Görüldüğü gibi; gerek mülga BK’nın 106/2. ve 108. maddesinde, gerekse TBK’nın 125. maddesinde arsa sahibine tanınan seçimlik hakların birincisi aynen ifa, gecikme tazminatı ve kararlaştırılmışsa ifaya ekli cezaî şartın ödetilmesini isteme; ikincisi borcun ifa edilmemesinden doğan olumlu zararın tazmini; üçüncüsü de sözleşmeden dönme ve menfi zararın tazminidir. 20. Sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresi içerisinde ifa etmeyerek temerrüde düşen yüklenicinin işi tamamlama olasılığı zayıf ise, iş sahibi, aynen ifayı değil; nama ifa yolunu seçebilir. Eksik kalan işin yüklenicinin nam ve hesabına, iş sahibinin bizzat veya başka yükleniciye tamamlattırılmasına “nama ifa” denir. İş sahibi nama ifa yolunu seçtiğinde, ifada ısrar ettiği anlamı çıkar....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Ancak elbirliği ortaklarının kendi aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmelerinde ise sözleşmenin ifa olanağı vardır. Somut uyuşmazlıkta; davacı, dava konusu taşınmazın maliki Nazlı Göçmer'in mirasçıları arasında yer aldığından, satış vaadi elbirliği ortakları arasında yapılmıştır. Satıcı malikin payı alıcı malike geçeceğinden ortak malikler zarar görmeyecektir. Hal böyle olunca elbirliği ortakları arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmaktadır....
Taşınmaz mülkiyetinin devri sözleşmesinin geçerli olabilmesi için M.K.634. Ve 706.madde, 6098 Sayılı TBK.nun 237.madde ve Tapu kanununun 26.m.si ile Noterlik kanununun 60.m.leri uyarınca resmi şekle tabi olduğu, dava konusu satış vaadi sözleşmesinin resmi şekil şartlarına uyulmadan hazırlandığı dosya kapsamı ile sabittir. Taraflar arasındaki harici nitelikteki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 s. Yasa hükümlerine göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi,6502 s.TKHK.nun 40.m.sinde;"(1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir." şeklinde tanımlanmıştır.....
Değerlendirme 1.Dava, taraflar arasında 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40 vd. maddesi hükümlerine göre düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesinin ifa edilmemesinden kaynaklanan zararın tahsili amacıyla girişilen iflas yoluyla adi takibe yönelik itirazın kaldırılması ve davalı şirketin iflası istemine ilişkindir. 2.Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un 40. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 40. maddesinde ön ödemeli konut sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin ve taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. 3.Somut olayda, taraflar arasında çeşitli tarihlerde ... numaralı ana taşınmaz üzerine inşa edilen ......
den kendisine intikal edecek taşınmaz hak ve hisselerinin tamamını 2.000 TL bedelle müvekkiline satmayı vadettiğini, satış bedelinin nakden ve peşinen ödenmiş olup dava konusu 921 ada 9 parsel sayılı taşınmazın müvekkilinin zilyetliğinde bulunduğunu; ancak, davalının taşınmazdaki payını devretmeye yanaşmadığını ileri sürerek dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Davalı vasisi, zamanaşımı itirazında bulunmuş; davaya konu sözleşmede belirlenen bedelin ödenmediğini belirterek reddini savunmuştur. Mahkemece, dava konusu taşınmazda satış vaadine konu payın iştirak halinde mülkiyete tabi olup satış vaadi sözleşmesinin bu nedenle ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ... iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır....
Davacı, satış yapmama yükümlülüğünü ihlal eden davalıdan tazminat isteyebilir.”...
Dava; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince geç teslimden kaynaklı tazminat davasıdır. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde süre verilmesi 6098 s.TBK'nun 123.m.sinde,"- Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri,borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir." şeklinde düzenlenmiştir. Alacaklı/Alıcı'nın,temerrüde düşen satıcı/borçludan isteyebileceği seçimlik haklar 6098.s.TBK'nun 125.m.sinde "- Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Ancak elbirliği ortaklarının kendi aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmelerinde ise sözleşmenin ifa olanağı vardır. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir. Somut uyuşmazlıkta, davacı, dava konusu taşınmazın maliki Nazlı Göçmer'in mirasçıları arasında yer aldığından, satış vaadi elbirliği ortakları arasında yapılmıştır....
Dava kat mülkiyetine tabi taşınmazda ortak yerin onarımına ve ortak yere yapılan faydalı masrafların iadesi iddiasıyla açılmış ise de mahiyeti itibari ile kira sözleşmesine dayalı sözleşmenin ifa edilmemesinden kaynaklanan alacak davası olup kira sözleşmesinin şahsi bir hak doğurduğu ve sözleşmenin taraflarından isteneceği açık olup sözleşmeyi yapanların sorumluluğu açısından inceleme yapılarak genel hükümlere göre ve kira sözleşmesinin konu ile ilgili maddelerinin değerlendirerek ve kira sözleşmesinin tarafları davaya dahil edilerek bir sonuca varılması gerekirken, dava açıldığı tarihte kat maliki olmayanlara husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle davanın husumet yönünden reddedilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 03/07/2017 günü oybirliği ile karar verildi....
Maddesi uyarınca yapılan inceleme sonucunda; Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmemesinden kaynaklı uğranılan müspet zararın tazmini istemine ilişkindir. Davacı vekili; davalının noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle taşınmazdaki hissesini davacıya satmayı vaat etmesine rağmen üçüncü bir şahsa tapuda devir yaparak ifayı imkansız hale getirdiğini, davacının bu durumu sonradan öğrendiğini ileri sürerek sözleşmeye konu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine karşılık şimdilik 10.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili; dava konusu alacağın zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir....
