygun olmadığı gibi kamu düzenine ilişkin görev konusu taraf iradesine bırakılmakla sözleşmede belirtilen değerin harç kaybına neden olacağı da gözetilerek, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin dava tarihindeki değere göre belirlenmesi gerekir. Yargıtay H.G.K.'nun 29.03.2006 gün 2006/14-91-2006/115 sayılı kararında da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları ile benzer nitelikteki tenkis davalarında da dava tarihindeki değerin esas alınması gerektiği kabul edilmiştir....
Şöyle ki; 1- 23.01.1963 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi taraflarının ile kök muris ... eşi... ile oğulları ... olduğu, 2- 01.04.1992 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi taraflarının ...kızları ... ve ... olduğu, 3- 27.11.1963 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi taraflarının ile kök muris ... eşi ... ile ....l kızı ... olduğu, 4- 16.03.1978 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi taraflarının ile kök muris ... kızı Z.... ile....eşi ... olduğu, sözleşmenin ve davanın tarafı olan bu kişilerin aynı zamanda Aydın 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/316 Esas ve 2014/682 Karar sayılı mirasçılık belgesine göre muris ...’ın mirasçıları olduğu anlaşıldığından elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında sözleşmenin yapılmış olması nedeni ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı mevcuttur....
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri içeren iki taraflı sözleşmelerden olup bu özelliğinden dolayı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifada bulunacak kişi ve ifa yapılacak kişi olmak üzere iki tarafı vardır. Sözleşmenin "ifa yapılacak tarafı" vaat alacaklısıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde "vaat alacaklısı" ileride taşınmaz mülkiyeti kendisine devredilecek olan gerçek, tüzel kişi veya kişilerdir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin borçlusu ise, satış vaadinde bulunduğu taşınmazı aldığı bedel karşılığı mülkiyetini alıcıya devredecek olan kişidir. Borcun bizzat borçlu tarafından ifası olağan yoldur. Fakat BK. m.67'deki "borcun bizzat borçlu tarafından ifa edilmesinde alacaklının menfaati bulunmadıkça, borçlu borcunu şahsen ifaya mecbur değildir" hükmü uyarınca, borcun bizzat borçlu tarafından ifası mutlak değildir. Borcun bizzat borçlu tarafından ifası gerekip gerekmediği sorununu alacaklının menfaati olup olmadığına bakarak çözmek gerekecektir....
Satış vaadinde bulunanlardan ... kardeşi ... ...'a taksim sonucu intikal eden payı 20.01.1977 tarihli 259 yevmiye no’lu işlemle satın almış ve satış vaadi sözleşmesinde adına kayıtlı payı ve satın alma yolu ile edindiği payları ayrı ayrı belirterek satış vaadinde bulunmuştur. Tapu kayıtlarında davalıların murisi ...'in 13.04.1960 tarihinde satın aldığı ve adına tescil ettirmiş olduğu paylar bulunmaktadır. Ancak bu paylar intikal görmemiştir. Satış vaadi sözleşmesinde davalılar sadece tapuda adlarına kayıtlı payların satışını vaat etmişler, “murislerinden intikal edecek payların” satışını vaat etmemişlerdir. Satış vaadi sözleşmesinde davalılar tapuların intikali için ... isimli şahsı vekil olarak atamışlar ve sözleşme konusu tüm taşınmazlarda satışı vaat edilen hisseler tapuda bu vekil aracılığı ile 07.02.1980 tarihli 730 yevmiye numaralı işlemle davacıların murisi, satış vaadini kabul eden ... adına kayıt edilmiştir....
Bu kısa açıklamalardan sonra somut uyuşmazlığa gelince; gerek 07.07.1958 tarihli satış vaadi sözleşmesi gerekse de 12.04.1962 tarihli satış vaadi sözleşmesi yasada belirtilen biçim koşullarına uygun ve geçerli olup satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazlara ilişkin talep ... doğuracağı tabidir. Ancak, karara dayanak yapılan satış vaadi sözleşmelerinin içeriği incelendiğinde, temyiz eden davalıların murisi ... ...'ın adı geçen sözleşmelerin tarafı olmadığı anlaşılmaktadır. 07.07.1958 tarihli satış vaadi sözleşmesinde davacılar murisi ... vaat alacaklısı, ... ... da vaat borçlusudur. 12.04.1962 tarihli satış vaadi sözleşmesinde ise davacıların murisi ... vaat alacaklısı, ... ise vaat borçlusudur....
Gerçekten, kaynağını Türk Medeni Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olup, mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcı edimini yerine getirmezse edimin hükmen yerine getirilmesi vaat alacaklısı tarafından açılan davada istenebilir. Kural olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin satış amacı ile değil muvazaalı olarak yapıldığının savunulması her zaman olanaklıdır. Birleşen davanın hukuki dayanağı satış vaadi sözleşmesinin satış amacıyla değil muarazalı olarak yapılmış olması iddiasıdır. Kısaca ifade etmek gerekirse; muvazaa, irade ile beyan arasında kasten yaratılmış aykırılıktır....
Burada belirtilmesi gereken husus, satış vaadi sözleşmesine bir ayni hak olarak tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlar ile kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmazlar ve henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde mevcut zabıt defteri veya kayıt defterinde kayıtlı eski tapulu taşınmazlar konu olabileceğidir. Yine belirtilmelidir ki, satış vaadi sözleşmelerinin düzenlendiği tarihte vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmaz veya taşınmazların tapuda malik olması gerekmez. Önemli olan sözleşmeye konu taşınmazlarda vaat borçlusunun ifanın talep edildiği tarihte tapuda malik olmasıdır. Diğer taraftan, satış vaadi sözleşmeleri doğrudan işlemin tarafı olan gerçek veya tüzel kişiler tarafından yapılabileceği gibi bu sözleşmeler verilen yetkiye binaen temsilci, vekil ya da mümessil tarafından da yapılabilir....
Satış vaadi sözleşmesi gereğince satış bedeli ödendiğine ve taşınmazın davacıya zilyetliği de devredildiğine göre, mahkemece satış vaadinde bulunan...’ın dava konusu taşınmazdaki miras payları veraset belgesiyle belirlenerek davacı adına tesciline karar vermek gerekirken, usulüne uygun biçimde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle yapılan satış vaadinin gerçek bir satış olmadığı, şahsi hak doğurmayacağından bahisle davanın reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 19.03.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
